Üzemeltetési költségekkel kapcsolatos viták

Mit fedez az üzemeltetési költség?

Érdemes első körben áttekinteni, hogy pontosan mik tartoznak az üzemeltetési költségek közé, mit fedeznek. Egy olyan épület esetében, amelyben több bérbeadható helyiséggel üzemel (az egyszerűség kedvéért gondoljunk egy irodaházra) a bérlőknek a bérleti díj és saját energiafelhasználásuk díja mellett üzemeltetési költséget is fizetniük kell. Az üzemeltetési költség általában két nagyobb kategóriát foglal magában, egyrészt a közvetlenül nem bérelt, de valamennyi bérlő által használt „közös helyiségek” (pl. folyosók, előtér, liftek) energia díját, másrészt az épület színvonalas működéséhez szükséges szolgáltatások (pl. karbantartás, takarítás, fűnyírás, portaszolgálat), valamint a felújítási alap díját.

Bővíthető-e az üzemeltetési költség által fedezett tételek száma?

Leggyakrabban a bérbeadók úgynevezett „open book” rendszert alkalmaznak, amely azt jelenti, hogy az üzemeltetési költségek által fedezett tételek a bérbeadó meglátása szerint az észszerűen indokolt mértékig bővíthetőek. Ez gyakran kifejezetten szerepel a szerződésben, de akár utalhat is rá a szövegezés az egyes tételek példálózó felsorolásával, kiemelve, hogy „különösen” ezeket a tételeket tartalmazza.

Hogyan osztják el az üzemeltetési költséget a bérlők között?

A leggyakoribb eset, hogy az üzemeltetési költséget a bérbeadó az egyes bérleményeknek a teljes bérbeadható területhez viszonyított arányában osztja szét a bérlők között. Ez a gyakorlatban úgy történik, hogy a bérbeadó megbecsüli a felmerülő havi üzemeltetési költséget, és aszerint előleget szed a bérlőktől, bizonyos időszakonként (általában évente) pedig elszámolást tartanak a felek. Ezzel kapcsolatban a bérbeadónak az tud problémát okozni, ha van egy jelentős üresen álló területe, ugyanis ennek költségét ilyenkor főszabály szerint nem tudja átterhelni a többi bérlőre.

Az utólagos üzemeltetési költség elszámolás az elmúlt években nem okozott gondot az árszínvonal stabilitás és kiszámíthatóság miatt. Az elmúlt évben megjelenő kiszámíthatatlanság és infláció odavezetett, hogy a bérbeadóknak akár az év során többször kellett üzemeltetési költség előleget növelniük vagy az elszámolás során a bérlő komoly különbözet fizetési költség hárult. Ez merőben eltért az elmúlt évek gyakorlatától, és gyakran a felek elképzeléseitől is. Az üzemeltetési költség elszámolás során a bérlőknek lehetőségük nyílik megtekinteni az egyes felmerült költségelemeket, azok díját, amelyet ha összevetnek az elszámolás módjával akkor kiderül, hogy mennyi az általuk ténylegesen megfizetendő üzemeltetési költség.

Vita az elszámolás miatt

Tapasztalatunk szerint az elszámolással kapcsolatban a viták alapvetően két irányból szoktak felmerülni. Az első, hogy a bérlők úgy gondolják, hogy nem a szerződésben rögzítettek szerint (leggyakrabban a bérlemény arányában) kerül rájuk átterhelésre az üzemeltetési költség. A másik, hogy a bérlők vitatják egyes elemek létjogosultságát, gyakran túlárazottnak tekintik az egyes költségelemet, szélsőséges esetben vitatják, hogy az adott kiadás ténylegesen felmerült-e egyáltalán a bérbeadónál.

Mivel a bérbeadó és bérlő közötti együttműködés kiemelten fontos a normális üzleti kapcsolat szempontjából, javasoljuk, hogy bármilyen nézeteltérést a felek kíséreljenek meg szakértők bevonásával, békés úton rendezni.

A Deloitte szakértői segítséget tudnak nyújtani mind bérlőknek, mind bérbeadóknak. Könyvvizsgáló csapatunk végez ún. compliance auditokat, amely keretében megvizsgálja, hogy a bérbeadónál felmerült számlával igazolt költségek „valósak-e” azaz tényleg megjelennek a bérbeadó könyveiben. Ügyvéd kollégáink pedig készséggel állnak rendelkezésre a bérleti szerződés átnézésében annak érdekében, hogy megállapítható legyen, hogy az üzemeltetési költség gyakorlati rendezése megfelel-e a szerződésben foglaltaknak.

Abban az esetben, ha felkeltettük érdeklődésüket, forduljanak hozzánk bizalommal! Szívesen segítünk a felmerülő kérdéseik megválaszolásában és a projektek megvalósításának folyamatában.