Generationsskifte af virksomheder med udlejning af fast ejendom

De skattemæssige regler for økonomisk generationsskifte af udlejningsvirksomheder blev lempet betydeligt med vedtagelse af L 2025 369, der muliggør, at professionelt drevne udlejningsvirksomheder kan generationsskiftes med skattemæssig succession.

En betingelse herfor er, at opgaven ikke må være udlagt til en uafhængig tredjemand. Heri ligger, at hvis man som ejer får en uafhængig tredjemand til at administrere sin ejendom, er det et krav, at det er ejeren selv, der tager de væsentlige økonomiske beslutninger. Som aftaler af væsentlig økonomisk betydning anses blandt andet leje- og bortforpagtningsaftaler, der regulerer virksomhedens primære indtægtsgrundlag, samt aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder. 

Afgørende for, om en tredjemand kan anses for uafhængig, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person er uafhængig af ejeren i skattemæssig og selskabsretlig forstand. 

Betingelsen medfører, at aktierne i ejendomsselskabet ikke vil kunne overdrages med succession, hvis ejeren har udlagt opgaverne i virksomheden til en uafhængig tredjemand. Dette skyldes, at udlejningsejendommene vil skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi den aktive drift i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjemand, mens ejerne alene oppebærer løbende afkast.  

Derudover er det et krav, at virksomheden driver reel erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, og at ejendommen har været ejet og aktivt udlejet i mindst 1 år forud for overdragelsen. 

Skatterådet har haft anledning til at forholde sig til betingelserne ved behandling af en række bindende svar.

Skatterådet bekræfter i de bindende svar, at det afgørende er, at beslutningskompetencen vedrørende væsentlige beslutninger ikke overgår til en uafhængig tredjemand.

Administration af ejendomme kan således godt varetages af en ekstern ejendomsadministrator, så længe beslutninger vedrørende eksempelvis lejekontrakter, vedligeholdelse mv. ikke varetages af ejendomsadministratoren, men derimod af ejeren. Dette fremgår af Skatterådets bindende svar gengivet i SKM2026.114.SR.

I Skatterådets bindende svar gengivet i SKM2026.155.SR bekræfter Skatterådet, at der er tale om aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ansatte i virksomheden varetager driften af udlejningsvirksomheden. Dette som følge af, at ansatte i virksomheden ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen til virksomheden.

Skattestyrelsen fortolker således betingelserne i overensstemmelse med lovens ånd og forarbejder. Det er vores opfattelse, at dette er meget positivt, og der ser ud til at blive dannet en klar og enslydende praksis på området.

Værdiansættelse af fast ejendom ved generationsskifte
Udgangspunktet er, at fast ejendom skal værdiansættes til handelsværdi ved generationsskifte – dette uanset, om ejendommen er ejet i personligt regi eller indirekte indgår i værdiansættelsen af kapitalandele i selskaber.

Det fremgår af boafgiftslovens regler om værdiansættelse i dødsboer og ved gaveoverdragelser, at der i stedet kan tages udgangspunkt i en ejendomsværdi ansat efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 11. 

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 11, at der for en række ejendomme, hvor der ikke fastsættes en ejendomsværdi – og dermed alene en grundværdi – kan anmodes om en ansættelse af en ejendomsværdi, der kan anvendes til brug for værdiansættelsen ved generationsskifter. Der skal betales et gebyr herfor.

Denne fremgangsmåde kan således lette værdiansættelsen af fast ejendom ved generationsskifte – i teorien. Virkeligheden er dog en anden på nuværende tidspunkt. 

Det fremgår af overgangsbestemmelser, at der ikke kan anmodes om § 11-ansættelser, førend der er foretaget en almindelig vurdering af ejendommen pr. 1. marts 2021. Og som følge af de efterhånden talrige forsinkelser af ejendomsvurderingssystemet bevirker dette, at reglen i ejendomsvurderingslovens § 11 reelt set er uden indhold og ikke kan anvendes p.t.

Værdiansættelse af fast ejendom ved generationsskifte bør således stadig ske ved, at skatteyder selv får udarbejdet en værdiansættelse, og denne værdiansættelse er herefter underlagt skattemyndighedernes prøvelse. Enten i forbindelse med en efterprøvelse af værdien eller en efterfølgende ligning.

Da der i sagens natur er usikkerhed forbundet med værdiansættelse af fast ejendom, bør skatteyder overveje at afdække risikoen i forbindelse hermed. Risikoen kan afdækkes enten ved anvendelse af skatteforbehold i forbindelse med overdragelsen, så der kan tages de nødvendige forholdsregler, hvis skattemyndighederne anfægter værdiansættelsen af ejendommen. Alternativt kan der anmodes om bindende svar vedrørende værdien af fast ejendom. Det paradoksale i denne situation, er, at det i givet fald er Vurderingsstyrelsen, der skal forholde sig til værdien.

Det er set fra skatteyders side dybt problematisk og utilfredsstillende, at det lovkrav, som skatteyder har på en ansættelse af ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, reelt set er illusorisk. Det overvejes at tage denne principielle problemstilling op med skattemyndighederne.

Hvis du har spørgsmål til ovenstående, er du naturligvis velkommen til at kontakte os eller din sædvanlige Deloitte kontakt.