Geldwäscheprävention im Immobiliensektor: Schärfere Regeln, höhere Anforderungen

GwGMeldV-Immobilien (Update):

Seit Februar 2025 gelten erweiterte Meldepflichten für bestimmte Berufsgruppen (u.a. Notar:innen, Rechtsanwält:innen, Steuerberater:innen).³ 

Deep Dive: Neue Anforderungen an GwGMeldV-Immobilien – Meldepflichten

Die Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) ist ein zentrales Instrument im Kampf gegen Geldwäsche und Sanktionsumgehung im Immobiliensektor. Sie verpflichtet seit 2020 bestimmte Berufsgruppen – darunter Notar:innen, Rechtsanwält:innen, Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen – in definierten Fällen immer eine Verdachtsmeldung an die FIU abzugeben. Seit der Reform im Februar 2025 wurden die Anforderungen deutlich verschärft.

Was ist neu?

• Erweiterte Meldepflichten: Diese greifen insbesondere bei Gestaltungen, die das Barzahlungsverbot nach § 16a GwG umgehen könnten sowie bei ungewöhnlichen Zahlungsmodalitäten – etwa, wenn die Kaufpreisfälligkeit mehr als zwölf Monate nach Stellung des Eintragungsantrags liegt und kein nachvollziehbarer Grund vorliegt.
• Präzisierungen: Klarstellungen zu Hochrisikostaaten, wirtschaftlich Berechtigten und Stellvertretungsketten sind notwendig.
• Value-Gap-Indikator: Es muss eine Meldung bei deutlicher Abweichung vom Verkehrswert (z. B. > 25%) erfolgen.

Wer ist betroffen?

• Notar:innen: Eigentumsumschreibungen dürfen nur nach unbarem Zahlungsnachweis erfolgen – bei Verstößen besteht die Pflicht zur Meldung an die Behörden.
• Rechtsanwält:innen, Steuerberater:innen, WP/vBP: Meldungen müssen in allen typisierten Fällen erfolgen – unabhängig vom Berufsgeheimnis.
• Immobilienmakler:innen: Immobilienmakler:innen gehören zwar nicht zu den direkten Adressaten der GwGMeldV-Immobilien, als Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG unterliegen sie jedoch weiterhin den allgemeinen geldwäscherechtlichen Pflichten. Aufgrund der gestiegenen Risiken im Immobiliensektor sind Risikoanalysen und Kundenprüfung an die verschärften Anforderungen der Branche anzupassen.

Warum ist das wichtig?

Die Geldwäschemeldestelle des Bundes (Financial Intelligence Unit – FIU) verzeichnet seit Einführung der Verordnung einen starken Anstieg an Meldungen – insbesondere durch Notar:innen. Aktuelle Untersuchungen – darunter die Trierer Studie zur ökonomischen Wirkung von Geldwäsche – zeigen auf, dass illegale Kapitalströme die Preisentwicklung beeinflussen können und sich potenziell auf die Marktintegrität auswirken.

Die konsequente Umsetzung der GwGMeldV-Immobilien ist daher nicht nur eine Compliance-Frage, sondern auch ein möglicher Beitrag zur Marktstabilität.

So setzen Sie die Anforderungen um:

• Prozesse anpassen: Integration der neuen Tatbestände in interne Prüf- und Meldeprozesse.
• Technische Vorbereitung: Ab 2026 gelten neue Vorgaben für FIU-Meldungen (GwG-Meldeverordnung).
• Schulungen: Sensibilisierung aller relevanten Rollen für die neuen Pflichten.

Barzahlungsverbot (§ 16a GwG):

Immobilientransaktionen unterliegen strengen Vorgaben – Bargeld, Kryptowerte und Edelmetalle sind als Zahlungsmittel nichtzulässig. Notar:innen dürfen Eigentumsumschreibungen nur nach unbaremZahlungsnachweis vornehmen.

Sanktionsdurchsetzungsgesetz II:

Die Verknüpfung von Transparenzregister und Grundbuch geht seit 2023 mit erweiterten Mitteilungspflichten für ausländische Firmen mit Immobilienbesitz in Deutschland einher.

GwG-Meldeverordnung (ab 2026):

Es liegen neue technische und inhaltliche Anforderungen an Verdachtsmeldungen an die Geldwäschemeldestelle (FIU) vor.

EU-Anti-Geldwäsche-Paket:

Die jüngste AML (Anti-Money Laundering) -Verordnung und die neue EU-Aufsichtsbehörde AMLA bringen bis 2027 ein EU-weit standardisiertes Immobilienregister heraus.

Aktualisierte Auslegungs- und Anwendungshinweise der BaFin (2025)⁴ :

Neben der Pflicht zur Verschärfung der Risikoanalyse sollten Immobilienmakler:innen auch Adverse Media-Screening beachten.