Medidas fiscais para promoção da oferta habitacional

O Governo apresentou à Assembleia da República, no dia 2 de dezembro, a Proposta de Lei n.º 47/XVII que integra um conjunto alargado de medidas fiscais destinadas a estimular a oferta habitacional, reforçar o arrendamento acessível e mitigar os atuais constrangimentos no acesso à habitação.

Enquadramento

A iniciativa insere-se na estratégia de promoção de habitação acessível como prioridade nacional, assente nos seguintes objetivos principais: 

• Aumentar a oferta de habitação a preços controlados através da construção, reabilitação e dinamização do mercado de arrendamento em todo o território nacional;

• Reduzir os custos associados ao acesso à habitação, através do alívio fiscal a famílias e a investidores;

• Promover a coesão social e territorial com soluções habitacionais adequadas às necessidades das populações; 

• Simplificar regimes e procedimentos, promovendo maior estabilidade e previsibilidade na implementação de políticas públicas de habitação;

• Atrair investimento privado e cooperativo, criando um quadro fiscal favorável para projetos habitacionais.

Para concretizar estes objetivos, a proposta de lei prevê alterações aos seguintes diplomas fiscais: 

• Alteração ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA);

• Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS);

• Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF); e

• Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT). 

Adicionalmente, o Governo fica autorizado a criar três novos regimes:

• Regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA);

• Regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA); e

• Regime de restituição parcial do IVA.

Medidas fiscais propostas – Alterações a diplomas fiscais

Inversão do sujeito passivo na aquisição de serviços de construção civil e aplicação da taxa reduzida

IVA

• Alteração da regra de inversão de IVA na aquisição de serviços de construção civil para que a mesma se aplique a qualquer adquirente que seja sujeito passivo deste imposto, independentemente da sua capacidade de dedução de IVA;

• Criação de uma nova verba na Lista I anexa ao Código do IVA, para prever, mediante o cumprimento de determinados requisitos, a aplicação da taxa reduzida do imposto a empreitadas de construção ou reabilitação:
  • De imóveis que se destinam a venda para habitação própria e permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional, cujos valores se encontrem limitados nos termos dos correspondentes diplomas;
  • De prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA. 

Alienação de ativos para reinvestimento em imóveis de arrendamento habitacional 

IRS

Isenção sobre os ganhos provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação, caso o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóvel destinado ao arrendamento para habitação com “renda mensal moderada” (ver secção ‘Limites e condições’ para mais detalhes).

Para beneficiar desta isenção, o sujeito passivo deve mencionar a intenção de proceder ao reinvestimento na declaração de rendimentos de IRS do ano da alienação e terá de concretizar o reinvestimento nos 36 meses seguintes ou nos 24 meses anteriores à transmissão.

A isenção apenas se aplicará caso:

• Seja celebrado contrato de arrendamento habitacional com “renda mensal moderada” (ver secção ‘Limites e condições’ para mais detalhes) nos 6 meses contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se posterior; 

• O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja arrendado por um período mínimo de 36 meses nos primeiros 5 anos após o reinvestimento; 

• O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja objeto de contrato de arrendamento com “renda mensal moderada” (ver secção ‘Limites e condições’ para mais detalhes) nos primeiros cinco anos após o reinvestimento; 

• O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja não alienado no prazo de 5 anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se posterior.

Encargos com imóveis

IRS

Aumento do valor limite da dedução à coleta do IRS das rendas suportadas pelos inquilinos. São propostos os valores limite de Euro 900 euros, em 2026, e Euro de 1.000, em 2027 (atualmente, este limite corresponde a Euro 800).

Aquisição, por não residente, de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação 

IMT

• Taxa de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação (e apenas estes), não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente seja não residente, salvo quando:
  • O adquirente tenha sido considerado residente para efeitos fiscais em Portugal, nos termos do Código do IRS;
  • O adquirente se torne residente para efeitos fiscais em Portugal, nos termos do Código do IRS, no prazo de dois anos a contar da data de aquisição (verificando-se esta condição, a Autoridade Tributária reembolsará o IMT pago em excesso, a requerimento do interessado);
  • O imóvel seja destinado ao arrendamento para habitação com “renda mensal moderada” (ver secção ‘Limites e condições’ para mais detalhes), no prazo de 6 meses contados da data de aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros 5 anos após a aquisição (verificando-se esta condição, a Autoridade Tributária reembolsará o IMT pago em excesso, a requerimento do interessado);

• Desta forma, sempre que o adquirente seja não residente e não aproveite das exceções acima, passa a estar sujeito a uma taxa fixa de IMT, não beneficiando da progressividade de taxas de IMT e, bem assim, de qualquer isenção.

Organismos de Investimento Coletivo (OIC) de apoio ao arrendamento

• Os benefícios fiscais abaixo identificados, previstos no EBF, passam a aplicar-se, exclusivamente, aos OIC de apoio ao arrendamento que:
  • Sejam constituídos, ou cujos documentos constitutivos sejam alterados, até 31 de dezembro de 2029;
  • Os respetivos documentos constitutivos prevejam que o seu ativo deva ser constituído em 5% ou mais, por direitos de propriedade (ou outros de conteúdo equivalente) sobre imóveis que sejam objeto de contratos abrangidos pelo RSAA (ver secção “Medidas fiscais propostas – Novos regimes”) ou por outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares;
  • Um ano após a constituição do OIC de apoio ao arrendamento (ou da alteração aos documentos constitutivos), este integre, a todo o tempo, ativos objeto de contratos abrangidos pelo RSAA ou por outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares, em percentagem igual ou superior a 5% do total do ativo, tendo por referência o respetivo valor de balanço no último dia do período de tributação imediatamente anterior àquele em que foram auferidos os rendimentos.

IRS e IRC

• Tributação a uma taxa de 5% dos rendimentos distribuídos pelo OIC aos seus participantes, que (i) respeitem ao resultado do período imediatamente anterior e (ii) na proporção correspondente aos rendimentos que tenham resultado de contratos de arrendamento/subarrendamento abrangidos pelo RSAA (ou por outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares);
• Exclusão parcial de tributação dos restantes rendimentos decorrentes de operações de distribuição de rendimentos, resgate ou liquidação, em função da percentagem de ativo elegível enquadrável no arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, nos seguintes moldes:

Imposto do Selo

Aos OIC de apoio ao arrendamento que se enquadrem nos dois últimos escalões acima, é aplicável uma redução em 25% da taxa prevista na verba 29.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS) (atualmente de 0,0125 %).

Aditamento ao EBF – Rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação

IRS

A taxa especial de IRS aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação cujo valor de renda mensal não exceda o valor da “renda mensal moderada” (ver secção ‘Limites e condições’ para mais detalhes), auferidos até 31 de dezembro de 2029, é de 10%, salvo quando aplicável uma taxa mais favorável.

IRC

Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados, exclusivamente, ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda o valor da “renda mensal moderada” (ver secção ‘Limites e condições’ para mais detalhes), auferidos até 31 de dezembro de 2029, são considerados apenas em 50%.

Aditamento ao EBF – Aquisição de habitações de custos controlados

IMT

• Na primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado, exclusivamente, a habitação própria e permanente, e quando se trate de habitações a custos controlados, nos termos previstos em regime próprio, os municípios, mediante deliberação municipal, podem:
  • Isentar de IMT as aquisições cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda o valor máximo do 1.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT (i.e., Euro 330.539 em 2026);
  • Aplicar as taxas progressivas de IMT, previstas no referido artigo, às aquisições cujo valor exceda o valor máximo referido no parágrafo anterior;

• Os benefícios fiscais acima não se aplicam a sujeitos passivos já titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos 3 anos anteriores;

• A verificação dos pressupostos das isenções e o apuramento do IMT, relativos às aquisições de habitações de custos controlados que venham a constituir bem comum de um casal, serão efetuados em relação a cada cônjuge, em partes iguais, impendendo sobre cada um a entrega da respetiva declaração de IMT;

• Em matéria de caducidade do direito aos benefícios, está previsto que os mesmos caducarão caso se verifique alguma das seguintes situações:
  • Quando aos imóveis for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício no prazo de 6 anos a contar da data da aquisição, salvo em caso de venda, alterações da composição do respetivo agregado familiar (i.e., motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, aumento do número de dependentes) ou alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km do prédio, desde que o mesmo se mantenha destinado exclusivamente a habitação;
  • Quando os imóveis não forem afetos à habitação própria e permanente no prazo de 6 meses a contar da data da aquisição;
  • Quando o sujeito passivo seja considerado dependente para efeitos de IRS, em qualquer momento durante o prazo de 6 anos a contar da data da aquisição.

Imposto do Selo

• As aquisições onerosas de habitações de custos controlados beneficiam de uma dedução à coleta da verba 1.1 da TGIS, até à sua concorrência, com o limite resultante da aplicação da referida verba ao limite superior do 1.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT (em 2026, o limite será Euro 2.644);

• Este benefício fiscal de dedução à coleta do Imposto do Selo não se aplica a sujeitos passivos já titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores;

• Na transmissão de partes de prédio, de figuras parcelares do direito de propriedade e da propriedade separada dessas figuras parcelares, bem como nas permutas de imóveis, o limite da dedução à coleta de Imposto do Selo é reduzido proporcionalmente à quota-parte ou direito adquiridos, ou à diferença de valores, respetivamente;

• Em matéria de caducidade do direito aos benefícios em sede de Imposto do Selo, aplicar-se-ão as regras acima enunciadas para o IMT.

Medidas fiscais propostas – Novos regimes

Contratos de investimento para arrendamento

Vigência

Até 25 anos, mediante contrato celebrado entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., em representação do Estado, com base em minuta a ser aprovada pelo Governo.

Principais condições de elegibilidade

• Os contratos de arrendamento habitacional (ou de arrendamento para subarrendamento habitacional) abrangidos pelo CIA devem prever uma renda que não exceda a “renda mensal moderada” (ver secção ‘Limites e condições’ para mais detalhes);

• Afetação mínima de 700/1.000 da área construída ao arrendamento habitacional (o remanescente terá de ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação);

• Os investidores devem possuir capacidade técnica e de gestão, contabilidade organizada de acordo com a legislação em vigor, não podem ter o lucro tributável determinado por métodos indiretos e devem apresentar situação fiscal e contributiva regularizada;

• Os investidores não podem transmitir os imóveis abrangidos pelo CIA, afetos ou a afetar a contratos de arrendamento habitacional (ou de arrendamento para subarrendamento habitacional), salvo se a transmissão ocorrer simultaneamente à transmissão da sua posição contratual no CIA.

Benefícios fiscais

• Isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação destinados a arrendamento habitacional (ou arrendamento para subarrendamento habitacional) e que sejam afetos a esse fim num prazo máximo de 5 anos a contar da assinatura do CIA;

• Isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de prédios urbanos ou mistos ou frações autónomas para arrendamento habitacional (ou arrendamento para subarrendamento habitacional) e que sejam afetos a esse fim num prazo máximo de 1 ano a contar da assinatura do CIA;

• Isenção de IMI até 8 anos relativamente às tipologias de imóveis referidas nos dois pontos acima, e redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente do CIA até ao limite previsto no n.º 3 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, aprovado pela Lei n.º 73/2013 de 3 setembro, na redação atual;

• Isenção do adicional ao IMI, durante a vigência do contrato, relativamente às tipologias de imóveis referidas nos dois primeiros pontos acima;

• Aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação dos prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional (ou arrendamento para subarrendamento habitacional), à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção do edifício ou das frações e à área excedente à de implantação a afetar a habitação;

• Restituição de 50% do IVA suportado em serviços técnicos (arquitetura, projetos, estudos) relacionados com a construção ou reabilitação das tipologias de imóveis referidas nos dois primeiros pontos acima;

• Redução de 50% da taxa prevista na verba 29.2 da TGIS (atualmente de 0,0125 %) para Organismos de Investimento Alternativo (OIA) que integrem imóveis objeto de contratos de arrendamento habitacional (ou arrendamento para subarrendamento habitacional) abrangidos pelo CIA, em função da proporção dos referidos imóveis face ao ativo do OIA.

A eventual resolução do CIA durante o período de vigência implica a perda dos benefícios fiscais atribuídos e o pagamento dos montantes concedidos (acrescidos de juros compensatórios), correspondentes a:

• 100% do benefício, se o incumprimento ocorrer durante os primeiros 10 anos de vigência;

• 50% do benefício, se o incumprimento ocorrer após decorridos 10 anos e antes de faltarem 5 anos para o termo da vigência do CIA;

• 30% do benefício, se o incumprimento ocorrer nos últimos 5 anos de vigência do CIA.

Regime simplificado de arrendamento acessível

Enquadramento

• Regime aplicável a contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional de prédios urbanos ou mistos (incluindo frações autónomas ou partes de prédio) com renda mensal igual ou inferior a um limite máximo a definir pelo Governo, tendo por base, entre outros fatores, 80% da mediana de valores de renda para o concelho do imóvel;

• Regime aplicável a contratos de arrendamento com os seguintes prazos mínimos: 
  • 3 anos, caso a finalidade seja a de residência permanente;
  • 3 meses, caso a finalidade seja a de residência temporária.

Benefícios fiscais

• Isenção de IRS e de IRC sobre rendimentos prediais dos contratos enquadrados no RSAA, sem prejuízo da opção pelo englobamento no caso dos sujeitos passivos de IRS.

  Isenção com progressividade em IRS, ou seja, caso o contribuinte opte pelo englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para efeito de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos;

• As isenções mantêm-se nos casos de renovação do contrato ou de transmissão do imóvel, desde que o contrato se mantenha em vigor.

O incumprimento dos requisitos estabelecidos pelo regime implica a perda dos benefícios fiscais concedidos e a regularização do imposto devido (acrescido de juros compensatórios).

Articulação com regimes atualmente vigentes

• A partir da entrada em vigor do RSAA todas as menções ao Programa de Apoio ao Arrendamento, ao Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio (cuja revogação é proposta com efeitos a 1 de junho de 2026), ou a “arrendamento acessível”, efetuadas em quaisquer normas legais e regulamentares, atos e contratos, consideram-se feitas com referência ao RSAA;

• A partir da entrada em vigor do RSAA os limites de preço de renda do Programa de Apoio ao Arrendamento, os previstos no artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio (cuja revogação é proposta com efeitos a 1 de junho de 2026), ou na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, consideram-se reportados aos limites máximos previstos no RSAA;

• Os contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento que se encontrem em vigor à data de entrada em vigor do RSAA mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio (cuja revogação é proposta com efeitos a 1 de junho de 2026).

Regime de restituição parcial do IVA

• Aplicável à aquisição de serviços de empreitadas de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente dos adquirentes, pessoas singulares, dentro de determinados limites legais;

• Submissão do pedido à Autoridade Tributária, exclusivamente por transmissão eletrónica de dados;

• Restituição no prazo máximo de 150 dias, correspondente à diferença entre a taxa normal e a reduzida.

Limites e condições

• Renda mensal moderada: salvo disposição específica em sentido contrário, as medidas fiscais acima expostas aplicam-se apenas a imóveis cujo contrato de arrendamento habitacional preveja uma renda mensal igual ou inferior a 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026 (i.e., Euro 2.300);

• Preço de venda moderado: salvo disposição específica em sentido contrário, as medidas fiscais acima expostas aplicam-se apenas a imóveis cujo valor patrimonial tributário não exceda o limite superior do 2.º escalão previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º Código do IMT (Euro 660.982 a partir de 2026).

Produção de efeitos

• 1 de janeiro de 2026: entrada em vigor da generalidade das alterações legislativas aos Códigos do IVA (incluem-se as prestações de serviços relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026), IRS, IRC, IMT e ao EBF;

• 1 de junho de 2026: início da aplicação dos novos regimes CIA e RSAA;

• Até 31 de dezembro de 2032: vigência da aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação e novo regime de restituição parcial do IVA.