その土地に、データセンターは建つか

AIが呼び込む、新しい投資マネー

——データセンター投資への関心が急速に高まっています。最大の要因は何でしょうか。

柴田　データセンターが提供する計算能力への需要が非常に高まっていることです。特に生成AIの登場により、GPUサーバーの需要が急拡大しました。今後も自動運転やフィジカルAIなど、AIはますます多くの場所で使われていくと期待されています。その一番のインフラになるのがデータセンターですから、投資を考える企業が増えているのだと思います。

諸山　海外の投資家の存在も大きいですね。金利の上昇や建築費の高騰により日本の不動産投資の魅力が落ちている中で、データセンターは比較的投資メリットが大きいという特徴があります。データセンターの場合、一般的に建物よりも中の電算機器のほうが高いため、投資額に対する建築費の割合が低く、建築費高騰の影響は限定的なのです。そのため海外の投資家からも資金を集めやすく、それがブームを加速させています。需要拡大への期待と、海外からの資金流入。この2つがそろったことで、データセンター投資は大きな注目を集めています。

——相談の内容に変化はありますか。

柴田　ほんの3年前まではデータセンターが話題に出ても、「何をするところかよく知らない」という方がほとんどでした。それが特に今年に入ってから、事業として調べてほしい、建てたいので実行を手伝ってほしいという具体的な相談に変わり、件数も増えています。経営層から「自分たちも関与できないのか」と指示が降りてくるケースも多いようです。

武田　私たちが付き合いのある物流施設のデベロッパーでも、以前は大きな敷地に物流施設を3〜4棟建てる中で「1棟はデータセンターにしようか」という程度でした。それが最近は、物流施設3棟にデータセンター5～7棟といった計画図で相談が来るようになっています。

諸山　データセンター投資は、多くの企業が関心を持ち始め、いわゆるレイトマジョリティが参入する段階に来ています。だからこそ全部を自前でやろうとする方も少なくありませんが、非常に特殊なノウハウが求められる分野です。私たちのようなコンサルティングファーム、あるいはデベロッパーなどの先行者と組んで自社の得意な部分から始めるなど、段階を踏んだ参入が現実的だと思います。

合同会社デロイト トーマツ 不動産アドバイザリー シニアマネジャー 柴田大祐

電力と地盤が、土地を選ぶ

——一般的な不動産投資と比べて、どこが大きく違うのでしょうか。

武田　最も大きな違いは、電力の問題ですね。データセンターは大量の電力を使用するため、必要な電力供給を受けられなければ、いくら広大な敷地があっても建てられません。物流施設なら消費地に近く、高速道路の動線が良い場所を選びますが、データセンターは、まず電力が条件になります。

また、地盤も重要です。データセンターには、国内の業界基準であるTier（ティア）という信頼性の評価指標があり、その多くの項目は予算さえあればクリアできます。しかし地盤の液状化リスクが一定以上あると、他の設備にどれだけ予算をかけても、最高ランクのTier4は謳えません。土地選びを誤ると、目指す水準を実現できないのです。

諸山　海外の投資家は地震リスクにも敏感です。日本に建設する以上「（地震の）リスクはありません」とは言えないので、初期段階の土地のデューデリジェンスで、耐震性能を持たせた杭を打つ、免震機能を持たせるといった具体的な対策もセットで示すことが重要です。

——技術の変化も、データセンター特有の課題ですね。

柴田　これまでの不動産投資は床を貸せばよかったのですが、データセンターは中で様々な機器を動かす必要があります。技術革新のスピードが非常に速いため、当初の計画で用意していたスペースには新しい機器を置けない、ということも起きかねません。不動産の知識だけでなく、技術トレンドにも精通している必要があります。

武田　データセンターの開発には、設計に1年、建物の工事に2年、竣工後もデータルーム内の工事に1〜2年かかり、全体で3〜5年が一般的です。投資規模もメガワットクラスで1,000億〜2,000億円に上ります。どれほど精緻に将来を予測しても、この期間に比べて技術の進化は圧倒的に速いので、着工後に要求スペックが変わることもあります。例えば計算機器の冷却方式が空冷から水冷に変わると、フロアの耐荷重や配管ルート、ときには建物の高さにまで影響が及びます。変更が大きければ、建設費や竣工時期にも大きく響いてしまうのです。

デロイト トーマツ PRS株式会社 執行役員 武田啓志

利回りは、事業性と技術の両面から計算する

——投資判断では、何を重視すべきでしょうか。

諸山　基本は利回りです。ただデータセンターの場合、その利回りを正しく出すには、事業性だけでなく技術の検討が欠かせません。地盤や耐震性の問題、将来の技術の変化まで見据えて、初期段階から技術を踏まえた事業の組み立て方をすることが大事です。

柴田　並行して、会計・税務の視点から、技術の選択が収益に与える影響を評価します。例えばスペックを上げて建設費が1.5倍になったら、収益はどれだけ増えるのか、それで採算が合うのか。そうしたモデルを技術チームと連携して作りながら、ワンストップで支援できます。技術要件を固定して計画を作っても、技術トレンドが変われば前提はがらりと変わってしまいますから、両チームが密接に連携しながらプロジェクトを進めることが重要です。

武田　技術的なスペックを追いかけると、往々にしてあれもやりたい、これもやりたいと夢が膨らんでいき、気づけば建設費が計画を大幅に上回ってしまいがちです。そんなときは私たちのように技術の知見がある専門家が入ることで、何をどこまで実現すればいいのか、線を引くことができます。

構想から実行までの3ステップ

——実際のプロジェクトは、どのような流れで進むのでしょうか。

柴田　多いのは「自社が保有する土地にデータセンターを建てたい」というご相談です。その場合、まず候補地について、電力、ネットワーク、水、地盤といった観点で調査します。その結果を踏まえ、次のフェーズでは需要の部分、つまりデータセンターを利用するテナントの誘致を行います。物流倉庫ならテナントがいなくても建てる判断ができますが、データセンターの場合は利用者の要件がある程度見えないと、事業性の判断ができません。立地が決まり、テナントのめどがついたら、実行フェーズに入ります。

武田　実行フェーズでは、必要とされる計算能力からスペックを割り出し、要件を整理して設計者に伝えます。先ほどお話ししたように、着工後にスペックが変われば、工期が延びたり建設費が上振れしたりします。施工会社から「もう変えられません」と言われる場面もありますが、私たちが施工会社とお客様との間に入り、過去の経験を基に「こうすればできませんか」と実現方法を具体的に議論することで、クライアントが希望する建物に最大限近づけていきます。

合同会社デロイト トーマツ 不動産アドバイザリー マネジャー 諸山隆法

「濃い専門家」をつなぎ、ワンストップで支援

——デロイト トーマツならではの強みを教えてください。

武田　プロジェクトの初期段階から、データセンターの事業性と技術の両方の目線で計画の解像度を上げていけることです。もちろん、これらを複数の専門家に個別に発注することもできますが、その場合は発注側に知見がないと、かじ取りが難しいでしょう。専門家は自分たちの守備範囲内で最善を尽くしますが、それが必ずしも全体最適になるとは限らないからです。

私たちの場合は、柴田、諸山のいる不動産アドバイザリーが事業性を、私たちPRSが一級建築士や建築設備士として設計・施工の技術面を見て、同じテーブルで検討できます。お客様にとっては情報が一元化されるので判断しやすいですし、何より複数の専門家に個別発注した場合には見落とされがちな、本質的な論点まで踏み込んだアウトプットになると思います。

柴田　さらにグループには、テクノロジーの専門家や、組織の立ち上げやM&A後の統合を支援するチーム、弁護士法人や税理士法人もあります。データセンターでは、ファイナンススキームに海外投資家も関与するケースもあり、その場合にはグローバルな観点から最適なスキームの検討が必要になります。また、不動産の瑕疵に起因してクラウドサービスが1日止まれば数百億円にも及ぶ損害賠償につながりかねないなど、通常の建物より複雑で難解な論点が出てきます。不動産アドバイザリーを持つファームはほかにもありますが、PRSのように現場まで踏み込める技術の専門家と日頃から一緒に動けることは、私たちならではの強みだと思います。

諸山　構想が固まってから修正するのは、かなりの力が必要ですし、お客様の社内調整にも大きな労力がかかります。間違ったレールに乗ってしまうと、本当に直せなくなりかねません。プロジェクトになる前の、アイデアの段階でも構いません。「データセンター投資をやってみようかな」とひらめいた瞬間にお声がけいただければ、有意義なディスカッションができると思います。

データセンターは、土地と資金さえあれば建てられる、というものではない。プロジェクトを成功させるためには、構想段階から、一般的な不動産投資にはない専門知識が求められる。デロイト トーマツでは、事業性の目線で不動産投資を支援する不動産アドバイザリーと、一級建築士をはじめとする専門家が多数在籍するデロイト トーマツ PRSがワンチームとなり、データセンター投資の初期段階からプロジェクトを伴走支援する。