Skip to main content

Fejl ved måling af dagsværdi og manglende oplysninger

Regnskabskontrolafgørelse vedrørende fejl ved måling af dagsværdi, manglende oplysninger om dagsværdimåling og manglende segmentoplysninger

I en regnskabskontrolsag vedrørende en årsrapport for 2023 har Erhvervsstyrelsen (ERST) påbudt en virksomhed fremadrettet i kommende årsrapporter at korrigere fejl ved måling af investeringsejendomme til dagsværdi, manglende oplysninger om forudsætninger ved måling af investeringsejendomme til dagsværdi, forkerte oplysninger om anvendelse af ekstern vurderingsekspert ved måling af dagsværdi samt manglende oplysninger om segmentoplysninger.

Afgørelsen kan læses på Finanstilsynets hjemmeside. Afgørelsen er opsummeret nedenfor.

Investeringsejendomme målt til dagsværdi
 

Forudsætninger anvendt i DCF-model

Af virksomhedens årsrapport fremgår, at en DCF-model er anvendt til opgørelsen af dagsværdien af investeringsejendomme, og at der er benyttet en diskonteringssats på 7,75 % samt at lejeindtægterne er justeret med 2,5 % for alle år. Styrelsens har i forbindelse med kontrollen konstateret, at værdien i terminalperioden blev opgjort på baggrund af et inflationskorrigeret forventet resultat i terminalperioden, tilbagediskonteret med en rentesats, hvor der var forudsat en inflation på 0%. Desuden var forudsat, at de årlige nettopengestrømme blev betalt ved slutning af året, og ikke jævnt fordelt over året.

Styrelsens konstaterer på baggrund af ovenstående, at virksomhedens opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme ikke er i overensstemmelse med retningslinjerne i IFRS 13, afsnit 61 og B14d, idet

  1. virksomheden ved at tilbagediskontere terminalværdien med en rente, hvor der ikke er forudsat inflation, ikke har benyttet en diskonteringssats, som er internt konsekvent i forhold til de benyttede pengestrømme, hvor der blev indregnet forventet inflation. Dette har medført en for lav rentesats og dermed en for høj værdi af investeringsejendommene, og
  2. det er forudsat, at husleje og driftsomkostninger først blev betalt i slutningen af året, hvilket har medført en for lav værdi af investeringsejendommene.
Oplysninger om de benyttede forudsætninger

Virksomheden har i årsrapporten oplyst om de forudsætninger, som er lagt til grund ved beregningen af investeringsejendommenes dagsværdi. Ud over oplysningerne nævnt ovenfor om anvendt diskonteringssats og justerede lejeindtægter har virksomheden oplyst, at vedligeholdelsesomkostninger er fastsat til 42 kr. pr. m2, og at den anvendte udlejningsprocent var 92 %. Virksomheden har desuden redegjort for dagsværdiens følsomhed overfor en ændring i diskonteringssatsen.

Da de forventede nettopengestrømme i budgetperioden tilbagediskonteres med en diskonteringssats inklusive inflation, skulle denne sats også oplyses årsrapporten. Da den forventede tomgangsprocent var anvendt ved måling af dagsværdien, skulle denne også oplyses, jf. kravet i IFRS 13, afsnit 93d om blandt andet at oplyse om inputtene brugt til dagsværdimålingen ved målinger kategoriseret på niveau 2 og 3 i dagsværdihierarkiet.


Oplysninger om anvendelse af vurderingsekspert

Virksomheden har i årsrapporten oplyst, at afkastkravet/diskonteringssatsen er baseret på oplysninger fra ejendomsmæglere og ledelsens vurderinger. Dog er dagsværdien ikke baseret på vurderinger udført af uafhængige eksterne vurderingseksperter. Modsat fremgår det på en anden side i årsrapporten, at dagsværdier er bestemt baseret på en årlig vurdering udført af eksterne vurderingseksperter, som anvender en model, der anbefales af International Valuation Standards Committee.

På baggrund af virksomhedens oplysninger er det styrelsens vurdering, at dagsværdien ikke er baseret på en konkret værdiansættelse fra en uafhængig vurderingsekspert, hvorfor det ikke er i overensstemmelse med IAS 40, afsnit 75e, at virksomheden oplyser, at værdiansættelsen er baseret på en årlig vurdering udført af eksterne vurderingseksperter.

Segmentoplysninger
 

Oplysninger om omsætning til storkunder

Virksomheden har i årsrapporten oplyst, at omsætning fra kunder, som genererede mere end 10 % af omsætningen i 2023, udgjorde i alt 44,8 mio. kr., og at de fire største kunder stod for ca. 50,4 % af den totale omsætning.

I henhold til IFRS 8, afsnit 34, skal virksomheden oplyse, hvis omsætningen fra enkelte kunder beløber sig til mindst 10 % af virksomhedens omsætning, herunder den samlede omsætning for hver af denne type kunder og i hvilke segmenter, omsætningen er indregnet. Virksomheden har oplyst til styrelsen, at der i regnskabsåret var to kunder, som hver især oversteg grænsen på de 10 % af virksomhedens samlede omsætning. Det er styrelsens vurdering, at virksomheden skal give oplysninger om disse to kunder, jf. IFRS 8, afsnit 34, og at det er ikke muligt at undtage oplysninger af konkurrencemæssige årsager, jf. omtalen i IFRS 8, afsnit BC43-BC45.

Oplysninger om omsætning på væsentlige markeder

Virksomheden har i årsrapporten vist omsætning fordelt på tre regioner EMEA, Americas og Asia/Pacific. Herudover har virksomheden anført, at 8 % af virksomhedens omsætning stammer fra Danmark. Virksomheden har oplyst til styrelsen, at virksomhedens omsætning i Tyskland og USA udgjorde henholdsvis 32 % og 16 % af samlet omsætning.

Det er styrelsen vurdering, at omsætningen til Tyskland og USA er væsentlig, idet omsætningen til disse lande udgør mere end 10 % af den samlede omsætning, og derfor skal oplyses separat, jf. IFRS 8, afsnit 33a.

Did you find this useful?

Thanks for your feedback