Die Erhebung untersucht die zentralen Faktoren, die die Entwicklung der nationalen Wohnungsmärkte in Europa bestimmen – auf Grundlage der unterschiedlichen wirtschaftlichen Perspektiven. Dabei geht der Immobilienreport in seiner neuesten Ausgabe auch essenziellen Fragen des Immobiliensektors nach: Wie entwickelt sich der europäische Wohnimmobilienmarkt, worin bestehen die Herausforderungen und wie sehen sich die einzelnen Märkte damit konfrontiert?

Europäisches Preisniveau steigt weiter, vor allem in Südosteuropa

In der aktuellen Ausgabe des Reports beobachtet Deloitte eine allgemeine Zunahme der Miet- und Kaufpreise, die vor allem die südosteuropäischen Märkte betrifft. Die Kaufimmobilienpreise legten in Polen besonders stark zu (+19,3%), gefolgt von Albanien (+16,5%) und Bosnien Herzegowina (+12,7%). Auch in Italien, Kroatien, Rumänien, Griechenland und Ungarn verteuerten sich Immobilien zweistellig.

Trotz eines leichten Rückgangs bleibt das kleine Luxemburg Europas teuerstes Pflaster: Stolze 11.071 Euro kostet ein Quadratmeter in der Hauptstadt Luxemburg City, der durchschnittliche Quadratmeterpreis für das Land Luxemburg liegt bei 8.760 Euro. Der deutsche Durchschnittpreis für einen Quadratmeter wirkt dagegen mit 4.800 Euro geradezu günstig. Allerdings ist der deutsche Spitzenreiter München (10.800 Euro/qm) nicht weit vom luxemburgischen Preisniveau entfernt.

Auch bei den Mieten ist Luxemburg Spitzenreiter: Mit gut 43 Euro pro Quadratmeter übersteigt Luxemburg City die nächstplatzierten Städte Paris (32 Euro/qm) und Dublin (31,7 Euro/qm) um mehr als 11 Euro. Im Vergleich dazu lässt es sich in Österreich, das zu den teuersten Kaufimmobilienmärkten zählt, u.a. dank staatlicher Mietpreisregulierung mit unter 12 Euro Miete pro Quadratmeter deutlich günstiger wohnen, wenngleich die Mieten hier gegenüber dem Vorjahreswert um über vier Prozent angestiegen sind.

„Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist aktuell weiterhin herausfordernd, stabilisiert sich aber. In Deutschlands primären Wohnmärkten sind die Angebotspreise für Neubauimmobilien immer noch unter Druck, insbesondere in großen Städten wie Berlin und München. Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot an bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren führen auch zu sozialen Herausforderungen.“ 

Michael Müller, Partner und Real Estate Leader bei Deloitte 

Starker Preisanstieg in Ballungsräumen

In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in europäischen Metropolen wie Paris, Berlin und Madrid um rund 30 Prozent gestiegen. Hauptursachen sind die hohe Nachfrage und die begrenzten Bauflächen. Zugleich wird Wohnraum in städtischen Gebieten immer knapper. Besonders betroffen sind junge Familien und Geringverdiener:innen, die zunehmend Schwierigkeiten haben, bezahlbare Wohnungen zu finden.

Diese Gemengelage führte auch in Deutschland – nach einem Rückgang der Preise im Vorjahr – zu einem erneuten, wenn auch leichten, Anstieg der Immobilienpreise. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis legt um 2,1 Prozent zu und kostete im Erhebungszeitraum 4.800 Euro pro Quadratmeter – so viel wie zwei Jahre zuvor.

Deutlich über diesem Niveau lagen neu gebaute Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten (wie Berlin und München), die sich im Durchschnitt mit 5.971 Euro/qm noch deutlich über diesem Niveau platzierten. Bestehende Wohnimmobilien waren hingegen mit etwa 3.100 Euro/qm deutlich günstiger. Trotz steigender Nachfrage bleibt Deutschland aufgrund seiner Regulierungsrahmen und regionalen Entwicklung insgesamt relativ stabil.

Wenig Wohnraum, hohe Mietpreise, zu wenig Neubau

In deutschen Großstädten haben die Mietpreise dagegen weiter zugelegt, vor allem in den städtischen Zentren. Die anhaltend schwierigen Marktbedingungen für den Hausbau steigerten die Nachfrage nach Mietwohnungen und verschärften die Angebotsengpässe, insbesondere in Berlin, Hamburg und Frankfurt. Trotz der Bemühungen der Regierung, die Mieten einzudämmen und den Bau von erschwinglichem Wohnraum zu fördern, dominieren die steigenden Mietkosten weiterhin den Markt.

Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach bezahlbarem Mietwohnraum in den Peripherien der Großstädte. Derzeit fehlen in Deutschland etwa 500.000 bis 600.000 Wohnungen. Deshalb will die deutsche Regierung die Bautätigkeit per „Bau-Turbo“ mit schnelleren Genehmigungen steigern.

Insgesamt legten die Mieten in den untersuchten Großstädten gegenüber dem Vorjahr leicht um gut einen Euro pro Quadratmeter zu. München ist wie schon in den Vorjahren die teuerste deutsche Stadt im Ranking des Property Index. Die bayerische Landeshauptstadt landet im Vergleich der untersuchten europäischen Städte auf dem 13. Platz (21,9 Euro/qm). Auf dem 20. Rang platziert sich Frankfurt (18,5 Euro/qm) vor Berlin (18,4 Euro/qm), Hamburg ist die vierte deutsche Stadt in der Studie und liegt mit 16,1 Euro/qm auf dem 32. Platz.

Hypothekenspiegel in Europa bleibt sehr heterogen

Ein Grundpfeiler der Wohnungsfinanzierung in der gesamten Region bleibt der europäische Hypothekenmarkt. Die Zinssätze spielen dabei eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung der Kreditkosten und der allgemeinen Erschwinglichkeit von Wohnraum. Beeinflusst von makroökonomischen Bedingungen und der Geldpolitik der Zentralbanken variieren die Hypothekenzinsen weiterhin stark zwischen den Ländern. Ein Verständnis sowohl der Struktur als auch der aktuellen Trends der Zinssätze ist unerlässlich, bevor ihre vergleichbaren Niveaus in Europa bewertet werden können. 

Unter den 28 Ländern, die in der Ausgabe 2025 des Immobilienindex analysiert wurden, verzeichnete Ungarn mit 9,35 Prozent den höchsten durchschnittlichen Hypothekenzinssatz. In anderen Ländern überschritten die Zinssätze die 5-Prozent-Marke, während sich Deutschland mit moderaten 3,84 Prozent im Mittelfeld platziert.

„Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ungeachtet des Anstiegs der Hypothekenzinsen in zehn der untersuchten Länder die Mehrheit einen rückläufigen Trend beobachtete, was auf divergierende geldpolitische Richtungen und wirtschaftliche Bedingungen in den jeweiligen Ländern hinweist. Insgesamt zeigt der durchschnittliche Hypothekenzins in Europa im Jahr 2024 Anzeichen einer leichten Aufwärtsbewegung, was die sich verändernde Finanzlandschaft unterstreicht, die direkt die Erschwinglichkeit von Wohnraum und das Käuferverhalten in vielen nationalen Märkten beeinflusst.“

Michael Müller, Partner und Real Estate Leader bei Deloitte

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