Real Estate REvolution 2025

Il mercato della finanza immobiliare europea e italiana sta vivendo una trasformazione senza precedenti. L’analisi condotta da Deloitte evidenzia come le nuove dinamiche regolamentari, il funding gap da 86 miliardi di euro e il crescente ruolo degli alternative lenders stiano ridisegnando gli equilibri del settore. Le cartolarizzazioni immobiliari 7.2 si affermano progressivamente come uno strumento innovativo, in grado di aggregare capitali e supportare la gestione dell’attivo immobiliare.
 

Il contesto europeo e il ruolo delle banche

Il credito bancario rappresenta ancora oltre l’80% dei finanziamenti al real estate commerciale in Europa, con uno stock che ha raggiunto i 1.400 miliardi di euro nel 2024. L’introduzione del nuovo framework CRR3 nel 2025 impone però requisiti più stringenti per le esposizioni con LTV superiori al 60%, spingendo le banche a concentrare i finanziamenti su progetti più stabilizzati e con leva contenuta.
 

Il funding gap e le nuove opportunità
 

Tra il 2025 e il 2027 si stima un funding gap di 86 miliardi di euro, pari al 13% del debito in scadenza che non potrà essere rifinanziato dal sistema bancario. In Italia il gap atteso è intorno al 12%, con oltre la metà legata al settore uffici. Questa situazione apre uno spazio significativo per gli alternative lenders, capaci di offrire leve più elevate e strumenti flessibili per colmare il vuoto lasciato dalle banche.
 

L’evoluzione delle cartolarizzazioni immobiliari
 

Le cartolarizzazioni immobiliari 7.2 hanno registrato una crescita senza precedenti: da 55 veicoli attivi nel 2024 a 67 nel giugno 2025, con un volume complessivo di 3,8 miliardi di euro e una crescita media annua del 35% dal 2022. La loro dimensione media è di circa 60 milioni di euro, rendendole particolarmente adatte a operazioni di taglio medio-piccolo, tipiche del mercato italiano.
 

Il sentiment del settore bancario
 

Secondo la survey Deloitte condotta su oltre 20 banche italiane (copertura superiore al 90% del mercato), il 68% degli operatori dichiara oggi una alta familiarità con le cartolarizzazioni immobiliari, contro valori molto più bassi solo un anno fa. Tuttavia, solo il 40% degli istituti ha partecipato finora a operazioni SPV 7.2, con una netta differenza tra challenger banks (57%) e banche tradizionali (31%). La crescita futura è attesa significativa dal 63% dei rispondenti, pur con l’evidenza di rischi regolamentari e di liquidità.

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