AfA erstmalige Vermietung Altvermögen

Überblick

Die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist im außerbetrieblichen Bereich anhand spezifischer Vorschriften zu ermitteln. Insbesondere bei Vorliegen von steuerlichem Altvermögen (nicht steuerverfangenes Vermögen zum 31.3.2012) ist entscheidend, ob das Grundstück bereits in der Vergangenheit zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. Im konkreten Fall hat das BFG zu beurteilen, was unter dem Begriff „Grundstück“ iSd steuerlichen Vorschriften zu verstehen ist bzw ob eine erstmalige Erzielung von Einkünften hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks vorliegt.

Sachverhalt

Im Jahr 2018 fand beim Beschwerdeführer (Bf) eine Betriebsprüfung betreffend die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung statt. Nach den Prüfungsfeststellungen vermiete der Bf ein Zinshaus mit mehreren Wohnungen, wobei der Bf das Dachgeschoss bewohne und die Wohnung im ersten Stock fremdunüblich an die Eltern vermietet werde. Der Bf habe die Liegenschaft von seinen Eltern unentgeltlich in zwei Übertragungsschritten (1985 und 1995) erhalten, weshalb die Liegenschaft zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen gewesen sei. Die Liegenschaft befände sich im Privatvermögen des Bf und sei nicht parifiziert.

Im Jahr 2016 habe eine Sanierung bzw Umgestaltung des Hauses stattgefunden, weshalb die Eltern ab der Fertigstellung des Umbaus eine marktübliche Miete an den Bf geleistet hätten und die Wohnung sei daraufhin vom Bf (wieder) als Bestandteil der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt worden. Als Bemessungsgrundlage für die AfA der Wohnung seien – aufgrund der erstmaligen Vermietung von steuerlichem Altvermögen – fiktive Anschaffungskosten zu Grunde gelegt worden.

Die Betriebsprüfung und in weiterer Folge das Finanzamt teilten die Auffassung des Bf betreffend den Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten nicht, da das Gebäude als wirtschaftliche Einheit (nicht parifiziertes Zinshaus) zu betrachten sei und somit keine erstmalige Vermietung (mit der erstmalig fremdüblichen Vermietung) der Wohnung an die Eltern ab 2016 vorliegen würde. Eine zusätzliche Vermietung einer Wohnung könne nicht als erstmalige Vermietung des Gebäudes gesehen werden, da die erstmalige Vermietung in Bezug auf das (Gesamt-)Gebäude entscheidend sei.

Entscheidung des BFG

Im gegenständlichen Beschwerdeverfahren war vor dem BFG strittig, ob der steuerliche Begriff „Grundstück“ das Grundstück bzw das Gebäude in seiner Gesamtheit als einheitliches Wirtschaftsgut umfasst, oder ob hinsichtlich der einzelnen Wohnungen in wirtschaftlicher Betrachtungsweise voneinander getrennte Wirtschaftsgüter vorliegen, sowie, ob eine erstmalige Vermietung iSd steuerlichen Bestimmungen vorliegt.

Hinsichtlich der Auslegung des steuerlichen Begriffs „Grundstück“ kam das BFG zum Ergebnis, dass sich dieser auf das Grundstück bzw das Gebäude in seiner Gesamtheit bezieht. Diese Auslegung ergibt sich schon anhand der Tatsache, dass die AfA grundsätzlich für ein Wirtschaftsgut einheitlich vorzunehmen ist. Ob ein einheitliches Gebäude vorliegt, ist nach dem BFG anhand der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Nach ständiger Judikatur des VwGH ist unter einem Gebäude jedes Bauwerk zu verstehen, das durch räumliche Umfriedung Menschen und Sachen Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Eintritt von Menschen gestattet, mit dem Boden fest verbunden ist und von einiger Beständigkeit ist, wobei bei Gebäuden jede bautechnische Einheit ein einzelnes Wirtschaftsgut Gebäude darstellt.

Nach Maßgabe des festgestellten Sachverhalts handelt es sich bei dem gegenständlichen Zinshaus um eine bautechnische Einheit (Haupthaus), sodass von einem einheitlichen Wirtschaftsgut Gebäude auszugehen ist; es wurde auch keine Parifizierung durchgeführt und kein Wohnungseigentum begründet.

Zusammengefasst gelangte das BFG zur Ansicht, dass das beschwerdegegenständliche Gebäude zwar unstrittig steuerliches Altvermögen darstellt – womit der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten grundsätzlich in Frage käme – jedoch zusätzlich die Verwendung des Grundstückes zur erstmaligen Erzielung von Einkünften Voraussetzung ist. Dies hat zur Folge, dass wenn ein Teil des Grundstücks bereits zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wurde, ein Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten ausscheidet, wenn in der Folge auch andere Gebäudeteile, die bisher nicht vermietet wurden, zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.

Fazit

Gemäß BFGist der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten hinsichtlich der an die Eltern überlassene Wohnung nicht möglich. Eine erstmalige Vermietung bei einem nicht parifizierten Gebäude mit mehreren Wohnungen liegt nicht vor, wenn bereits eine Wohneinheit im Gebäude zur Erzielung von Einkünften verwendet wurde (gebäudebezogene Betrachtungsweise).