自辦都市更新該怎麼做：從更新會籌組到契約訂定之解析

一、自辦都市更新概述

近來「自辦都市更新」受到高度關注，中央主管機關內政部除正積極研擬全新的自辦都更制度外，並已於今年度中央總預算中編列獎勵措施，鼓勵民眾參與重建。自辦都市更新係由更新單元內的土地所有人及建物所有權人自行發起並主導都市更新事業；相較於建商主導的都市更新，土地及建物所有權人得以掌握決策權，並享有較高分潤。

發起自辦都市更新的第一步，係由土地及建物所有權人主動設立都市更新會（以下簡稱「更新會」）。依都市更新條例第27條及都市更新會設立管理及解散辦法之規定，更新會須由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組，並以法人組織形式運作，負責主導並推動整個更新事業。其首要任務，即為擬定都市更新事業計畫及權利變換計畫，並送交主管機關核定，通過後方可正式進入施工階段。

所謂事業計畫，即都更案的執行藍圖，內容涵蓋建築設計、拆遷安置計畫、容積獎勵、實施方式及財務計畫等；而權利變換計畫則明確規劃更新後各所有權人之土地、建築物及權利金的分配方式。在各階段的推行過程中，通常會有多個協力單位參與，例如事業計畫的擬定須由建築師提出專業建築設計，而權利變換計畫則需依不動產估價師提出的估價報告為基礎。由此可見，都市更新涉及特定專業領域甚廣，對於缺乏開發實務經驗且須凝聚高度共識的更新會而言，實屬不易。因此，更新會亦可選擇委任統籌機構協助意見整合及單位媒合，以確保都更案件的順利進行。

由前可知，自辦都市更新與建商主導的都市更新流程固然相似，皆須依序完成計畫核定，然因自辦都市更新實施者為全體所有權人組成之更新會，故從計畫擬定到權利分配的各個階段，均能更精準地貼近個案需求。

二、自辦都市更新應注意事項

對於有意參與自辦都市更新之土地及建物所有權人而言，除對相關制度之運作須具備基本了解外，更應注意在參與過程中可能涉及的相關法律及契約風險，方不致因一時疏忽，而使原先推動更新之良意受阻，甚至中斷。

（一）更新會之運作

首先，必須注意更新會決議作成之程序門檻，此於都市更新會設立管理及解散辦法中已定有明文。例如，都市更新事業計畫草案之議決，須經更新會會員人數逾二分之一之同意，且其所有之土地總面積及合法建築物總樓地板面積亦逾二分之一，始得為之。若相關程序未適法，可能引發不同意者對決議效力之爭議，並進而影響都市更新案件之進行。都市更新同時涉及土地權利變動、財產利益分配及居住環境調整等重大事項，實不可忽視相關法規就更新會運作所特別設置之程序要求，否則將可能導致更新受阻，影響各方甚鉅。

（二）與統籌機構合作

其次，於部分自辦更新案件中，土地及建物所有權人可能會委任具有都更專業知識及經驗的統籌機構，協助其辦理都市更新相關業務。實務上，統籌機構多由建經公司擔任，其提供的服務依雙方約定而定，可能包含協助地主整合、協力單位的媒合與管理、更新計畫的規劃與執行，甚至包含資金代墊等事宜。且因能否順利整合更新單元內多數權利人之同意，往往為推動都市更新之關鍵。因此，實務上，土地及建物所有權人亦常於契約中約定，統籌機構應於一定期限內取得更新單元內一定比例之同意，否則得解除契約。

（三）都更實務議題

最後，更新會作為都市更新實施者，勢必須與各協力單位透過契約明確各方之權利義務。於契約內容上，更新會應特別注意條款之設計，以避免雙方權利義務不明或因安排不當而產生更新失敗的風險。如由統籌機構代墊資金予各協力單位者，因相關費用係由其先行墊付，故更新會與協力單位間之撥款方式及條件，應依更新會與統籌機構間之具體代墊約定明確訂定之，以避免因未符合約定撥款條件，因條文解釋有爭議，致統籌機構拒絕撥款，而使更新會須自行籌措資金並承擔相關資金壓力與風險。就契約期限而言，雙方宜至少將期限約定至「計畫核定時」，部分協力工作則須約定至「交屋時」，而非僅以一定年限為約定。蓋計畫核定具有不確定性，若約定於一定期間屆滿即自動終止契約，一旦主管機關審議時程延宕，更新會即可能面臨服務中斷，或須重新締約之情形，實不利都市更新之推進。

三、結語

整體而言，自辦都市更新雖為所有權人提供了一條不同於建商主導的傳統開發途徑，使其得以掌握更高的主導權與分配利益，但相對地，所有權人亦需承擔較高的整合、管理、資金及法律風險。因此，所有權人在投入自辦都更前，應充分了解制度的運作機制，並於參與過程中審慎檢視契約條款，透過相關法律專業的協助，方能確保更新程序順利推行，並達成改善居住環境及提升資產價值之終極目標。