Najem prywatny w Polsce i za granicą

Poniżej przedstawiamy najważniejsze zasady rozliczenia przychodów z najmu prywatnego za 2025 rok, ze szczególnym uwzględnieniem ulg podatkowych oraz opodatkowania najmu nieruchomości położonych za granicą.

Najem prywatny a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Przychody z najmu prywatnego (tj. najmu uzyskiwanego poza pozarolniczą działalnością gospodarczą) są obecnie opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ta sama forma opodatkowania znajduje zastosowanie również do najmu prywatnego nieruchomości położonych za granicą.

W konsekwencji podatnik osiągający przychody z najmu prywatnego nie może dla tego źródła przychodów wybrać opodatkowania na zasadach ogólnych (skala podatkowa) ani podatkiem liniowym.

Stawki ryczałtu i limit 100 000 zł przy najmie prywatnym

Podstawowe stawki ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynoszą:

• 8,5% – od przychodów do kwoty 100 000 zł w roku podatkowym,
• 12,5% – od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł w roku podatkowym.

Limit 100 000 zł dotyczy łącznej kwoty przychodów z najmu prywatnego przypadającej na podatnika w danym roku podatkowym.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa i osiągają oni przychody z najmu prywatnego z majątku wspólnego, co do zasady przychody przypisuje się każdemu z małżonków po połowie. Małżonkowie mogą jednak złożyć pisemne oświadczenie do właściwego naczelnika urzędu skarbowego o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z nich.

Z punktu widzenia stawek ryczałtu ma to istotne znaczenie:

• bez oświadczenia – każdy z małżonków stosuje limit 100 000 zł od własnej części przychodu,
• z oświadczeniem o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków – limit dla stawki 8,5% ulega podwojeniu do 200 000 zł.

PIT-28, terminy i płatności podatku przy ryczałcie z najmu prywatnego

Przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem wykazuje się w rocznym zeznaniu podatkowym na formularzu PIT‑28.

Termin na złożenie zeznania PIT‑28 oraz wpłatę ewentualnej dopłaty podatku z tytułu ryczałtu mija z końcem kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie za 2025 rok należy zatem złożyć do 30 kwietnia 2026 r. – wraz z uregulowaniem ewentualnej niedopłaty podatku.

Podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego są zobowiązani do samodzielnego obliczania i wpłacania ryczałtu w trakcie roku – miesięcznie lub kwartalnie, w zależności od wybranej częstotliwości.

Obowiązek ten dotyczy zarówno przychodów z najmu nieruchomości położonych w Polsce, jak i – co do zasady – przychodów z najmu nieruchomości położonych za granicą, jeżeli podlegają one opodatkowaniu w Polsce (zależnie od rezydencji podatkowej i właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania – patrz pkt. „Opodatkowanie przychodu z nieruchomości położonych za granicą”).

Opodatkowanie przychodu z nieruchomości położonych za granicą.

Rozliczenie przychodu z najmu prywatnego może stanowić spore wyzwanie zwłaszcza w sytuacji, gdy nieruchomość położona jest poza granicami Polski. Tym bardziej dotyczy to obcokrajowców, którzy często są nieświadomi obowiązków w zakresie wpłacania miesięcznej lub kwartalnej zaliczki na zryczałtowany podatek dochodowy czy składania dodatkowego zeznania rocznego podatkowego PIT-28.

Sposób opodatkowania w Polsce przychodów z najmu nieruchomości położonej za granicą zależy od kilku czynników:

1. czy podatnik posiada status tzw. polskiego rezydenta podatkowego (tj. czy przebywał w Polsce dłużej niż 183 dni w danym roku podatkowym lub czy posiada w Polsce ośrodek interesów życiowych);
2. czy z państwem, na terytorium którego jest położona wynajmowana nieruchomość, została zawarta przez Polskę umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania;
3. jeśli taka umowa obowiązuje, to jaką metodę unikania podwójnego opodatkowania przewiduje (w przypadku braku umowy międzynarodowej, zgodnie z postanowieniami ustawy PDOF, stosuje się metodę proporcjonalnego odliczenia).

Rezultat powyższej analizy będzie miał wpływ na rozliczenie przychodów z najmu, co w szczegółach prezentuje poniższa tabela (kliknij by powiększyć):

Wsparcie Deloitte przy rozliczaniu najmu prywatnego

Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego za 2025 rok – szczególnie gdy obejmuje nieruchomości położone zarówno w Polsce, jak i za granicą – może wymagać połączenia wiedzy o ryczałcie, ulgach podatkowych oraz postanowieniach umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Niedopełnienie obowiązków w zakresie zaliczek, błędne zastosowanie metody unikania podwójnego opodatkowania czy pominięcie obowiązku złożenia PIT‑28 może skutkować wezwaniami z urzędu skarbowego oraz naliczeniem odsetek.

W razie wątpliwości zachęcamy do kontaktu z zespołem Deloitte. Nasi doradcy pomagają podatnikom – zarówno rezydentom, jak i cudzoziemcom – bezpiecznie i efektywnie rozliczyć przychody z najmu prywatnego w Polsce i za granicą.