Quelles perspectives du marché du financement immobilier ?

Au 2ème trimestre 2025, le marché européen de l’investissement immobilier fait preuve de résilience, enregistrant une progression de 8 % du volume de transactions par rapport au T2 2024. Cette tendance repose sur une réduction des écarts de prix espérés par les acheteurs et les vendeurs, une stabilisation des taux de capitalisation, ainsi qu’une amélioration des conditions de financement suite aux récentes baisses de taux décidées par la BCE. Toutefois, les perspectives demeurent contrastées dans un environnement toujours marqué par des tensions géopolitiques et des incertitudes macroéconomiques (ralentissement de la croissance, hausse des taux souverains long-terme, hausse de l’endettement des états, etc.). Dans ce contexte, les prêteurs maintiennent une forte sélectivité et concentrent leurs allocations sur des actifs prime garantissant une stabilité locative et répondant aux critères ESG les plus récents. Certaines classes d’actifs affichent un dynamisme soutenu, comme le résidentiel, porté par un déséquilibre persistant entre offre et demande ainsi qu’un intérêt croissant pour les segments alternatifs (résidences gérées, co-living, etc.). L’hôtellerie haut de gamme, la logistique et les locaux d’activités continuent également de susciter l’intérêt des prêteurs et investisseurs.

Le marché de l’investissement immobilier poursuit sa reprise progressive, avec des volumes en hausse de 28 % au T1 2025, en comparaison avec le T1 2024. Cette dynamique reste portée par la stabilisation en cours des prix de l’immobilier, une inflation en léger repli et la baisse continue des taux directeurs initiée par la BCE en 2024 bien que les perspectives macroéconomiques demeurent incertaines dans un contexte marqué par les tensions géopolitiques, les élections en Europe et une croissance inégale selon les pays. Les conditions de financement s’améliorent progressivement tandis que la stabilisation graduelle des taux de rendement incite certains investisseurs à réactiver leurs projets. Par ailleurs, les banques conservent une posture prudente et sélective, concentrant leurs efforts sur les actifs prime, bien situés et justifiant d’un business plan solide. Les prêteurs alternatifs restent très actifs, offrant des structures de financement plus flexibles (type mezzanine / whole loan) et pouvant se positionner sur des projets plus risqués, moyennant une rémunération plus importante. Les secteurs qui se distinguent le plus sont le résidentiel, soutenu par une demande structurelle forte et un déficit d’offre ; la logistique, qui reste un marché très dynamique, notamment pour les actifs core, loués à des locataires de qualité ; et l’hôtellerie, porté par le segment des actifs prime et du luxe.

Au 4ème trimestre 2024, le marché de l'investissement immobilier a montré les signes d’une timide reprise, avec des volumes engagés en hausse de 17% sur l’année par rapport à l’année 2023. Ce regain d’activité s'explique en partie par la baisse progressive de l'inflation allant vers une normalisation de l'indicateur, et par les réductions successives des taux directeurs. Toutefois, le contexte macroéconomique demeure encore fragile, empreint d'incertitudes politiques et marqué par des perspectives de croissance hétérogènes au sein de la région EMEA. Dans cet environnement, les prêteurs traditionnels maintiennent une approche sélective, privilégiant les emplacements prime, les actifs bénéficiant d'une situation locative solide et ceux répondant aux normes ESG les plus avancées. Cette prudence continue de favoriser l’installation durable des prêteurs alternatifs qui comblent le repli des acteurs traditionnels en proposant des solutions de financement plus flexibles et, souvent, des niveaux d'endettement supérieurs. Certaines typologies se distinguent nettement: la logistique maintient son attractivité auprès des prêteurs et des investisseurs, portée par l'essor continu du e-commerce et des taux de vacance historiquement bas; l’hôtellerie continue de profiter du rebond du tourisme d'après-covid tandis que le secteur résidentiel bénéficie de conditions de financement favorables, soutenu par des fondamentaux solides tels qu'un déficit structurel de l'offre et une tendance haussière des loyers dans de nombreux pays.

Le marché de l’investissement immobilier présente des signes de reprise à travers l'Europe. Cette reprise est stimulée par une demande sectorielle, un environnement de taux d'intérêt plus favorable suite aux récentes baisses des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, et des transactions d’envergure. Toutefois, les acteurs du financement et de l’investissement restent prudents. Cela se reflète notamment dans les exigences des prêteurs qui restent élevées, au même niveau qu’au trimestre précédent. Certains prêteurs manifestent néanmoins une volonté accrue de financer des transactions, particulièrement dans les secteurs bénéficiant d’une demande soutenue, signalant un changement positif dans le sentiment du marché. Certaines classes d’actifs, comme le résidentiel, la logistique et l’hôtellerie, continuent d’animer le marché du financement, alors que les bureaux et les commerces rencontrent toujours davantage de difficultés. Par ailleurs, des événements exogènes, tels que la guerre en Ukraine et une série d’élections nationales dans plus de 60 pays (« Super Election year »), y compris l’élection cruciale aux États-Unis qui a eu lieu le 5 novembre, ont contribué à renforcer le climat d’incertitude concernant les perspectives futures.

La légère baisse des taux directeurs par la BCE a envoyé un signal positif au marché du financement immobilier mais les exigences toujours élevées des prêteurs entravent une reprise significative du marché. La majorité des prêteurs priorisent la gestion des expositions des clients existants plutôt que la recherche active de nouvelles opportunités de financement, tandis que d’autres se montrent plus enclins à prêter afin de compenser la réduction des prêts en 2023, avec néanmoins des exigences élevées concernant les apports en fonds propres des emprunteurs. Dans ce cadre, les emprunteurs sont à la recherche d’equity afin de respecter les conditions exigées par les prêteurs. Les secteurs du résidentiel, de la logistique et de l’hôtellerie (principalement le segment du luxe) sont restés les classes d'actifs préférées des prêteurs alors qu’ils font preuve de plus de prudence sur les actifs commerciaux et de bureaux. Par ailleurs, les récents troubles politiques en Europe dus aux élections ont impacté la stabilité du marché et pourraient créer de nouvelles incertitudes quant à l'avenir du secteur immobilier.