Pacote fiscal habitação – porque os pequenos investidores também contam

O acesso à habitação em Portugal é um desafio económico e social complexo, influenciado por múltiplos fatores. A diversidade e relevância destes fatores tornam impossível resolver o problema apenas com intervenção estatal e, muito menos, com simples alterações à legislação fiscal. No entanto, perante a relevância e complexidade, é justo reconhecer que todas as reformas e contributos são válidos e podem ajudar a mitigar este problema.

Foram apresentadas propostas de medidas fiscais que visam incentivar o investimento imobiliário e aumentar a oferta de imóveis para habitação. Destaco duas alterações relevantes ao Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) e como as mesmas poderão afetar o comportamento dos pequenos investidores imobiliários.

1. Exclusão de tributação sobre as mais-valias na alienação de imóveis de habitação, condicionada ao reinvestimento em imóveis para arrendamento.

Esta medida permite que o ganho obtido na venda de um imóvel destinado a habitação fique isento de IRS, desde que o valor seja reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado ao arrendamento habitacional, com “renda mensal moderada” (até Euro 2.300 mensais). O reinvestimento deve ser concretizado até 36 meses após a venda (ou nos 24 meses anteriores) e o novo imóvel deve ser arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros 5 anos. Esta alteração elimina um obstáculo fiscal à circulação de ativos, facilitando processos de alienação de heranças, compropriedade ou reafetação do investimento, e aumenta a disponibilidade de capital para o mercado de arrendamento.

2. Redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais para 10%.

Os rendimentos provenientes de contratos de arrendamento para habitação, com renda mensal até ao limite da referida “renda mensal moderada”, passam a ser tributados à taxa especial de 10%, até 31 de dezembro de 2029, sem estar condicionada à duração do contrato. Desvalorizando neste momento a fragilidade técnica associada à circunstância de um aumento do rendimento bruto poder implicar uma diminuição do rendimento líquido, o que acontecerá na vizinhança do valor da renda mensal de Euro 2.300, prefiro salientar que esta alteração vai facilitar a oferta de arrendamento de curto prazo, e por isso possivelmente “empurrar” para o mercado de arrendamento aqueles proprietários, mais receosos, que se recusam a realizar operações de longo prazo.

É evidente que estas medidas de alívio fiscal para os investidores imobiliários terão um impacto positivo na melhoria das condições de investimento imobiliário de arrendamento e, por isso, na facilitação ao seu acesso também do lado dos arrendatários. Poder-se-á discutir o conceito de “renda moderada”, se este ou aquele quadrante da sociedade é ou não merecedor de mais um alívio fiscal, ou se a despesa fiscal associada a este alívio poderia antes ser canalizada para outros setores da sociedade, pois essa é a eterna discussão sobre as prioridades da política fiscal.

A resolução do problema do acesso à habitação é, neste momento, prioritária e exige o envolvimento de todos os agentes do mercado - Estado e privados, grandes e pequenos, institucionais e particulares. Estas medidas do IRS são para os mais pequenos, porque os pequenos também contam.