Praxistipps zur Mietvertragsgestaltung: Aktuelle Judikatur zur Wirksamkeit von Vertragsklauseln

Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen
Die Wertsicherung von Mietverträgen dient dem Zweck, den realen Wert des Mietzinses über die gesamte Vertragslaufzeit zu erhalten. Die Wertsicherung erfolgt nicht aufgrund gesetzlicher Regelungen, sondern muss vertraglich vereinbart werden. In der Praxis wird der Mietzins üblicherweise an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt und verändert sich im selben Verhältnis, wie sich der Index entwickelt.

In mehreren Entscheidungen des OGH, die in sogenannten Verbandsverfahren (das sind Verfahren von Konsumentenschutzorganisationen gegen Unternehmer:innen wegen Prüfung der Zulässigkeit von Vertragsklauseln) ergangen sind, wurden Verträge zwischen Unternehmer:innen als Vermieter:innen und Konsument:innen als Mieter:innen geprüft, wobei die entsprechenden Vertragsbestimmungen im kundenfeindlichsten Sinn ausgelegt werden. Diese Rechtsprechung hat zu einer strengen Beurteilung von Wertsicherungsvereinbarungen geführt und in vielen Fällen deren Unwirksamkeit festgestellt.

Neben den Verbandsverfahren sind inzwischen auch mehrere Entscheidungen in individuellen Gerichtsverfahren ergangen. In diesen Verfahren werden die Klauseln nicht im kundenfeindlichsten Sinn, sondern einzelfallbezogen geprüft. In diesen hat der OGH mehrfach entschieden, dass bestimmte Klauseln, die im Verbandsverfahren unwirksam sind, im Individualverfahren grundsätzlich wirksam sein können. Aufgrund der massiven Rechtsunsicherheit wurden nunmehr das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) und das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) vom Ministerrat beschlossen, welche gesetzliche Regelungen zu Wertsicherungsvereinbarungen sowie ein Berechnungsmodell zur Deckelung der zulässigen Indexierung bei Wohnungsmietverträgen vorsehen.

Praxistipp:
Unzulässig formulierte Wertsicherungsklauseln bergen für Vermieter:innen insbesondere von gewerblichem Wohnraum ein Risiko, dass Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind; dies mit der Konsequenz, dass die Miete nicht erhöht werden darf, und die Vermieter:innen Rückforderungsansprüche der Mieter:innen nach sich ziehen können.

Grundsätzlich sollten Wertsicherungsklauseln so formuliert werden, dass eine vor Vertragsabschluss liegende Indexbasis vermieden wird. Weiters müsste darauf geachtet werden, dass die Klauseln den Bestimmungen des KSchG und dem Transparenzgebot entsprechen und daher möglichst eindeutig und verständlich abgefasst werden.

Vermieter:innen sollten daher bestehende Mietverträge einer sorgfältigen Prüfung unterziehen und gegebenenfalls Nachverhandlungen anstreben. Zudem sollten insbesondere die verwendeten Mietvertragsvorlagen einer rechtlichen Überprüfung unterzogen werden.

Betriebskostenklausel und Instandsetzungsklauseln
Die Überwälzbarkeit von Betriebskosten auf die Mieter:innen ist sowohl im Vollanwendungsbereich des MRG als auch außerhalb dessen ein zentraler Bestandteil der mietrechtlichen Vertragsgestaltung. Auch dazu gibt es bereits einige höchstgerichtliche Entscheidungen. Um sicherzustellen, dass die Betriebskosten auch wirksam auf die Mieter:innen überwälzt werden können, empfiehlt sich die genaue Überprüfung der Betriebskostenklausel im Mietvertrag. Insbesondere empfiehlt es sich, die Betriebskosten im Vertrag detailliert und abschließend (taxativ) anzuführen und gegebenenfalls auf die Regelungen der §§ 21 ff. MRG zu verweisen.
 

Praxistipp:
Gerade bei Mietverträgen mit Verbrauchern ist zu beachten, dass die Überwälzung von Instandhaltungsverpflichtungen mitunter nicht möglich ist. Nach der höchstgerichtlichen Judikatur können jedoch Wartungsverpflichtungen auf Mieter:innen wirksam überwälzt werden. Hierbei ist allerdings darauf zu achten, dass im Mietvertrag klar und transparent geregelt wird, welche konkreten Wartungen von den Mieter:innen durchzuführen sind. Dabei sollte auch darauf geachtet werden, die Wartungsintervalle entsprechend den Herstellerangaben zu berücksichtigen, und nicht zB pauschale Formulierungen vorzusehen, dass Wartungen jährlich durchzuführen sind.

Fazit
Die neuere Rechtsprechung des OGH zu Mietvertragsklauseln ist, insbesondere im B2C-Bereich, streng. Unwirksame Klauseln sind mit dem Risiko der Nichtigkeit behaftet, was unter Umständen dazu führen kann, dass die Indexierung der Miete, Betriebskosten, sowie Instandhaltungs- und Wartungskosten nicht bzw nicht zur Gänze auf die Mieter:innen überwälzt werden können.

Aufgrund der rezenten Gesetzesänderung zur Wertsicherung von Mieten sowie der strengen Judikatur zu Mietvertragsklauseln empfiehlt es sich daher, Mietvertragsvorlagen juristisch überprüfen zu lassen.