Étude sur la construction de bureaux neufs en Ile-de-France

Principaux enseignements de l’étude :

• La fin d’un cycle décennal de production neuve en Île-de-France. Le volume de surfaces en chantier retrouve son niveau de 2016, après avoir culminé à 2,5 millions de mètres carrés en 2021. En dix ans, plus de 7,5 millions de mètres carrés de bureaux neufs ont été livrés, un niveau nettement supérieur aux besoins exprimés. La vacance, qui a progressé de 2,6 millions sur la période, illustre l’ampleur d’un cycle de production qui s’achève dans un contexte de saturation. Révélatrice de crise plutôt qu’instigatrice, la pandémie de Covid a enclenché la décroissance et a entamé la fin du cycle.
• Paris capte désormais la majorité de l’encours et impose un marché résolument “prime”. À plus de 850 000 m² en chantier, Paris intra-muros concentre l’essentiel de l’activité métropolitaine et démontre une attractivité qui ne se dément pas. Les preneurs se recentrent sur les fondamentaux : prix, centralité, accessibilité métro, qualité des prestations et labels environnementaux. Le marché parisien fonctionne aujourd’hui comme un marché refuge, capable d’absorber des volumes que les autres territoires ne peuvent accueillir. 
• Une périphérie à l’arrêt et confrontée à une suroffre structurelle. A contrario du marché parisien intra-muros, le nord et l’est parisiens retrouvent leur niveau historiquement faible de 300 000 m² de production neuve. Le cas du secteur Saint-Denis Pleyel en est une illustration emblématique. Conçu comme alter ego de La Défense et pensé pour stimuler le développement économique du département le plus pauvre de France, ce secteur a d’abord attiré plusieurs acteurs économiques importants et sièges sociaux. Cependant, malgré une offre tertiaire importante et un niveau d’accessibilité exceptionnel (RER, métro, tramway, bus), la demande reste faible et les utilisateurs privilégient encore les secteurs historiques. L’Ouest parisien accuse un recul historique, avec une baisse de près de 80 % des surfaces produites depuis 2020. La Défense, malgré deux opérations emblématiques, demeure pénalisée par un parc surabondant et des livraisons massives.
• L’exigence environnementale atteint un niveau inédit et devient un facteur déterminant de compétitivité. Une large majorité des actifs en chantier, plus de 70%, comptent désormais au moins quatre certifications, contre deux à trois il y a dix ans. La compétition entre projets pousse les promoteurs à intégrer des niveaux de performance très élevés sur l’énergie, le confort ou la connectivité. Paris est devenue un marché où un loyer modéré donne accès à des immeubles hautement labellisés, renforçant encore l’effet d’attraction du prime.  
• Une activité de livraison encore soutenue mais absorbée de manière très inégale. Avec 756 000 m² livrés en 2025, le marché revient à la moyenne décennale. Mais les disparités sont fortes : 61 % des surfaces livrées sont encore vides en fin de chantier, un niveau qui n’avait plus été observé depuis plus de dix ans. Dans la métropole, 61 % des surfaces livrées cette année sont encore disponibles à la fin du chantier, soit plus de 460 000 m². Plus préoccupant encore, les trois quarts de ces surfaces se situent en dehors de Paris intra-muros, secteur où la demande est la plus soutenue.  
• Un marché qui se fragmente autour d’opérations plus petites et plus flexibles. La taille unitaire des chantiers diminue nettement. Les nouveaux projets ne dépassent plus les 10 000 m² en moyenne, mieux alignés avec les prises à bail observées (environ 11 800 m² sur un an). Les chantiers très ambitieux deviennent plus rares, signe que le marché évolue vers des formats plus agiles, souvent divisibles, et conçus pour répondre à une demande plus sélective et plus rationnelle. De fait, cette tendance s’observe sur l’ensemble des secteurs, notamment à La Défense, secteur historiquement marqué par les chantiers les plus ambitieux, qui n’a connu que deux lancements cette année dont la Tour Acacia de 15 000 m². 
• La reconversion progresse mais reste très loin de répondre aux enjeux de suroffre. En 2024, 57 % des surfaces de bureaux en chantier avaient connu une réelle reconversion, tandis que cette année ce ne sont que 35 %, soit 140 000 m². Ajoutant à cela les surfaces de bureaux démolies (64 000 m² sur la période), seuls 204 000 m² de bureaux ont « disparu » cette année dans des opérations de transformation immobilières. Rapportée aux plus de 6 millions de mètres carrés vacants en Île-de-France, ces reconversions demeurent largement marginales. Les obstacles techniques, réglementaires ou encore économiques continuent de freiner la mise en œuvre d’une reconversion plus large.
• Un marché métropolitain à deux vitesses face à la question du logement. La reconversion vers le logement reste limitée, tout juste 57 000 m² en 2025, loin des besoins annuels de la région, bien qu’en progression sur un an (24 000 m² en 2024). Les reconversions réussies sont majoritairement situées en périphérie et s’appuient souvent sur des modèles mixtes intégrant logements, commerces, bureaux neufs ou services publics. Paris, de son côté, continue de transformer une part significative de ses bureaux en surfaces hôtelières, accentuant l’écart entre territoires et confirmant la coexistence de deux dynamiques métropolitaines bien distinctes. Cette édition de l’étude Paris Crane Survey confirme comme l’année passée que la solution miracle de la reconversion de bureaux en logement n’est pas encore passée à l’échelle.