En la cuarta edición del informe “The Logistics Property Handbook 4.0” elaborado por el equipo de Real Estate de Deloitte Financial Advisory se realiza un análisis crítico e independiente sobre el performance, inversión y financiación del mercado de naves y plataformas logísticas en España. La favorable coyuntura económica que atraviesa nuestro país en los últimos 5 ejercicios junto con el desarrollo del comercio electrónico está teniendo un fuerte impacto en la demanda de superficie logística y además está provocando una fuerte transformación de la tipología de activo a desarrollar por parte de los promotores.
En 2018, por segundo año consecutivo, se alcanzó una cifra record de contratación de superficie logística en la Comunidad de Madrid, con aproximadamente 950,000m2 arrendados por parte de operadores. En Cataluña la actividad durante el mismo periodo llegó a cifras similares a las de 2016, año de máximos históricos, contratándose 715,000m2; En cuanto al mercado de Valencia, al igual que en Madrid, se obtuvieron cifras record de contratación, alcanzando los 180,000 m2.
Los precios medios de alquiler de las zonas “prime”, siguiendo la tendencia del mercado, han mantenido un crecimiento moderado, presentando un mayor crecimiento los activos en zonas prime y localizaciones periféricas. Buenos son los ejemplos de Illescas en Madrid, ZAL del Port en Cataluña o Sagunto y Cheste en Comunidad Valenciana.
El mercado de transacciones de inversión ha mostrado un extraordinario dinamismo en 2018 igualmente. De esta forma, el volumen transaccional se mantuvo en cifras similares a las del año anterior, sumando €1.450m de inversión logística. Más del 90% de la actividad fue protagonizada por inversores de tipología “core”. En el pasado ejercicio España representó únicamente un 5% del total del logístico transaccionado en Europa, hecho que demuestra el todavía escaso peso específico que tiene nuestro país para este específico “asset class”.
Las entidades financieras están siendo más exigentes a la hora de financiar la adquisición de esta tipología de activos, siendo requerimiento indispensable la realización de un trabajo de Due Diligence comercial y técnica. La mayor obsolescencia y por tanto menor vida útil respecto de otras tipologías de activos inmobiliarios junto con la excesiva dependencia de la continuidad de un arrendador que cada vez tiene mejores y mayores opciones de relocalización son algunas de las razones que argumenta la banca para ser tan selectivo en las operaciones de financiación que están llevando a cabo.
La revolución de la actividad de distribución en “la última milla” y el auge del B2C son otros de los principales elementos de dinamización de la actividad que está provocando una redistribución de operadores en los principales focos de actividad en las grandes ciudades. La todavía elevada atomización del mercado invita a prever una tendencia de consolidación del sector en los próximos años no sólo en España, sino en Europa.