„Airbnb“ – die Steuerliche Grauzone

Laut Gewerbeordnung ist eine Tätigkeit bereits dann als gewerbsmäßig einzustufen, wenn sie „selbständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben wird, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen“. Im Rahmen von „häuslichen Nebenbeschäftigungen“ fällt die reine Wohnraumvermietung jedoch nicht unter die Gewerbeordnung. Erst ab einer Betten-anzahl von über 10 Betten liegt ein reglementiertes Gastgewerbe vor und man benötigt dafür einen Befähigungsnachweis (Gewerbeberechtigung). 

Aus Sicht des Steuerrechts ist der Begriff „gewerblich“ anders definiert: Eine Tätigkeit ist als gewerblich anzusehen, wenn sie über die eigentliche Vermietungstätigkeit hinaus reicht. Dies kann insbesondere bei der Erbringung von Zusatzdienstleistungen wie Verpflegung, täglicher Zimmer-/ Wäschereinigung etc. der Fall sein. Auch hier wird ab einer Vermietung von mehr als 10 Betten oder 5 Apartments ein erhöhter Verwaltungsaufwand vermutet und deshalb davon ausgegangen, dass es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. 

Zusammengefasst sind für die Beurteilung der Gewerblichkeit sowohl das äußere Erscheinungsbild der Vermietungstätigkeit als auch der allgemein betriebene Verwaltungsaufwand (Bettengrenze) und etwaige zusätzlich erbrachte Dienstleistungen maßgeblich. 

Ob es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt oder nicht, ist in weiterer Folge für steuerliche als auch für sozialversicherungsrechtliche Zwecke relevant. Wir betrachten die Konsequenzen für den Bereich der privaten Zimmervermietungen näher. 

Handelt es sich bei der Vermietung nicht um eine gewerbliche Tätigkeit iSd Einkommensteuergesetzes, sind diese Einkünfte den Einkünften aus „Vermietung und Verpachtung“ zuzurechnen und unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuerpflicht. 

Wenn neben der Vermietung auch noch eine andere Einkunftsquelle vorhanden ist (z.B. ein Dienstverhältnis), müssen die Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit durch Abgabe einer Steuererklärung deklariert werden, wenn diese, nach Abzug aller Ausgaben, den (Veranlagungs-)Freibetrag von 730 € jährlich übersteigen. 

Liegt keine weitere Einkunftsquelle vor, besteht erst ab Einkünften über 13.539 € (Betrag für 2026) Erklärungspflicht, da bis zu dieser Grenze keine Einkommensteuer anfällt. 

Die Einkünfte werden als „Überschuss“ aus der Differenz zwischen Einnahmen und Werbungskosten (=Ausgaben) ermittelt und müssen jährlich in einer sogenannten Überschussrechnung dargestellt werden. 

Handelt es sich bei der Vermietung jedoch um eine gewerbliche Tätigkeit iSd Einkommensteuergesetzes, werden Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Hierzu zählt die Beherbergung, also die Vermietung mit Nebenleistungen. Die Art der Gewinnermittlung hängt wiederum von der Höhe des Umsatzes und der gewählten Rechtsform ab. 

Die Vermietung zu Wohnzwecken oder Beherbergung unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer. Bleiben die Umsätze jedoch unter 55.000 € pro Jahr, sind diese von der Umsatzsteuerpflicht befreit (Kleinunternehmerregelung). 

Zu beachten ist, dass es sich bei der Umsatzgrenze, anders als bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes, nicht um eine Saldogröße aus Einnahmen und Ausgaben handelt, sondern um die gesamten Einnahmen ohne Abzug von Aufwendungen. 

Bei Überschreiten der 55.000 €-Grenze ist auf die Vermietungstätigkeit der ermäßigte Steuersatz anzuwenden. Dieser beträgt 10 % für die Vermietung zu Wohnzwecken und für die Vermietung zu Beherbergungszwecken. Welche Art von Vermietung zutreffend ist, wird von Fall zu Fall individuell zu beurteilen sein. Während aus umsatzsteuerlicher Sicht die Vermietung für Wohnzwecke einen auf Dauer angelegten Aufenthalt voraussetzt, werden kurzfristige Vermietungen der Beherbergung zuzurechnen sein. 

Zum Zweck der Einkünfteermittlung müssen entsprechende Aufzeichnungen geführt werden. Für die Führung dieser Aufzeichnungen sind ebenfalls gesetzliche Vorschriften als Mindeststandards normiert. So müssen die Aufzeichnungen beispielsweise in einer lebenden Sprache geführt werden, zeitgerecht erfasst werden, der Inhalt darf nicht leicht entfernbar oder veränderbar sein und sämtliche Aufzeichnungen müssen samt Belegen grundsätzlich mindestens sieben Jahre aufbewahrt werden. 

Da die Gäste bei der Vermietung über online-Plattformen direkt an die Buchungs-Plattform zahlen und diese nach erfolgtem Aufenthalt an den Vermieter auf ein Bankkonto weiterüberweisen, wird mangels Barzahlung in aller Regel keine Registrierkassenpflicht ausgelöst.