Budgetbegleitgesetz 2025: Verschärfte Rahmenbedingungen für Vermögensstrukturierung und Immobilienübertragungen

Überblick

Das Budgetbegleitgesetz 2025 bringt erhebliche steuerliche Änderungen insb im Bereich Immobilien mit sich. Diese betreffen mitunter den neuen Umwidmungszuschlag für Veräußerungen von ungewidmetem Grund und Boden und einige grunderwerbsteuerliche Verschärfungen bei Share Deals bzw Anteilsvereinigungen. Nachdem diese Neuerungen bereits mit 1.7.2025 in Kraft treten, empfiehlt sich allfällig angedachte Übertragungen und Umstrukturierungen zeitnah durchzuführen.

Umwidmungszuschlag: Neue Steuerbelastung bei Veräußerung von umgewidmeten Grundstücken ab 1. 7.2025

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wird bei Veräußerungen von Grundstücken, die ab dem 1.1.2025 in Bauland umgewidmet wurden, ein Umwidmungszuschlag in Höhe von 30 % eingeführt. Hintergrund dafür sollen laut Gesetzgeber die regelmäßig vorkommenden atypischen Wertsteigerung durch Umwidmungen von Grünland in Bauland sein.

Der Umwidmungszuschlag betrifft sowohl Grundstücke im betrieblichen als auch außerbetrieblichen Vermögen und soll gleichermaßen für natürliche Personen wie Körperschaften gelten. Der Aufschlag wird auf die positiven Einkünfte aus der Veräußerung (Gewinn) des umgewidmeten Grund und Bodens aufgeschlagen, wobei keine Differenzierung zwischen steuerlichem „Altvermögen“ und „Neuvermögen“ erfolgt. Der Zuschlag fällt nur bei positiven Einkünften aus der Veräußerung an und ist auf Veräußerungen aus denen ein Verlust erzielt wird, nicht anwendbar. Um eine überschießende steuerliche Belastung zu vermeiden, ist der Zuschlag mit dem Veräußerungserlös gedeckelt: Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf daher den Veräußerungserlös nicht überschreiten.

Lediglich die Beuerteilung der Entgeltlichkeit bei Vorliegen einer gemischten Schenkungen (75%-Grenze) und die Übertragung stiller Reserven (Stiftungsprivileg) bleiben von der strengen Neurregelung unberührt.

Für Steuerpflichtige, die nach einer Umwidmung Grundstücksveräußerungen planen, kann der Zuschlag zu einer erhebliche zusätzlichen Steuerlast führen. Eine rechtzeitige und vorausschauende Analyse und steueroptimierte Planung kann jedoch helfen, die Auswirkungen der Einführung des Umwidmungszuschlags zu minimieren oder sogar gänzlich zu vermeiden.

Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Verschärfungen für Share Deals und Immobiliengesellschaften

Im Zuge des Budgetbegleitgesetzes 2025 wurden im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wesentliche Verschärfungen implementiert, um insb Übertragungen von Anteilen an Kapitalgesellschaften (Share Deals) steuerlich effektiver zu erfassen. Die Änderungen treten mit 1.7.2025 in Kraft und sind erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, für die die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht.

1. Erweiterung der Steuertatbestände bei Anteilsübertragungen

Während für den „Gesellschafterwechsel“ und Anteilsvereinigungen durch Übertragung bzw Vereinigung nach bisheriger Rechtslage eine Beteiligungschwelle von 95 % maßgeblich war, soll zukünftig schon die Vereinigung von 75 % der Anteile in einer Hand für das Auslösen der GrESt ausreichend sein.

Weiters können nunmehr nicht nur unmittelbare Anteilserwerbe an immobilienbesitzenden Gesellschaften, sondern auch mittelbare Anteilsverschiebungen über Beteiligungsketten hinweg eine Grunderwerbsteuer auslösen. Es ist demnach nicht mehr erforderlich, dass jene Gesellschaft, an der Anteile erworben werden, unmittelbar im Besitz von Immobilienvermögen ist. Dadurch soll laut Gesetzgeber die Möglichkeit zur „einfachen“ Umgehung des Grunderwerbsteuerpflicht durch Zwischenschaltung einer Gesellschaft verhindert werden. Die Beteiligungsschwelle wird dabei über die gesamte Struktur multiplikativ durchgerechnet, wobei das Halten eigener Anteile nicht berücksichtigt wird.

Der Tatbestand des „Gesellschafterwechsels“ wird durch das BBG zudem auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Während nach bisheriger Rechtslage die Änderung des Gesellschafterbestands bei immobilienhaltenden Personengesellschaften zu mindestens 95% innerhalb von fünf Jahren zu einem grunderwerbsteuerlichen Tatbestand geführt hat, gelangt nach den neuen Bestimmungen ein Beobachtungszeitraum von sieben Jahren zu Anwendung. Sofern noch vor 1.7.2025 Gesellschafter an einer Personengesellschaft beteiligt werden, soll für diese weiterhin der Zeitraum von fünf Jahren maßgeblich sein. Für den Fall einer geplanten Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft an neue Gesellschafter, kann es daher zweckmäßig sein, noch vor 1.7.2025 diese mit (Zweg-)Anteilen zu beteiligen.

Für Vorgänge innerhalb einer Erwerbergruppe sollen Ausnahmen für mittelbare Anteilsvereinigungen/Share Deals, die aufgrund einer Umgründung iSd UmgrStG erfolgen, gelten. Diese sollen auch nach den neuen Bestimmungen keine GrESt auslösen.

Anteilsvereinigungen an börsennotierten Kapitalgesellschaften sind aufgrund „fehlender Nachvollziehbarkeit“ von der Bestimmung ausgenommen („Börsenklausel“).

Neuer Zurechnungskreis für Zwecke der Grunderwerbsteuer: Bisher wurden für die Frage der Überschreitung der 95%-Grenze Erwerbe innerhalb einer steuerlichen Unternehmensgruppe gem § 9 KStG zusammen betrachtet. Die „Gruppe“ als Zurechnungssubjekt wird nun durch die eigens definierte „Erwerbergruppe“ ersetzt. Eine „Erwerbergruppe“ liegt nach der Regierungsvorlage vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Zu einer Erwerbergruppe gehören auch Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Es sollen künftig somit alle rechtsfähigen Personen (zB natürliche und juristische Personen), Personenvereinigungen (zB Personengesellschaften) und Vermögensmassen (zB Stiftungen) vom Wortlaut der Bestimmung erfasst.

2. Immobiliengesellschaften im Fokus: Neue Steuerbemessung und erhöhter Steuersatz

Wird eine steuerpflichtige Anteilsübertragung oder Umgründung durch eine sogenannte „Immobiliengesellschaft“ verwirklicht, gelten künftig deutlich strengere Regeln.

Eine Gesellschaft gilt dabei dann als Immobiliengesellschaft, wenn der Schwerpunkt der grundstücksbesitzenden Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivität verfolgt wird. Für die Beurteilung, ob eine Immobiliengesellschaft vorliegt, soll es darauf ankommen, ob entweder das Vermögen der Gesellschaft überwiegend aus Grundstücken, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden, besteht oder die Einkünfte der Gesellschaft überwiegend durch die Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken erzielt wird. Gemischt genutzte Grundstücke sollen abhängig von der Nutzung anteilig berücksichtigt werden. Hinsichtlich der Beurteilung, ob eine Immobiliengesellschaft vorliegt, sind jedoch nach wie vor viele Detailfragen offen für welche es bisher keine näheren Informationen bzw Klarstellungen gegeben hat.

Sollte ein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand bei einer Immobiliengesellschaft aufgrund einer Umgründung oder Anteilsvereinigung/Share Deal ausgelöst werden, beträgt die Grunderwerbsteuer künftig statt 0,5 % vom Grundstückswert, 3,5 % vom Verkehrswert der Immobilie. Ausgenommen sollen lediglich Vorgänge, an denen auschließlich Personen im Familienverband gem § 26 GGG beteiligt sind, sein.

Für Steuerpflichtige, die Immobiliengesellschaften in ihrer Vermögensstruktur halten oder Gesellschaftsanteile an Immobiliengesellschaften im Rahmen von Nachfolgeplanungen übertragen wollen, ergeben sich durch die Steuerreform erhebliche Auswirkungen. So können bei Anteilsübertragungen, Umstrukturierungen oder geplanten Share Deals eherebliche zusätzliche Steuerbelastungen auftreten.

Eine vorausschauende steuerliche Planung und strukturierte Übertragung von Gesellschaftsanteilen wird daher essenziell, um unnötige Steuerlasten zu vermeiden.

Fazit  

Das Budgetbegleitgesetz 2025 bringt durch die Einführung des Umwidmungszuschlags und etlicher Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer erhebliche Belastungen mit sich.

Um steuerliche Nachteile bestmöglichst zu vermeiden, ist es entscheidend, dass Vermögensplanung und Nachfolgeregelung rechtzeitig an die neuen Vorschriften angepasst werden. Mit einer rechtzeitigen und fundierten steuerlichen Planung können Vermögenswerte trotz strenger Neurregelungen optimal geschützt und effizient übertragen werden.