Legal Alert

El pasado viernes 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, la “Ley de Vivienda”), tras su publicación el 25 de mayo de 2023 en el Boletín Oficial del Estado. La Ley de Vivienda introduce un conjunto de reformas con el objetivo de regular, entre otros, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma con condiciones asequibles, modificando, entre otras, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”).

En términos generales, algunas de las modificaciones más relevantes aprobadas por la Ley de Vivienda son las siguientes:

• Definición de “Gran Tenedor”: aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
• Procedimiento para declarar “zonas de mercado residencial tensionado” por parte de las Administraciones competentes: Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
  
  La declaración de una zona de mercado residencial tensionado requerirá la elaboración de una memoria que la justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias siguientes:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares;

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

• Colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado: los grandes tenedores de vivienda tendrán la obligación de colaborar con las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda. A tal efecto, las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda podrán exigir a los grandes tenedores de vivienda en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas, el cumplimiento de la obligación de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas de mercado residencial tensionado.
• Información mínima en operaciones de compra y arrendamiento de vivienda: la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, información en formato accesible y en soporte duradero acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en que se encuentra, entre otras: identificación de los vendedores, precio y costes asociados, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, superficie útil y bruta, servicios e instalaciones existentes, información registral, detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud, etc.
  
  Asimismo, para el caso de que el inmueble en cuestión se encuentre en zona de mercado residencial tensionado, el propietario y el agente inmobiliario deberán informar e incluir en el correspondiente contrato, información sobre la última renta vigente de los últimos cinco años, así como el valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
• Grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda: En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley se constituirá un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la LAU y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.
• Prórrogas obligatorias de la duración de contratos de arrendamiento de vivienda habitual: Se modifica el artículo 10 de la LAU estableciéndose que, en aquellos contratos de arrendamiento en los que haya finalizado el plazo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario:

- una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

- en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente Ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta establecidas en la ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en tiempo y forma la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

• Forma de pago de la renta: se modifica el apartado 3 del artículo 17 de LAU incorporando que el pago de la renta se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
• Límites a la actualización de la renta: se añade una disposición adicional undécima a la LAU en la que se establece que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
• Límites a la fijación de la renta: se añaden los apartados 6 y 7 al artículo 17 de la LAU, de manera que, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona como tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
  
  Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Sin perjuicio de lo anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, la renta pactada al inicio del contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución de Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.

• Asunción de costes de inmobiliaria: se modifica el apartado 1 del artículo 20 de LAU para incluir que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
• Asunción de gastos por parte del arrendatario: se modifica el apartado 1 del artículo 20 de la LAU, estableciendo que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
• Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley: Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.  Sin perjuicio de lo anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la Ley de Vivienda. Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida por la Ley de Vivienda no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.
• Creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, vinculado a los actuales registros autonómicos de fianzas y al Registro de la Propiedad, con el objetivo de incrementar la información disponible para la colaboración con las comunidades autónomas que hayan empezado a establecer índices de referencia de precios del alquiler, así como para hacer seguimiento de las medidas implementadas con la nueva Ley.
• En las operaciones de venta o arrendamiento de la vivienda, todos los operadores facultados para la transmisión, arrendamiento o cesión de viviendas en nombre propio o ajeno –promotores, propietarios, agentes, administradores– deberán cumplir con el deber de información veraz, objetiva, clara y comprensible, que incluirá como mínimo, y a petición del comprador o arrendatario, características esenciales de la vivienda –antigüedad, certificados de eficiencia energética, superficie útil– así como información jurídica y aspectos de carácter territorial y urbanístico, entre otros.
• Incremento del porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Asimismo, el porcentaje de suelo de reserva que deberá ser destinado a vivienda en alquiler sujeta a régimen de protección no podrá ser inferior al 50%, salvo en casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística lo justifique.
• Se contempla que la ordenación territorial y urbanística promoverá la aplicación de tipologías edificatorias y de modalidades de viviendas y alojamientos adaptados a las diferentes formas de convivencia, habitación y a las exigencias del ciclo de vida de los hogares, atendiendo igualmente a la casuística del medio rural. Para ello se prevé tanto la transformación urbanística como edificatoria.
• En las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización en suelo urbanizado del artículo 7 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que afecten a entornos residenciales, se buscarán fórmulas para asegurar la cohesión territorial y atender a la realidad socioeconómica de los residentes. Justificadamente, de oficio o a petición del interesado, podrán para estas actuaciones acordar las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos la tramitación de urgencia en los instrumentos de planeamiento urbanístico que prevea expresamente la legislación.
• La vivienda social podrá desarrollarse sobre terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o estar comprendida en edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectas al servicio público.
• Se crea la vivienda asequible incentivada, que se define como aquella de titularidad privada a cuyo titular la Administración competente pueda otorgar beneficios de carácter urbanístico, fiscal o cualquier otro tipo a cambio de destinarla a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingreso no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado, y siempre que se someta la renta a unos límites máximos de precios de alquiler.
• Se regula la acción del Estado en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que se concreta en (1) la planificación y correspondiente financiación del acceso a la vivienda, así como de la conservación y mejora del parque residencial y su entorno; (2) el apoyo y cooperación de la Administración General del Estado con la planificación que elaboren en el mismo sentido las Comunidades Autónomas; (3) la especial consideración de los colectivos de mayor vulnerabilidad social y económica en la mencionada planificación y los programas de ayudas.
• Procedimientos de desahucio:
  • El demandante que pretenda la recuperación de la posesión de una finca deberá especificar en la demanda:
    • Si el inmueble objeto constituye vivienda habitual del ocupante.
    • Si el demandante tiene la condición de gran tenedor de vivienda (en caso de indicar que no tiene dicha condición, deberá adjuntar certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a su nombre).
    • En el caso de que el demandante tenga la condición de gran tenedor, tiene el deber de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
  • Para acreditar la vulnerabilidad económica del ocupante por parte del gran tenedor existen varias opciones:
    • Aportar un documento acreditativo (con vigencia no superior a 3 meses) emitido por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes. Dicho documento deberá realizarse con el previo consentimiento del ocupante.
    • Declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo de máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o que se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que se presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
    • Documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
  • Como requisito de admisibilidad de la demanda de desahucio se establece la obligación de acudir de forma previa a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes cuando: (i) el demandante tenga condición de gran tenedor; (ii) el inmueble objeto de la demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y; (iii) esta última se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
    
    El requisito de procedibilidad se podrá acreditar mediante:
    • Declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites en el plazo de 2 meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
    • Documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
  • En todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.

• Procedimientos de ejecución
  • En las demandas de ejecución sobre bienes hipotecados deberán indicarse las mismas circunstancias previstas para los procedimientos de desahucio: si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor, si la parte ejecutante es gran tenedor de vivienda y si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
    
    Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se podrán aportar los mismos documentos previstos para los procedimientos de desahucio.
    
  • Como requisito previo para la admisión de las demandas de ejecución hipotecaria, también será necesario acudir de forma previa a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes cuando: (i) el demandante tenga condición de gran tenedor; (ii) el inmueble objeto de la demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y; (iii) este se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
    
    Dicha circunstancia también deberá acreditarse según lo previsto para los procedimientos de desahucio.

• Subasta de bienes inmuebles
  • Cuando el objeto de la subasta sea un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o gran tenedor, deberá acreditarse por la parte ejecutante, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
    
    La acreditación de la situación de vulnerabilidad económica deberá realizarse siguiendo los mecanismos previstos para los procedimientos de desahucio.
  • En el caso de que se tenga constancia de que el deudor hipotecario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se iniciará la vía de apremio si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.

La acreditación de haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación también deberá realizarse según lo previsto para los procedimientos de desahucio.

• Beneficios en el IRPF

Se aplicarán las siguientes deducciones sobre el rendimiento neto positivo del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda para los nuevos contratos regulados por esta Ley:

- 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

- 70% en el caso que no se cumplan los requisitos para aplicar la deducción del 90% pero, se produzca una de las siguientes circunstancias:

o El contribuyente alquile por primera vez la vivienda, esta se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. En el caso de existir varios arrendatarios se aplicará de forma proporcional.

o El arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos y se destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

- 60% cuando, no pudiendo aplicar las deducciones anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación (en los términos previstos en la norma del IRPF para la rehabilitación de vivienda habitual) que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

- 50%, en el resto de los casos.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):

- Los Ayuntamientos podrían imponer los siguientes recargos en el IBI de viviendas desocupadas:

o Recargo del 50% cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 2 años.

o Recargo del 100% cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años.

o Recargo adicional del 50% (recargo total entre 100% y hasta el 150%) cuando las viviendas pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

- Se define como vivienda desocupada aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas (como p.ej. el traslado temporal por razones laborales, inmuebles sujetos a actuaciones de obras, etc.).

- La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del dueño de los inmuebles y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en la correspondiente ordenanza del Ayuntamiento, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.

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