Abschaffung Eigenmietwert

Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum

Bislang konnten Eigentümer verschiedene Kosten im Zusammenhang mit ihrer selbst bewohnten Liegenschaft steuerlich geltend machen. Dazu gehören insbesondere Unterhaltskosten, Gebäudeversicherungsprämien, Beiträge an den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum oder Kosten für die Verwaltung durch Dritte.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfallen diese Abzugsmöglichkeiten für selbstgenutzte Liegenschaften grundsätzlich. Der Gesetzgeber begründet dies damit, dass künftig auch kein Eigenmietwert mehr als Einkommen versteuert werden muss.

Für vermietete Liegenschaften bleibt die Situation hingegen weitgehend unverändert. Dort können Unterhaltskosten weiterhin steuerlich geltend gemacht werden, da die Mieterträge nach wie vor steuerbares Einkommen darstellen.

Bei gemischt genutzten Liegenschaften, die teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet werden, muss im Einzelfall geprüft werden, ob und in welchem Umfang solche Kosten abgezogen werden können. Eine Fassadensanierung kann beispielsweise teilweise als Unterhaltskosten geltend gemacht werden – etwa pro rata aufgrund der vermieteten Wohnfläche zur gesamten Wohnfläche.

Schuldzinsenabzug allgemein

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum grundsätzlich auch die Möglichkeit, Schuldzinsen steuerlich abzuziehen. Dies gilt nicht nur für Hypothekarzinsen, sondern für alle Schuldzinsen (Darlehen, Kleinkredite).

Konkret bedeutet dies: Wer ausschliesslich in seiner eigenen Liegenschaft wohnt und keine vermieteten Immobilien besitzt, wird künftig in der Regel keine privaten Schuldzinsen mehr vom Einkommen abziehen können.

Schuldzinsenabzug bei vermieteten Liegenschaften

Anders verhält es sich bei Personen, die Immobilien besitzen, welche sie vermieten. In diesen Fällen bleibt ein anteilsmässiger Schuldzinsabzug weiterhin möglich.

Der Umfang des zulässigen Abzugs richtet sich dabei nicht danach, wofür die Schulden ursprünglich aufgenommen wurden, sondern nach dem Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum übrigen Privatvermögen.

Für Eigentümer von Renditeliegenschaften bleiben Schuldzinsen somit auch künftig zumindest teilweise steuerlich relevant. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel, basierend auf den Vermögenssteuerwerten (sogenannte quotal-restriktive Methode): % = vermietete Liegenschaften in der Schweiz / Gesamtvermögen

Beispiel: Herr und Frau Muster verfügen über eine vermietete Liegenschaft im Wert von CHF 800'000 sowie ein Bankguthaben von CHF 1’200'000. Das gesamte Vermögen beträgt somit CHF 2'000'000.

Zur Finanzierung bestehen Schulden von CHF 500'000. Bei einem Zinssatz von 2 % fallen jährlich Schuldzinsen von CHF 10'000 an.

Da sich im Vermögen eine vermietete Liegenschaft befindet, bleibt ein Teil der Schuldzinsen weiterhin steuerlich abzugsfähig. Für die Berechnung wird das Verhältnis der vermieteten Liegenschaft zum gesamten Vermögen ermittelt. Die vermietete Liegenschaft macht 40 % des Gesamtvermögens aus (CHF 800'000 von CHF 2'000'000). Entsprechend können auch 40 % der Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden. Von den jährlichen Schuldzinsen von CHF 10'000 sind somit CHF 4'000 abzugsfähig, während die verbleibenden CHF 6'000 nicht mehr zum Abzug zugelassen sind.

Besonderheiten bei Ersterwerbern

Da mit der Reform der Schuldzinsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend entfällt, hat der Gesetzgeber eine besondere Regelung für Personen geschaffen, die erstmals Wohneigentum erwerben. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob die Liegenschaft gekauft, geerbt oder als Geschenk erhalten wurde.

Wer erstmals eine dauerhaft selbst bewohnte Liegenschaft erwirbt, kann künftig während einer Übergangsphase von zehn Jahren weiterhin einen Teil seiner Hypothekarzinsen steuerlich geltend machen. Der maximale Abzug beträgt im ersten Jahr:

• CHF 10'000 für Ehepaare
• CHF 5'000 für Alleinstehende

Anschliessend reduziert sich dieser Betrag während zehn Jahren schrittweise linear, d.h. CHF 9'000 bzw. CHF 4’500 (zweites Jahr), CHF 8'000 bzw. CHF 4’000 (drittes Jahr) etc.

Wird die erste selbstgenutzte Liegenschaft verkauft und innert angemessener Frist durch ein anderes selbstbewohntes Eigenheim ersetzt, geht der Abzug nicht verloren. Vielmehr kann der Steuerpflichtige den noch verbleibenden Anspruch auf die neue selbstbewohnte Liegenschaft übertragen. Die ursprünglich vorgesehene maximale Bezugsdauer von zehn Jahren wird dabei jedoch nicht verlängert.

Die Abzugsmöglichkeit endet nach zehn Jahren oder wenn die Liegenschaft verkauft oder nicht mehr selbst bewohnt wird. Ab dem darauffolgenden Steuerjahr kann der verbleibende Abzug nicht mehr geltend gemacht werden.

Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

Ein weiterer wichtiger Aspekt der Reform betrifft Investitionen in die Energieeffizienz von Liegenschaften.

Nach heutiger Rechtslage können bestimmte Massnahmen zur Energieeinsparung und zum Umweltschutz steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören beispielsweise der Ersatz einer alten Heizung durch eine moderne Wärmepumpe, die Installation einer Solaranlage oder energetische Verbesserungen an der Gebäudehülle. Teilweise können sogar Investitionen abgezogen werden, die den Wert der Liegenschaft erhöhen.

Mit der Reform entfällt dieser besondere Steuerabzug auf Ebene der direkten Bundessteuer ab dem 1. Januar 2029 und damit auch der finanzielle Anreiz für solche Investitionen. Dies gilt nicht nur für selbstgenutzte Liegenschaften, sondern grundsätzlich auch für vermietete Objekte. Kosten, die als gewöhnlicher Liegenschafts-unterhalt qualifizieren, bleiben jedoch abzugsfähig.

Anders sieht die Situation bei den Kantons- und Gemeindesteuern aus. Die Kantone erhalten die Möglichkeit, steuerliche Abzüge für Energie- und Umweltschutzmassnahmen vorzusehen.

Zudem können energetische Sanierungen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin auf mehrere Steuerjahre verteilt werden, wenn die Kosten in einem Jahr nicht vollständig genutzt werden. Lässt der jeweilige Kanton entsprechende Abzüge weiterhin zu, bleibt diese Möglichkeit bei den Kantons- und Gemeindesteuern bestehen. Nicht genutzte Abzüge können dabei auch in den beiden folgenden Steuer-perioden berücksichtigt werden.

Ob und in welchem Umfang solche Abzüge künftig bestehen bleiben, wird von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein. In gewissen Kantonen wird anstelle eines Abzugs auch die Möglichkeit geschaffen, Subventionen für Energie- und Umweltschutzmassnahmen zu beantragen. Eine schweizweit einheitliche Lösung ist nicht zu erwarten.

Nutzung innerhalb der Familie

Innerhalb einer Familie überlassen Eigentümer ihre Liegenschaften häufig unentgeltlich oder zu einem sehr tiefen Mietzins an Kinder oder andere Familienangehörige.

Nach heutiger Auffassung betrachten die Steuerbehörden eine solche Überlassung nicht als Vermietung. Die Liegenschaft gilt vielmehr weiterhin als selbst genutzt. Die Eigentümer muss deshalb mindestens den Eigenmietwert versteuern, kann aber gleichzeitig Unterhaltskosten abziehen. Wie die Steuerbehörden zukünftig mit Liegenschaften umgehen werden, die zu einem deutlich reduzierten Mietzins vermietet werden, bleibt offen. Es ist denkbar, dass die Steuerbehörden künftig nur noch die tatsächlich vereinnahmten (tiefen) Mietzinsen besteuern, gleichzeitig aber die Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten einschränken.

Objektsteuer auf Zweitliegenschaften

Die Kantone dürfen ab 2029 keinen Eigenmietwert mehr auf selbst bewohnten Liegenschaften erheben. Im Rahmen des politischen Gesetzgebungsprozesses wurde diese Abschaffung vor allem von touristischen Bergkantonen kritisiert, die durch die Abschaffung des Eigenmietwertes, der im aktuellen System auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften (Ferienwohnungen und -häuser) erhoben wird, Steuerausfälle erwarten.

Um diesen Bedenken Rechnung zu tragen, dürfen die Kantone ab 2029 auf «überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften» eine kantonale Objektsteuer erheben. Diese soll die Steuerausfälle kompensieren. Jeder Kanton entscheidet selbst, ob er eine solche Steuer einführen möchte. Aktuell haben mindestens die Kantone Graubünden, Wallis und Tessin angekündigt, die Einführung zu prüfen. Über die Bemessungsgrundlage und die Steuersätze liegen noch keine Details vor.

Vermögenssteuer

Von der Abschaffung des Eigenmietwertes nicht betroffen ist die Vermögenssteuer. Selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften unterliegen weiterhin der kantonalen Vermögenssteuer. Hypotheken und andere Schulden können in Abzug gebracht werden.