Warsaw Crane Survey 2026

Badanie Crane Survey analizuje dynamikę rozwoju rynku biurowego w Warszawie. W tym celu zweryfikowaliśmy wydane w ciągu ostatnich 16 lat pozwolenia na budowę oraz warunki zabudowy dla nowoczesnych budynków biurowych o powierzchni powyżej 2 500 mkw.

Najważniejsze wnioski z raportu:

1.     Dojrzałość i stabilizacja zasobów biurowych w stolicy. Warszawski rynek biurowy wkroczył w fazę dojrzałości, a całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni na koniec 2025 r. wyniosły ok. 6,23 mln mkw., co oznacza niewielki spadek, tj. o 1% w ujęciu rocznym. Zmniejszenie wolumenu jest wynikiem celowego wyburzania starszych obiektów oraz wyłączenia części budynków z oferty.

2.     Selektywna aktywność i nowe decyzje administracyjne. W 2025 r. wydano 4 pozwolenia na budowę oraz złożono 3 nowe wnioski, co potwierdza utrzymującą się ostrożność deweloperów i koncentrację na projektach o najwyższym potencjale. Mimo niewielkiej liczby decyzji, łączna powierzchnia projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła do 180 tys. mkw., głównie dzięki dużym inwestycjom takim jak Warsaw One czy AFI Tower. Taka dynamika świadczy o tym, że rynek stawia na większe, strategiczne obiekty w kluczowych lokalizacjach, zamiast rozproszonej aktywności inwestycyjnej.

3.     Koncentracja inwestycji w prestiżowych lokalizacjach. Aktywność deweloperska skupia się obecnie niemal wyłącznie na centralnych dzielnicach miasta, gdzie realizowane jest ponad 85% nowej powierzchni biurowej. Inwestorzy wybierają lokalizacje o najwyższym potencjalne komercjalizacyjnym, głównie na Woli i Śródmieściu, co pozwala na szybsze pozyskanie najemców i minimalizację ryzyka inwestycyjnego.

4.     Modernizacje starszych biurowców. Zamiast budowy nowych obiektów, rynek coraz częściej stawia na modernizację i repozycjonowanie istniejących zasobów, aby dostosować je do aktualnych wymogów technicznych.

5.     Trend konwersji biur na funkcje mieszkaniowe. Istotnym elementem nowego cyklu rynkowego jest zmiana funkcji biurowej na mieszkaniową. Deweloperzy coraz chętniej przekształcają nieefektywne biurowce w atrakcyjnej przestrzenie mieszkalne, reagując na zmieniające się uwarunkowania popytowe w centralnych dzielnicach.

6.     Priorytet jakości i standardów ESG nad ilością. Przyszły rozwój rynku będzie kształtowany przez pryzmat jakości i elastyczności powierzchni, a nie wolumenu nowo budowanych metrów kwadratowych.