La mutation du marché de bureaux francilien : un recentrage de l’encours de production dans la capitale, aux dépens de sa périphérie, qui doit déjà songer à la reconversion d’une partie de son parc

Dans un contexte de suroffre structurelle, notre 42^ème édition du Grand Paris Office Crane Survey met en lumière une mutation permanente du marché de bureaux francilien. Fin 2024, alors que l’encours de production passe sous la moyenne historique (1,6 million de m²), les disparités entre Paris intra-muros et sa périphérie se creusent, dessinant une nouvelle carte des dynamiques territoriales. Le décrochage du Nord et de l’Ouest met en avant les futures préoccupations des propriétaires et aménageurs : face au risque d’une obsolescence accélérée d’une partie du parc, la question de la reconversion devient prioritaire pour répondre aux enjeux de la ville de demain, confrontée aux nouvelles normes contre l’étalement urbain. Dans ce contexte et à l’occasion du 20ème anniversaire de l’étude, Deloitte renouvelle et complète son approche. L’étude s’intéresse désormais au cycle complet de vie des surfaces de bureaux, de leur création à leur reconversion. La période d’analyse s’étend du 1^er avril 2024 au 30 septembre 2024.  

Principaux enseignements :

• Sur la période, l’encours de production de bureaux est en recul de 3 % par rapport semestre précédent et passe sous la moyenne de 1,6 million de m² observée depuis 2003. Malgré une forte activité de livraison, l’activité de Paris intra-muros permet de compenser. Avec plus de 237 000 m² initiés sur six mois, Paris représente pour la première fois la majorité de l’activité de la métropole.   
• Le volume de nouveaux chantiers sur le territoire francilien confirme la dichotomie existante et que l’on observe depuis 2020, entre Paris intra-muros, très attractif, et sa périphérie qui s’essouffle. Depuis la dernière étude, 32 nouveaux projets ont été lancés, totalisant 375 000 m², dont 29 sont situés à Paris. La concurrence pour des actifs ultra-prime (tant en termes de localisation que de qualité de produit) dans un contexte de marché financier et géopolitique chahuté, met en exergue les futures difficultés pour les activités de seconde main et/ou localisé dans des secteurs trop périphériques.   
• Les grands pôles historiques comme le Secteur des Affaires de l’Ouest (-43 %) et La Défense (-38,5 %) affichent une baisse significative des surfaces en chantier. Parallèlement, ces deux zones périphériques présentent des taux de disponibilité élevés avec jusqu’à 73 % de surfaces livrées qui restent vacantes pour le Secteur des Affaires de l’Ouest, un volume important lorsque l’on sait que la durée moyenne d’absorption des surfaces est supérieure à 5 ans.   
• Sur la période, les livraisons représentent une surface de 418 000 m² pour 36 chantiers livrés, un niveau légèrement au-dessus de la moyenne semestrielle des dix dernières années. L’année 2024 égalera d’ailleurs le record historique de livraisons, conséquence naturelle du volume important de l’encours jusqu’à fin 2021 (supérieur à 2 millions de m²). Parmi ces livraisons, Arboretum, situé à Nanterre, est l’un des projets phares qui représente à lui seul près d’un quart de la surface totale livrée (112 000 m²).  
• Les certifications environnementales continuent de jouer un rôle majeur dans la production des actifs, participant à l’augmentation de la valeur. La majorité des projets compte désormais au moins 3 labels (comme BREEAM, leader sur le marché, ou HQE et WiredScore), contre 2,5 en moyenne il y a 10 ans. De plus, le nombre et la diversité des labels a de cesse d’augmenter : la concurrence sur le marché de l’offre est telle que chaque projet cherche à se différencier.   
• Grâce à notre nouvelle analyse, nous identifions que les surfaces de bureaux en reconversion dépassent très légèrement les 110 000 m². Ce volume parait encore très faible, rapporté à l’encours de production neuve (<7,5 %). Diverses contraintes techniques, géographiques et légales peuvent être invoquées pour expliquer cela.   
• Sur les 110 000 m² de bureaux reconvertis, Paris concentre plus de 50 % du volume, dont une grande majorité est orientée vers de l’hébergement hôtelier (36 000 m²). Les autres destinations des surfaces transformées sont les activités de secteur public où la transition est plus aisée techniquement, ainsi que les commerces (respectivement 14 000 m² et 8 000 m² à Paris).  
• Pointée comme une solution pour lutter contre la crise du logement dans la région, la transformation de bureaux en logement reste assez limitée avec seulement 25 000 m² en cours de transformation, soit entre 325 et 375 logements. Un volume faible comparativement aux besoins annuels exprimés par le territoire (+60 000). Ces projets sont majoritairement situés en proche périphérie.  
• La mixité d’usage est davantage privilégiée dans les projets de reconversion, du fait de la répartition du risque en plusieurs classes d’actifs et plusieurs locataires. Sur la période, 100 % des chantiers qui intègrent du logement sont mixtes à l’issue de l’opération.  
• Enfin, les projets de reconversion intègrent pour la quasi-totalité, des surfaces neuves ajoutées au bâtiment (+150 000 m² sur un parc de 215 000 m²). Il apparaît que l’enjeu pour certains promoteurs est probablement de privilégier du neuf adapté directement aux nouvelles réglementations ou demandes du marché, ou également d’améliorer leur bilan financier d’opération grâce aux surfaces complémentaires.