Résilience et innovation : ce qui caractérise le secteur de la construction de bureaux neufs en Ile-de-France

Un cycle d’une dizaine d’années semble se refermer : à fin octobre 2025, le volume de production neuve dans la Métropole du Grand Paris atteint son niveau de début 2016, après avoir connu en 2021 son pic historique, soit près de deux fois le niveau actuel. Cinq années de diminution ont suivi cinq années de croissance.

Force est de constater que le marché a produit nettement plus de bureaux que de nécessaire. Cela pourrait s’expliquer par un double phénomène. D’une part, la mise en place d’une politique volontariste de rééquilibrage territorial au profit de la 1^ère couronne Nord, dans le contexte du Grand Paris, sans ralentissement de la production des autres secteurs. D’autre part, une transformation structurelle de la demande orientée vers le premium et l’écoresponsable.

En effet, il apparaît que dans un tel contexte de suroffre, les preneurs se reconcentrent sur les fondamentaux de l’immobilier : le prix, l’emplacement premium et la qualité des prestations. Paris est donc devenu un « marché du prime », phénomène qui se reflète aujourd’hui sur la production neuve avec une quasi-désertification des sous-secteurs périphériques au profit des secteurs « centraux ». De facto, la part des départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne dans l’encours de production s’approche de son plus bas niveau historique. A l’inverse, les secteurs les plus établis, Paris intra-muros, le Secteur des Affaires de l’Ouest et La Défense concentrent la quasi-totalité de la production. À noter que ce rapport de force était nettement plus équilibré entre 2021 et 2022, période de forte activité autour de Saint-Ouen-sur-Seine notamment.

De fait, la capitale française est plus que jamais perçue comme une valeur refuge pour les investisseurs, puisqu’à l’échelle de la métropole, la ville lumière représente 45 % des nouveaux chantiers dont 80 % l’ont été en blanc. Prudence est malgré tout de mise cette année avec deux fois moins de nouvelles grues qu’en 2024. Second secteur le plus établi, le Secteur des Affaires de l’Ouest, attire aussi des investisseurs prêts à engager leurs fonds propres à risque puisque la quasi-totalité des lancements ne sont pas précommercialisée. À noter qu’hormis un chantier à Gennevilliers, ces futurs bureaux se situent juste de l’autre côté du boulevard périphérique, dans des communes historiques du centre d’affaires (Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret). Enfin, Après deux semestres sans nouvelle activité, La Défense reprend quelques couleurs avec deux opérations importantes, ce qui est désormais devenu rare de voir se lancer en blanc sur la dalle.

Après une année 2024 marquée par un volume très important de livraison (près d’un million de mètres carrés), l’année 2025 est retombée à un niveau proche de la moyenne historique, volume qui n’a donc pas été compensé par les nouveaux chantiers sur la période. Le nord et l’est parisien ont vu 12 chantiers s’achever cette année, dont encore 70 % sont disponibles à la location au 31 octobre 2025. Similairement, les trois chantiers livrés à La Défense sont à 80 % vides et viennent se rajouter à un parc déjà fortement sur-offreur. A contrario, à Paris, les chantiers en cours précédemment et livrés cette année sont majoritairement parvenus à trouver preneur sur la durée des travaux.

Si la période est moins propice aux lancements de nouveaux chantiers, cela ne traduit en rien l’importance accordée au domaine de l’ESG. Que ce soit dans les recherches de labels, de certifications ou de réemploi, et dans un contexte de marché de bureaux premium, les projets s’alignent sur des standards environnementaux ambitieux qui leur permettent sans doute de sortir du lot parmi une suroffre de bureaux. Ainsi, la majorité des projets sont multi-labelisés, portant autant sur la conception que sur les usages des futurs occupants, illustrant la pluralité des labels existants. La montée en puissance des restructurations et des réhabilitations lourdes met en lumière un autre aspect du changement de cycle. De plus en plus, les investisseurs et promoteurs font avec le « déjà-là », et lorsque la technique le permet, se lancent dans des ambitieux programmes de mise en conformité. Sur dix chantiers en cours dans la métropole, six correspondent à des réhabilitations, traduisant ainsi les nouveaux savoir-faire des professionnels de l’immobilier.

Ces méthodes de travail confèrent aux promoteurs une plus grande maîtrise aussi dans la reconversion de surfaces de bureaux existantes. Toutefois, ce cas emblématique du réemploi à grande échelle se heurte à des contraintes techniques, urbaines et territoriales spécifiques. Malgré une progression nette du volume de bureaux requalifiés, les logiques de reconversion varient fortement selon les secteurs. À Paris, plus de la moitié des surfaces transformées sont converties en hébergements hôteliers, renforçant la tension sur l’offre de logement et la concurrence des usages.
À l’inverse, les secteurs de l’ouest et du nord-est orientent majoritairement leurs reconversions vers du logement, accentuant la dynamique d’une métropole à deux vitesses.

Cette tendance interroge sur la réussite des politiques de rééquilibrage portées ces dernières années par la Métropole du Grand Paris. Le manque d’homogénéité du parc tertiaire demeure pourtant un enjeu central pour mieux répartir les créations de richesses, renforcer les mixités fonctionnelles et réduire les déplacements domicile/travail au sein de la métropole. De fait, les politiques d’aménagement ne semblent plus suffisantes pour dépasser les freins locaux et penser le Grand Paris, le recours à des politiques publiques-privées à l’échelle locale pourrait être une solution.

Réinventer l’immobilier du Grand Paris : tendances, ESG et nouveaux usages

Face à la vacance record des bureaux et aux mutations du Grand Paris, l’immobilier métropolitain doit se réinventer.

Dans cet épisode dédié à l’étude Paris Crane Survey 2025, Pascal Souchon et Armel Ract-Madoux analysent les tendances de la construction de bureaux en Île-de-France, les enjeux ESG et les leviers concrets pour transformer ces défis en opportunités.

Un éclairage indispensable pour comprendre et anticiper les mutations de l’immobilier du Grand Paris.