Suppression de la valeur locative

Frais d'entretien pour les immeubles d'habitation à usage privé

Jusqu'à présent, les propriétaires pouvaient déduire fiscalement diverses dépenses liées à leur immeuble d'habitation à usage privé. Il s'agit notamment des frais d'entretien, des primes d'assurance sur le bâtiment, des contributions au fonds de rénovations (en cas de propriété par étages), ou des frais d'administration par des tiers.Avec la suppression de la valeur locative, ces possibilités de déduction disparaissent en principe pour les immeubles d’habitation à usage privé. Le législateur justifie cela par le fait qu'à l'avenir, aucune valeur locative ne devra plus être imposée comme revenu.

Pour les immeubles d’habitation loués, la situation reste en revanche largement inchangée. Les frais d'entretien peuvent continuer à être déduits fiscalement, car les revenus locatifs restent un revenu imposable.

Pour les immeubles d’habitation à usage mixte, c’est-à-dire utilisés partiellement pour un usage privé et partiellement loués, il faut examiner au cas par cas si, et dans quelle mesure, de telles dépenses peuvent être déduites fiscalement. À titre d’exemple, une rénovation de façade peut être partiellement déduite comme frais d'entretien, par exemple au prorata de la surface louée, par rapport à la surface totale.

Déduction des intérêts passifs en général

Avec la suppression de la valeur locative, la possibilité de déduire fiscalement les intérêts passifs pour les immeubles d'habitation à usage privé disparaît, en principe. Ceci s'applique non seulement aux intérêts hypothécaires, mais aussi à tous les intérêts passifs (prêts, crédits à la consommation).

Concrètement, cela signifie que le propriétaire qui habite exclusivement dans son propre immeuble, et ne possède pas d'immeubles d’habitation loués, ne pourra généralement plus déduire les intérêts passifs privés de son revenu.

Déduction des intérêts passifs pour les immeubles locatifs

Il en va différemment pour les propriétaires qui possèdent des immeubles d’habitation qu’ils louent. Dans ce cas, une déduction proportionnelle des intérêts passifs reste possible.

L'étendue de la déduction autorisée ne dépend pas de la raison pour laquelle les dettes ont été contractées à l'origine, mais du rapport entre les immeubles locatifs et le reste de la fortune privée.

Pour les propriétaires d'immeubles de rendement, les intérêts passifs demeurent donc, à l'avenir également, partiellement pertinents sur le plan fiscal. Le calcul s'effectue selon la formule suivante, basée sur les valeurs fiscales déterminantes pour l’impôt sur la fortune (méthode dite de la restriction proportionnelle) : % = immeubles loués en Suisse / fortune totale

Exemple: M. et Mme Martin possèdent un immeuble locatif d'une valeur de CHF 800'000 ainsi que d’un compte bancaire de CHF 1'200'000. Leur fortune totale s'élève ainsi à CHF 2'000'000.

Pour le financement de l’immeuble, des dettes de CHF 500'000 ont été contractées. Avec un taux d'intérêt de 2 %, les intérêts passifs annuels s'élèvent à CHF 10'000.
Puisque la fortune comprend un immeuble locatif, une partie des intérêts passifs restent déductibles fiscalement. Cette fraction est calculée en déterminant le ratio entre la valeur de l’immeuble locatif et la fortune totale.

Etant donné que l'immeuble locatif représente 40 % de la fortune totale (CHF 800'000 sur CHF 2'000'000), alors 40 % des intérêts passifs peuvent être déduits fiscalement. Ainsi, sur les intérêts passifs annuels de CHF 10'000, CHF 4'000 sont déductibles, tandis que les CHF 6'000 restants ne sont plus admis en déduction.

Particularités pour les primo-accédants

Puisque la réforme supprime largement la déduction des intérêts passifs pour les immeubles d'habitation à usage privé, le législateur a édicté une réglementation spéciale pour les personnes qui acquièrent pour la première fois un immeuble d'habitation, peu importe, en principe, que l'immeuble soit acheté, hérité ou obtenu à titre gratuit.

Ainsi, celui qui acquiert pour la première fois un immeuble d'habitation utilisé de manière permanente à usage privé peut continuer à déduire fiscalement une partie de ses intérêts hypothécaires pendant une période de transition de dix ans. La déduction maximale est la suivante pour la première année :

• CHF 10'000 pour les couples mariés
• CHF 5'000 pour les célibataires

Ensuite, ce montant se réduit progressivement de manière linéaire pendant dix ans, c'est-à-dire CHF 9'000 respectivement CHF 4'500 (la deuxième année), CHF 8'000 respectivement CHF 4'000 (la troisième année), etc.

Si le premier immeuble d'habitation à usage privé est vendu et remplacé dans un délai raisonnable par une autre résidence principale, la déduction n'est pas perdue. Au contraire, le propriétaire peut transférer le droit restant à la nouvelle résidence principale. Cependant, la durée maximale d'utilisation initialement prévue de dix ans n'est pas prolongée.

La possibilité de déduction prend fin après dix ans ou si l'immeuble est vendu ou n'est plus utilisé pour un usage privé. À partir de l'année fiscale suivante, la déduction résiduelle ne peut plus être déduite fiscalement.

Mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement

Un autre aspect important de la réforme concerne les investissements visant à améliorer l'efficacité énergétique des immeubles.

Selon la législation actuelle, certaines mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement peuvent être déduites fiscalement. Il s'agit par exemple du remplacement d'un ancien chauffage par une pompe à chaleur moderne, de l'installation d'une installation solaire ou des améliorations énergétiques de l'enveloppe du bâtiment. Parfois, même les investissements qui augmentent la valeur de l'immeuble peuvent être déduits.

Avec la réforme, cette déduction fiscale spéciale au niveau de l'impôt fédéral direct disparaît à partir du 1er janvier 2029 - supprimant ainsi l'incitation financière pour de tels investissements. Cela s'applique non seulement aux immeubles d’habitation à usage privé, mais en principe aussi aux immeubles d’habitation loués. Toutefois, les dépenses qui constituent des frais d’entretien restent déductibles.

La situation est différente pour les impôts cantonaux et communaux. Les cantons ont la possibilité de prévoir des déductions fiscales pour les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement.

De plus, les dépenses liées aux travaux de rénovation énergétique peuvent continuer à être réparties sur plusieurs années fiscales, sous certaines conditions, si les dépenses ne peuvent pas être entièrement prises en compte au cours d’une même année fiscale. Si le canton concerné continue de prévoir de telles déductions, cette possibilité demeure applicable en matière d’impôts cantonaux et communaux. Les déductions non utilisées peuvent également être réparties au cours des deux périodes fiscales suivantes.

La question de savoir si de telles déductions subsisteront à l’avenir, et dans quelle mesure elles seront maintenues, variera d'un canton à l'autre. Dans certains cantons, au lieu d'une déduction, la possibilité de demander des subventions pour la mise en œuvre de mesures en faveur d’une économie d'énergie et de la protection de l'environnement est également prévue. Une solution uniforme à l'échelle suisse n'est pas prévue.

Utilisation au sein de la famille

Au sein des familles, les propriétaires cèdent souvent leurs immeubles d’habitation gratuitement, ou les louent à des prix très bas à leurs enfants ou à d'autres membres de leur famille.

Selon la pratique actuelle, les autorités fiscales considèrent qu’’une telle mise à disposition ne constitue pas une location. L'immeuble est au contraire toujours considéré comme étant utilisé par son propriétaire pour un usage privé. Le propriétaire doit donc déclarer au moins la valeur locative, mais peut en même temps déduire les frais d'entretien. La façon dont les autorités fiscales traiteront à l'avenir les immeubles loués pour un loyer considérablement réduit reste ouverte. Il est concevable que les autorités fiscales n'imposent à l'avenir que les loyers effectivement perçus (bas), mais qu’en même temps, elles limitent la déductibilité des frais d'entretien.

Impôt sur les immeubles secondaires

À partir de 2029, les cantons ne pourront plus percevoir de valeur locative sur les immeubles d’habitation utilisés à usage privé. Dans le cadre du processus législatif, cette suppression a été critiquée, notamment par les cantons de montagne et touristiques, qui s'attendent à des pertes fiscales du fait de la suppression de la valeur locative et qui, dans le système actuel, est également perçue sur les immeubles secondaires utilisés à usage privé (résidences secondaires et chalets).

Pour tenir compte de ces préoccupations, les cantons sont autorisés à partir de 2029 à percevoir un impôt cantonal sur les « immeubles secondaires utilisés à usage privé ». Cet impôt est censé compenser les pertes fiscales. Chaque canton décidera lui-même s'il souhaite introduire un tel impôt. Pour l’heure, seuls les cantons des Grisons, du Valais et du Tessin ont annoncé qu'ils examineraient l'introduction d’un tel impôt. Aucun détail n'est encore disponible sur la base d'imposition, ni sur les taux d'imposition.

Impôt sur la fortune

L'impôt sur la fortune n'est pas affecté par la suppression de la valeur locative. Les immeubles à usage privé et loués restent soumis à l'impôt cantonal sur la fortune. Les hypothèques et autres dettes peuvent être déduites.