Skal du overdrage fast ejendom?

I flere sager ser vi, at Skattestyrelsen kommer frem til, at der ved en overdragelse foreligger særlige omstændigheder, og der skal derfor i stedet tages udgangspunkt i handelsværdien. En sådan korrektion kan medføre store skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser for de involverede parter.

Overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering
Under visse betingelser er det muligt at overdrage fast ejendom til børn, børnebørn mv. og kombinere berigtigelsen ved eksempelvis gave eller rentefrit anfordringsgældsbrev.

I den forbindelse kan ejendommen som udgangspunkt værdiansættes til enten: 

• +/- 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, forudsat at der ikke er modtaget en ny ejendomsvurdering efter de nye vurderingsregler, eller
• +/- 20% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis der er foretaget en offentlig vurdering den 1. januar 2020 eller senere (de nye vurderingsregler).

Det forhold, at overdragelsessummen kan afvige fra den seneste offentlige ejendomsvurdering, skal som udgangspunkt accepteres af skattemyndighederne.

I tilfælde af, at overdragelsessummen afviger fra den reelle handelsværdi som følge af særlige omstændigheder, vil skattemyndighederne kunne korrigere værdiansættelsen af ejendommen. 

Hvornår er der tale om særlige omstændigheder?
Flere forhold kan danne grundlag for, om der foreligger særlige omstændigheder, og det er derfor vigtigt at undersøge dette, inden en handel gennemføres. Holdepunkterne for, om der foreligger særlige omstændigheder, kan opstilles i en ikke-udtømmende liste. 

• Faktiske handler af samme ejendom forud for eller efter overdragelsen, hvor prisforskellen afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering
• Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud, der afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering
• Lån i ejendommen forud for eller efter overdragelsen, der afspejler en væsentligt højere værdiansættelse end den offentlige ejendomsvurdering
• Arveafkald som led i overdragelsen
• Kompensation til øvrige arvinger eller familiemedlemmer
• Væsentlige renoveringer foretaget inden overdragelsen

Hvad skal du være opmærksom på?
Som led i en overdragelse af en ejendom med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering er det derfor meget vigtigt at være opmærksom på, om betingelserne kan opfyldes, og at overdragelsen berigtiges korrekt. 

Endvidere er det vigtigt at være opmærksom på, hvordan betalingen for ejendommen skal ske, da også dette kan medføre uhensigtsmæssige konsekvenser. Du kan læse mere om familielån og gaver til nærtstående i denne artikel.

Mulige konsekvenser
Kommer Skattestyrelsen frem til, at der er tale om særlige omstændigheder i relation til overdragelsen, vil det kunne medføre henholdsvis: 

• ejendomsavance hos sælger
• gaveafgift hos gavemodtager (solidarisk hæftelse), samt
• krav om betaling af renter

Vi kan hjælpe dig gennem hele processen, herunder vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder, gaveanmeldelse, udarbejdelse af overdragelsesdokumenter mv.