VwGH: Instandsetzung oder Instandhaltung

Überblick

In der Entscheidung vom 26.9.2024, Ro 2023/15/0001 beschäftigt sich der VwGH mit der Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen betreffend die Sanierungsaufwendungen, die zwei – in einer großen Wohnanlage gelegenen – Eigentumswohnungen betrafen. Zur Beurteilung, ob der Nutzungswert bzw die Nutzungsdauer wesentlich erhöht bzw verlängert wurde, ist auf die jeweilige Einkunftsquelle als Bezugsgröße abzustellen. Bei Vermietung einer Eigentumswohnung stellt die einzelne Wohnung eine eigene Einkunftsquelle dar.

Sachverhalt und Verfahrensgang

Der Beschwerdeführer (Bf) ist Eigentümer von 39 Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage, die etwa doppelt so viele Wohnungen umfasst. Er vermietet diese Wohnungen zu Wohnzwecken. In seiner Einkommensteuererklärung 2018 machte er Sanierungsaufwendungen iHv etwa TEUR 62, die für die Sanierung zweier Wohnungen angefallen sind, als sofort abzugsfähige Instandhaltungsaufwendungen geltend.

Das Finanzamt (FA) setze im Einkommensteuerbescheid 2018 jedoch nur ein Fünfzehntel dieses Betrages als Aufwand ab, da es der Ansicht war, dass es sich dabei um Instandsetzungsaufwendungen handle, die steuerlich auf 15 Jahre zu verteilen sind.

Der Bf erklärte in seiner Beschwerde, dass die sanierten Wohnungen nur 2,3% des gesamten Gebäudes ausmachen, weshalb es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzungswerts bzw wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer gekommen ist. Eine wesentliche Erhöhung des Nutzungswertes sei nach EStR dann zu unterstellen, wenn mindestens 25% von unselbstständigen Gebäudeteilen ausgetauscht werden. Daher lägen keine Instandsetzungsaufwendungen vor und der Aufwand sei im Jahr 2018 zur Gänze als Betriebsausgabe abzugsfähig.

Das BFG wies die Beschwerde ab. Es konzentrierte sich in der Begründung auf die Bezugsgröße, welche für die Beurteilung der Erhöhung des Nutzungswerts bzw der Verlängerung der Nutzungsdauer heranzuziehen ist. Nach Ansicht des BFG stellt jede Eigentumswohnung für sich eine eigene Einkunftsquelle dar und sind daher diese jeweils als Prüfungsmaßstab für die Unterscheidung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand heranzuziehen. Für eine gemeinschaftliche Beurteilung mangle es an einem Zusammenhang zwischen den Mietverträgen über die einzelnen Wohnungen. Der Bf erhob Revision.

Entscheidung des VwGH  

Der VwGH wies die Revision des Bf als unbegründet ab und schloss sich der Beurteilung des BFG an. Die Aufwendungen sind demnach als Instandsetzungsaufwendungen über 15 Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Er führte aus, dass entsprechend dem EStG jene Aufwendungen Instandsetzungsaufwendungen darstellen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen und allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern.

Eine Erhöhung des Nutzungswertes bei einer Gebäudevermietung liegt insbesondere dann vor, wenn wesentliche Teile des Objekts ausgetauscht und modernisiert werden, ohne dass eine Änderung der Wesensart des Objektes und damit Herstellungsaufwand gegeben sind. Eine Verlängerung der Nutzungsdauer eines der Vermietung dienenden Gebäudes liegt vor, wenn vor der Durchführung der Sanierungsarbeiten die Restnutzungsdauer geringer war und sich diese durch die Maßnahmen wesentlich verlängert. Als Prüfungsmaßstab für die Erhöhung des Nutzungswertes bzw die Verlängerung der Nutzungsdauer ist die jeweilige Einkunftsquelle heranzuziehen. Liegt die Einkunftsquelle in der Vermietung einer Eigentumswohnung, ist diese nach Ansicht des VwGH der entsprechende Prüfungsmaßstab. Dies gilt auch dann, wenn mehrere Wohnungen im selben Gebäude gelegen sind, sofern kein Zusammenhang zwischen den beiden Mietverträgen besteht. Bei der Sanierung von in einer Wohnanlage liegenden gemeinschaftlichen Gebäudeteilen, wie bspw dem Dach, bejaht der VwGH jedoch das Abstellen auf das Gesamtgebäude als Bezugsgröße.

Fazit 

Bei der Vermietung von mehreren Eigentumswohnungen im selben Gebäude ist für die Beurteilung, ob eine wesentliche Erhöhung des Nutzungswertes bzw eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes vorliegt, auf jede Eigentumswohnung als separate Bezugsgröße abzustellen, sofern kein Zusammenhang bei der Vermietung der Objekte gegeben ist. Die in den EStR festgehaltene 25%-Grenze zur Definition, ob eine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes bzw eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer vorliegt, bezieht sich somit auf jede einzelne Eigentumswohnung gesondert. Das gegenständliche Erkenntnis unterscheidet sich von bisherigen Erkenntnissen des VwGH insofern, als sich dieser in diesem Zusammenhang bisher lediglich mit der Vermietung von (Mietwohn-)Gebäuden befasst hat.