Property Index 2025: Deutsche Wohnimmobilien unter Druck

• München bleibt teuerste deutsche Stadt: Mit einem Quadratmeterpreis von 10.800 Euro liegt die bayerische Hauptstadt leicht unter dem Vorjahresniveau, aber immer noch 125 Prozent über dem deutschen Durchschnitt und fast 50 Prozent über Metropolen wie Frankfurt und Berlin.
• Starke Zuwächse bei süd- und osteuropäischen Wohnimmobilienpreisen: Besonders deutlich legten die Preise in Polen, Albanien und Bosnien Herzegowina zu; auch Wohnimmobilien in Italien, Kroatien und Ungarn verteuerten sich zweistellig.
• Mietpreise steigen europaweit deutlich: Die Mietkosten in Städten wie Paris, London und Amsterdam haben Rekordhöhen erreicht, was zu einer Verlagerung der Nachfrage in die Vororte und ländlichen Regionen führt; auch in vielen deutschen Städten legten die Mieten zum Teil erheblich zu, vor allem rund um Ballungszentren.
  

München, 3. September 2025 — Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt sich 2025 weiterhin angespannt. Zwar stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis bundesweit wieder auf 4.800 Euro – nach einem Rückgang im Vorjahr auf 4.700 Euro –, doch die regionalen Unterschiede sind enorm. 

Trotz eines leichten Preisrückgangs gegenüber dem Vorjahr bleibt das Niveau in den Kernmärkten weiterhin hoch – auch im europäischen Vergleich: Deutschlands teuerste Immobilienstadt München rangiert auf Platz zwei der teuersten Städte Europas. Das zeigt der aktuelle Property Index von Deloitte, der Daten aus 77 Städten in 28 europäischen Ländern analysiert.

Grafik: Entwicklung der Kaufimmobilienpreise in Deutschland in Euro/m²

Mieten verteuern sich in Ballungsräumen und vor allem im Umland

Auch die Mietpreise steigen weiter. In München zahlen Mieter mittlerweile 21,9 Euro pro Quadratmeter – das ist der höchste Wert in Deutschland und Platz 13 im europäischen Vergleich. Es folgen Frankfurt (18,5 Euro/qm), Berlin (18,4 Euro/qm) und Hamburg (16,1 Euro/qm). Insgesamt legten die Mieten in deutschen Großstädten durchschnittlich um gut einen Euro pro Quadratmeter zu.

„Unsere Analyse zeigt, dass der deutsche Immobilienmarkt weiterhin von strukturellen Herausforderungen geprägt ist“, erklärt Michael Müller, Partner bei Deloitte und Sektorleiter Real Estate. „Die Nachfrage verlagert sich angesichts des enormen großstädtischen Preisniveaus zunehmend in das Umland.“

Grafik: Entwicklung der Mietpreise in Deutschland in Euro/m²/Monat

Günstiger Wohnraum bleibt Mangelware

Besonders betroffen sind die Ballungsräume, in denen die Kombination aus hoher Nachfrage, begrenzten Bauflächen und teurer Finanzierung den Markt belastet. Neubauprojekte stagnieren oder verzeichnen Preisrückgänge, da Käufer angesichts hoher Zinsen und Baukosten zurückhaltender agieren. Gleichzeitig bleibt günstiger Wohnraum Mangelware – insbesondere in Städten wie Berlin, München und Frankfurt.

Trotz dieser Herausforderungen zeigt sich ein vorsichtiger Optimismus. „Die Krise, die die Immobilienbranche in den vergangenen vier Jahren durch verschiedenste Faktoren durchgemacht hat, scheint zu enden“, so Müller weiter. „Die Zinsen normalisieren sich, auch die Energie- und Materialkosten lassen sich wieder seriös kalkulieren, das Immobilien-Preistief in Mitteleuropa wurde letztes Jahr erreicht – der Markt geht wieder aufwärts."

Starkes Preisgefälle in Europa

Außerhalb Deutschlands zeigt der Property Index teils zweistellige Zuwachsraten: In Polen (+19,3%), Albanien (+16,5%) und Bosnien-Herzegowina (+12,7%) stiegen die Wohnimmobilienpreise besonders stark. In Luxemburg City kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 11.074 Euro, bei Mieten liegt die Stadt mit gut 43 Euro/qm europaweit an der Spitze. In der Türkei hingegen sanken die Preise infolge hoher Inflation um 12 Prozent, während sie in Kroatien um 11,7 Prozent und Ungarn um 11,9 Prozent stiegen.