Zulässigkeit der Verlustverrechnung bei Privatstiftungen

Überblick

In einem aktuellen Erkenntnis (BFG 27.5.2025, RV/7102634/2023) hatte sich das BFG mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Verluste aus privater Grundstücksveräußerung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf Ebene einer Privatstiftung verrechnet werden können. Privatstiftungen, die die gesetzlichen Offenlegungsverpflichtungen erfüllen, erfassen ihre Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung gesondert im Rahmen des Zwischenbesteuerungssystem (grds unter Anwendung der einkommensteuerrechtlichen Regelungen) wohin hingegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der „regulären“ Körperschaftsteuer unterliegen.

Während bei natürlichen Personen das Einkommensteuerrecht eine derartige Verrechnung (nach Kürzung des Verlustes auf 60 %) explizit zulässt, war bisher unklar, ob diese Möglichkeit auch für Privatstiftungen besteht.
 

Sachverhalt

Die beschwerdeführende Privatstiftung (Bf) erwirtschaftete ua Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehrerer Grundstücke und erzielte daneben im selben Jahr einen Veräußerungsverlust aus dem Verkauf eines Grundstücks.

Im Rahmen der Veranlagung beantragte die Bf die Berücksichtigung des aus der Veräußerung des Grundstücks resultierenden Verlustes im Ausmaß von 60 % bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Das Finanzamt veranlagte die Bf ohne Berücksichtigung der Verluste und führte begründend an, dass das Körperschaftsteuerrecht eine nicht durchlässige Trennung zwischen normaler Körperschaftsteuerpflicht und Zwischensteuerpflicht normiere. Aus diesem Prinzip der Schedulenbesteuerung ergebe sich, dass eine Vermischung zwischensteuerpflichtiger Einkünfte (Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung) mit anderen Einkünften (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) nicht zulässig sei.

Die Privatstiftung erhob Beschwerde gegen den Körperschaftsteuerbescheid und führte begründend aus, dass das Einkommensteuerrecht bei Vorliegen von Verlusten aus privaten Grundstücksveräußerungen ein Ausscheiden der (negativen) Einkünfte aus der Schedulenbesteuerung vorsehe und eine Verlustverrechnung mit „regulär“ besteuerten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ermögliche. Es bestehe kein Grund, weshalb diese Verlustverrechnung einer Privatstiftung nicht zugänglich sein sollte.

Entscheidung des BFG

Eingangs hielt das BFG fest, dass die Bf als offenlegende Privatstiftung die Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung getrennt von der „regulären“ Besteuerung im Rahmen der Zwischenbesteuerung (grds unter Berücksichtigung der einkommensteuerrechtlichen Regelungen) zu versteuern habe. Eine gesonderte Besteuerung der Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung erfolgt ebenso im betrieblichen, außerbetrieblichen und privaten Bereich unter Anwendung des besonderen Steuersatzes.

Die gesetzlichen Regelungen zur Veräußerung von Immobilien sehen jedoch eine Durchbrechung dieser gesonderten Besteuerung („Schedulenbesteuerung“) vor und ermöglichen eine Verrechnung der Verluste (im begrenzten Ausmaß von 60 %) mit „regulär“ besteuerten Einkünften aus Vermietung und Verpachung.

Weshalb diese Möglichkeit der Verlustverrechnung für Privatstiftungen nicht anwendbar sein sollte, ist für das BFG aus steuersystematischen Gründen nicht nachvollziehbar. Die gesetzlichen Regelungen des Zwischenbesteuerungssystems sehen dahingehend keine Einschränkungen vor.

Das BFG kommt daher zum Ergebnis, dass auch bei Privatstiftungen, die ihre Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen im Rahmen des Zwischensteuerregimes zu ermitteln haben, die (eingeschränkte) Verlustverrechnungsmöglichkeit mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung offensteht.

Fazit

Nach Ansicht des BFG ist eine Verrechnung von zwischensteuerpflichtigen (negativen) Einkünften aus privater Grundstücksveräußerung mit „normal“ besteuerten positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung möglich.

Darauf hinzuweisen ist, dass das BFG die ordentliche Revision an den VwGH zugelassen hat. Die ordentliche Revision wurde mittlerweile erhoben und es bleibt mit Spannung abzuwarten, ob der VwGH dieses Erkenntnis bestätigt.