Paradigmenwechsel bei Wertsicherung und bei Befristungen im Wohnmietrecht

1. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Wertsicherung nach dem MietWeG

Das MieWeG normiert keine gesetzliche Wertsicherung, sondern deckelt vertragliche Vereinbarungen bei der Wohnraummiete im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Vollausnahmen (z.B. Ein-/Zweifamilienhäuser mit Baubewilligung nach 2001) sowie WGG-Wohnungen sind vom Anwendungsbereich grundsätzlich ausgenommen.

Die Anpassung erfolgt künftig zwingend einheitlich (nur mehr) zum 1. April eines Jahres, basierend auf der durchschnittlichen VPI-Veränderung des Vorjahres (VPI 2020). Das Gesetz enthält einen Dämpfungsmechanismus: Übersteigt die maßgebliche Inflationsrate drei Prozent, darf der diese drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte auf den Mietzins aufgeschlagen werden.

Für den preisgeschützten Vollanwendungsbereich (Richtwert-, Kategorie- und angemessener Mietzins) gelten zudem harte Obergrenzen (Caps):

• 1. April 2026: maximal 1 % Erhöhung.
• 1. April 2027: maximal 2 % Erhöhung.
  

Ab 2028 greift auch hier der allgemeine 3%-Mechanismus.

Komplexität bei Altverträgen – die „Parallelrechnung“: Besondere Brisanz entfaltet das Gesetz bei vor dem 1. Jänner 2026 geschlossenen Verträgen. Hier schreibt der Gesetzgeber faktisch eine permanente Vergleichsrechnung vor. Die vertragliche Wertsicherungsklausel bleibt als „Schattenrechnung“ bestehen, wird jedoch durch das gesetzliche Korsett doppelt limitiert:

(i) Zeitliche Verschiebung („Einfrieren“): Ergäbe sich nach dem Vertrag etwa eine Indexierung im August, darf diese erst zum darauffolgenden 1. April geltend gemacht werden. Gravierend ist dabei, dass die Inflation zwischen dem vertraglichen Stichtag (August) und dem gesetzlichen Termin (April) nicht berücksichtigt werden darf. Der Erhöhungsbetrag wird also mit dem Wert vom August „eingefroren“.

(ii) Betragliche Deckelung: Selbst dieser verzögerte Betrag gebührt nur insoweit, als er die oben genannten Dämpfungsgrenzen (3 %-Regel bzw. starre Caps) nicht überschreitet.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter eine doppelte Kontrollrechnung führen müssen: Es gilt stets der niedrigere Betrag aus der (fiktiven) vertraglichen Anpassung und der gesetzlichen Begrenzung. Erst wenn die vertragliche Kurve eine Erhöhung auslöst, ist im zweiten Schritt die gesetzliche Deckelung zu prüfen.

„Safe Harbor“ für die Vertragspraxis: Um bei Neuverträgen (ab 1.1.2026) diese Komplexität und Rechtsunsicherheiten zu vermeiden, sieht § 2 MieWeG eine wesentliche Erleichterung vor. Eine Wertsicherung kann künftig wirksam durch bloßen Verweis auf das Gesetz vereinbart werden (z.B. „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 MieWeG“). Dies immunisiert die Klausel gegen die strengen Transparenz- und Inhaltskontrollen (§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG, § 879 Abs 3 ABGB) und schafft Rechtssicherheit.

Praxistipp

In Zukunft wird es auch weiterhin möglich sein, abweichende Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zu vereinbaren. Dies führt allerdings zu einem sehr hohen Verwaltungsaufwand, weil diesfalls zwingend die Wertsicherung

a) einerseits nach der mietvertraglichen Regelung
b) andererseits nach der Parallelrechnung gemäß dem MieWeG

berechnet werden muss. Die vertragliche Wertsicherung ist überdies gedeckelt mit der Wertsicherung gemäß Parallelrechnung nach dem MieWeG.

Um diese Parallelrechnung bei Wohnungsmietverträgen zu vermeiden, ist es ratsam, die Indexierung gemäß dem MieWeG zu vereinbaren.

Bei bestehenden Mietverträgen ist aufgrund der neuen gesetzlichen Bestimmungen die Indexierung sowohl nach der gesetzlichen Regelung, als auch nach der Parallelrechnung des MieWeG durchzuführen. Wird ein Nachtrag zum Mietvertrag abgeschlossen (zB wegen einer Verlängerung des Mietvertrages), oder stimmt der Mieter sonst dem Abschluss eines Nachtrags zu, so ist es ebenfalls ratsam, die Wertsicherung entsprechend neu zu vereinbaren.

Verträge zwischen Unternehmern und Konsumenten

Überdies besteht aufgrund der sehr strengen Judikatur des OGH das Risiko, dass Wertsicherungsvereinbarungen bei Mietverträgen zwischen Unternehmern und Konsumenten gegen die strengen Transparenz- und Inhaltskontrollen des KSchG und des ABGB verstoßen. Dies birgt das Risiko, dass mietvertragliche Regelungen unwirksam sind, was zur Folge hat, dass die Miete nicht mehr indexiert werden darf.

Nach herrschender Ansicht ist ein Vermieter Unternehmer iSd KSchG, wenn der private Vermieter mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben hat. Details und Abgrenzungsfragen bei Mietverträgen zwischen Konsumenten und Unternehmern sind unter Umständen strittig. Gesellschaften sind im Übrigen Unternehmer kraft Rechtsform.

Praxistipp:

Auch zur Vermeidung von unwirksamen Vertragsklauseln ist es aus Vermietersicht ratsam, lediglich die Indexierung nach dem MieWeG zu vereinbaren.

2. Verlängerung der Mindestbefristungsdauer

Eine wesentliche Änderung erfährt § 29 MRG. Die Mindestbefristungsdauer für Wohnungsmietverträge (Voll- und Teilanwendung) wird von drei auf fünf Jahre angehoben. Dies gilt analog für ausdrückliche und stillschweigende Verlängerungen (§ 29 Abs 3 lit b und Abs 4 MRG).

Ausnahme: Die dreijährige Mindestdauer bleibt erhalten, wenn der Vermieter kein Unternehmer iSd KSchG ist.

Praxistipp:

Sowohl bei Neuabschlüssen als auch bei Verlängerungen von Mietverträgen ist darauf zu achten, dass die Mindestbefristung 5 Jahre beträgt.

Da diese Bestimmung als Ausnahme konzipiert ist, trägt der Vermieter die Beweislast für seine fehlende Unternehmereigenschaft. In Grenzfällen (Richtwert der Judikatur: ca. fünf Bestandobjekte) ist Vermietern zur Risikominimierung dringend zur Fünfjahresfrist zu raten, da eine Fehleinschätzung zur Unwirksamkeit der Befristung führen kann. Dies mit der Konsequenz, dass der Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigem Grund iSd § 30 MRG kündigen kann (iW Nichtzahlung des Mietzinses und nachteiliger Gebrauch.)

Praxistipp:

Die neuen gesetzlichen Bestimmungen sind komplex.

Zur Vermeidung nachteiliger Folgen (wie zB Rechtsunwirksamkeit der vertraglichen Regelungen) ist es ratsam anwaltliche Unterstützung in Mietvertragsfragen einzuholen.

Wir beraten Sie gerne.