Ak sme pre vás vybrali nesprávnu skúsenosť, zmeňte ju vyššie.
Slovensko sa prepadá do bytovej krízy. Ceny nových bytov rastú dvojciferným tempom, výstavba klesá
BRATISLAVA 13. októbra 2026 – Slovensko sa zaradilo medzi európske krajiny s najrýchlejším rastom cien nových bytov. Košice, Bratislava a Banská Bystrica opäť patria medzi desať miest s najnižšou dostupnosťou bývania v Európe. Vyplýva to z najnovšieho vydania publikácie Deloitte Property Index, ktorá poskytuje informácie o európskom trhu s nehnuteľnosťami. Aktuálne 15. vydanie obsahuje súhrnné dáta z 25 krajín Európy vrátane Turecka.
Priemerné ceny nových bytov na Slovensku vzrástli v roku 2025 medziročne o 12,5 %, pričom priemerná ponuková cena za meter štvorcový sa vyšplhala na 3 656 eur. Rast cien podporil najmä silný dopyt po bývaní v kombinácii s obmedzenou ponukou nových bytov. Rebríčku najdrahších nových bytov opäť dominovalo Luxembursko (9 160 €/m2), druhé miesto s výrazným rozdielom obsadila Česká republika (5 412 €/m2) a na treťom mieste je Nemecko (5 200 €/m2).
Bratislava zaznamenala medziročný nárast cien nových bytov o 17,2 %, čo predstavuje jedno z najvyšších temp rastu spomedzi sledovaných európskych miest. Za rastom cien stálo najmä oživenie dopytu podporené priaznivejšími hypotekárnymi podmienkami a rastom reálnych miezd. Na ceny zároveň vplývala obmedzená ponuka nového bývania a rastúci podiel prémiových rezidenčných projektov v atraktívnych lokalitách mesta.
„Zvyšovanie cien novostavieb nie je spôsobené iba vysokým dopytom. Významnú úlohu stále zohrávajú náklady developerských projektov, obmedzená ponuka pozemkov a dlhé povoľovacie procesy. Vo väčšine európskych krajín preto naďalej pretrváva tlak na ďalší rast cien,“
vysvetľuje Miroslav Linhart, vedúci partner na oddelení Advisory, Deloitte Česká republika, ktorý je zároveň lídrom tímu poradenstva v oblasti nehnuteľností a stavebníctva v Deloitte Central Europe.
Dostupnosť bývania na Slovensku patrí k najslabším v Európe
Napriek tomu, že Slovensko nepatrí medzi krajiny s najvyššími cenami bývania v Európe, nadobudnúť vlastné bývanie zostáva jednou z najväčších výziev trhu.
Košice sa opäť zaradili medzi päť európskych miest s najnižšou dostupnosťou bývania. Na kúpu štandardizovaného nového bytu s rozlohou 70 m² potrebujú Košičania 15 hrubých ročných miezd. Rovnako sú na tom obyvatelia Brna. Medzi desiatku najmenej dostupných európskych miest sa zaradili aj Bratislava (13,7) a Banská Bystrica (13,4).
Najmenej dostupným mestom v tohtoročnom rebríčku je albánska Vlora, kde na kúpu nového bytu potrebujú 21,3 priemernej hrubej ročnej mzdy. Nasledujú Praha (16,9) a Atény (16,0), ktoré si oproti minulému roku vymenili poradie. Najľahšie sa k novému bývaniu dostanú obyvatelia talianskeho Turína, ktorí si dokonca polepšili a oproti minulému roku im stačí 4,7 hrubej ročnej mzdy. Nasleduje nórske mesto Bergen a dánske mesto Odense (zhodne 4,9).
„Slovenský rezidenčný trh dnes charakterizuje kombinácia troch faktorov: silný dopyt po bývaní, obmedzená nová výstavba a rýchly rast cien. Hoci Slovensko nepatrí medzi krajiny s najdrahšími nehnuteľnosťami v Európe, bývanie je pre mnohé domácnosti čoraz menej dostupné, pretože ceny rastú rýchlejšie ako ich kúpna sila. Kľúčovou výzvou do budúcnosti zostáva zvýšenie ponuky nového bývania,“
uvádza Dagmar Yoder, partnerka a advokátka, Deloitte Legal.
Nedostatočná výstavba prehlbuje tlak na trh
Dostupnosť bývania ovplyvňuje aj situácia na strane ponuky. Slovensko zaznamenalo jeden z najvýraznejších poklesov počtu dokončených bytov spomedzi sledovaných európskych krajín. Ich počet sa medziročne znížil o 19,1 %. Zároveň patrí medzi krajiny s najnižšou intenzitou novej výstavby. Počet rozostavaných bytov dosiahol len 2,79 bytu na 1 000 obyvateľov, čo poukazuje na obmedzenú schopnosť trhu reagovať na rastúci dopyt po bývaní. Najvyššiu aktivitu v oblasti výstavby nových bytov vyvíja Turecko, čo predstavuje 12,91 bytu na 1 000 obyvateľov.
Rastúci význam nájomného bývania
Rast cien vlastného bývania naďalej zvyšuje význam nájomného segmentu. Priemerné mesačné nájomné na Slovensku dosiahlo na konci roka 2025 úroveň 749 eur. Dopyt po nájomnom bývaní sa naďalej sústreďuje predovšetkým do najväčších slovenských miest, kde ponuka len ťažko drží krok s potrebami trhu. V európskom porovnaní zaplatia najvyššie priemerné mesačné nájomné za byt opäť v Luxemburgu (45,4 €/m2), Paríži (31,2 €/m2) a Barcelone (30,9 €/m2). Na opačnom konci rebríčka sa umiestnili turecké mestá Ankara (5,0 €/m2) a Izmir (5,9 €/m2).
Detailnejšie informácie nájdete v publikácii Deloitte Property Index 2026: https://www.deloitte.com/cz-sk/sk/Industries/real-estate/research/property-index.html
O Deloitte
Deloitte označuje jednu, resp. viacero spoločností spomedzi Deloitte Touche Tohmatsu Limited (DTTL), jej globálnej siete členských firiem a ich pridružených subjektov (spoločne ďalej len „organizácia Deloitte“). DTTL (ďalej tiež len „Deloitte Global“) a každá z jej členských firiem a pridružených subjektov predstavuje samostatný a nezávislý právny subjekt, ktorý nemôže zaťažovať povinnosťami alebo zaväzovať iné subjekty v rámci organizácie Deloitte vo vzťahu k tretím osobám. DTTL, každá z členských firiem DTTL a každý pridružený subjekt zodpovedá len za svoje úkony a opomenutia, a nie za úkony alebo opomenutia iných subjektov v rámci organizácie Deloitte. Samotná spoločnosť DTTL služby klientom neposkytuje. Viac informácií je dostupných na www.deloitte.com/sk/o-nas.
Deloitte poskytuje špičkové služby v oblasti auditu a uistenia, daní a práva, podnikového a transakčného poradenstva a poradenstva v oblasti rizika takmer 90 % spoločností z rebríčka Fortune Global 500® a ďalším tisíckam súkromných spoločností. Naši pracovníci prinášajú merateľné a spoľahlivé výsledky, ktoré pomáhajú posilniť dôveru verejnosti v kapitálové trhy, umožňujú klientom transformovať sa a prosperovať a ukazujú cestu k silnejšej ekonomike, spravodlivejšej spoločnosti a udržateľnému rozvoju. Deloitte čerpá zo svojej viac ako 175-ročnej histórie a pôsobí vo viac ako 150 krajinách a oblastiach. Viac informácií o tom, ako približne 457 000 odborníkov Deloitte na celom svete robí veci, na ktorých záleží, je dostupných na www.deloitte.com.
Kontakty pre médiá
Zuzana Mrázová
Marketing Senior Manager
Telefónne číslo: +421 905 265 336
zmrazova@deloittece.com
Patrícia Uhrinová
Communications Senior Coordinator
Telefónne číslo: +421 917 740 426
pauhrinova@deloittece.com