Real Estate Debt & Capital Advisory EMEA Marketbeat

Au 4ème trimestre 2024, le marché de l'investissement immobilier a montré les signes d’une timide reprise, avec des volumes engagés en hausse de 17% sur l’année par rapport à l’année 2023. Ce regain d’activité s'explique en partie par la baisse progressive de l'inflation allant vers une normalisation de l'indicateur, et par les réductions successives des taux directeurs. Toutefois, le contexte macroéconomique demeure encore fragile, empreint d'incertitudes politiques et marqué par des perspectives de croissance hétérogènes au sein de la région EMEA. Dans cet environnement, les prêteurs traditionnels maintiennent une approche sélective, privilégiant les emplacements prime, les actifs bénéficiant d'une situation locative solide et ceux répondant aux normes ESG les plus avancées. Cette prudence continue de favoriser l’installation durable des prêteurs alternatifs qui comblent le repli des acteurs traditionnels en proposant des solutions de financement plus flexibles et, souvent, des niveaux d'endettement supérieurs. Certaines typologies se distinguent nettement: la logistique maintient son attractivité auprès des prêteurs et des investisseurs, portée par l'essor continu du e-commerce et des taux de vacance historiquement bas; l’hôtellerie continue de profiter du rebond du tourisme d'après-covid tandis que le secteur résidentiel bénéficie de conditions de financement favorables, soutenu par des fondamentaux solides tels qu'un déficit structurel de l'offre et une tendance haussière des loyers dans de nombreux pays.

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Le marché de l’investissement immobilier présente des signes de reprise à travers l'Europe. Cette reprise est stimulée par une demande sectorielle, un environnement de taux d'intérêt plus favorable suite aux récentes baisses des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, et des transactions d’envergure. Toutefois, les acteurs du financement et de l’investissement restent prudents. Cela se reflète notamment dans les exigences des prêteurs qui restent élevées, au même niveau qu’au trimestre précédent. Certains prêteurs manifestent néanmoins une volonté accrue de financer des transactions, particulièrement dans les secteurs bénéficiant d’une demande soutenue, signalant un changement positif dans le sentiment du marché. Certaines classes d’actifs, comme le résidentiel, la logistique et l’hôtellerie, continuent d’animer le marché du financement, alors que les bureaux et les commerces rencontrent toujours davantage de difficultés. Par ailleurs, des événements exogènes, tels que la guerre en Ukraine et une série d’élections nationales dans plus de 60 pays (« Super Election year »), y compris l’élection cruciale aux États-Unis qui a eu lieu le 5 novembre, ont contribué à renforcer le climat d’incertitude concernant les perspectives futures.

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La légère baisse des taux directeurs par la BCE a envoyé un signal positif au marché du financement immobilier mais les exigences toujours élevées des prêteurs entravent une reprise significative du marché. La majorité des prêteurs priorisent la gestion des expositions des clients existants plutôt que la recherche active de nouvelles opportunités de financement, tandis que d’autres se montrent plus enclins à prêter afin de compenser la réduction des prêts en 2023, avec néanmoins des exigences élevées concernant les apports en fonds propres des emprunteurs. Dans ce cadre, les emprunteurs sont à la recherche d’equity afin de respecter les conditions exigées par les prêteurs. Les secteurs du résidentiel, de la logistique et de l’hôtellerie (principalement le segment du luxe) sont restés les classes d'actifs préférées des prêteurs alors qu’ils font preuve de plus de prudence sur les actifs commerciaux et de bureaux. Par ailleurs, les récents troubles politiques en Europe dus aux élections ont impacté la stabilité du marché et pourraient créer de nouvelles incertitudes quant à l'avenir du secteur immobilier.

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Les marchés du financement et de l'investissement immobilier ont montré de légers signes de reprise au premier trimestre 2024 malgré la prudence accrue de leurs acteurs. Côté financement, l’augmentation du risque perçu par les banques ayant entraîné la baisse des leviers de financement accordés a conduit les emprunteurs à recourir à des produits financiers comme l’equity et le whole loan, afin d’obtenir la liquidité nécessaire au financement de leurs projets. Par ailleurs, les banques ont préféré prioriser l’accompagnement de clients existants plutôt que de financer de nouveaux emprunteurs. Les hôtels ainsi que les actifs résidentiels gérés, tels que les résidences étudiantes ou les résidences seniors, sont restés les typologies d’actifs privilégiées par les prêteurs, les bureaux faisant face à plus de réticence. Côté investissement, le marché a été stimulé par quelques transactions notables, notamment dans les segments de l’hôtellerie et de la logistique.

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Au quatrième trimestre 2023 et dans la continuité de l’année écoulée, le marché de l’investissement immobilier a stagné en raison de l’écart trop important entre les prix attendus par les vendeurs et la capacité d’acquisition des acheteurs, limitant ainsi le volume des transactions. Par ailleurs, l’incapacité de certains acteurs clé du marché de l’immobilier à faire face à leurs obligations financières, ayant résulté en un défaut de crédit de leur part, a renforcé les inquiétudes déjà très présentes des acteurs de la zone économique (prêteurs et investisseurs). Les prêteurs se sont montrés prudents, notamment sur les actifs de bureaux, de commerces et le résidentiel, tandis que les actifs mixtes ont été perçus comme davantage attractifs pour les risques plus modérés et les rendements plus stables qu’ils présentent. Dans l'ensemble, l’absence de correction des valorisations et des prix a particulièrement ralenti le marché de l'investissement et du financement immobilier et l’adaptation des prix des actifs semble essentielle afin de créer de nouvelles opportunités et de relancer le marché de la transaction.

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