房地合一稅2.0申報要點再修正

【2026／04／22，台北訊】財政部昨（21）公布修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」並立即生效，勤業眾信聯合會計師事務所國內稅負責人張瑞峰資深會計師今（22）表示，此次修法就「符合一定條件股權交易」相關課稅規定進行重大調整，具體回應納稅義務人反應的課稅疑義，讚賞財政部持續進行稅制優化的努力。

疑義焦點

房地合一稅2.0於110年7月1日上路以來，若個人及營利事業所轉讓之國內外公司股權（排除上市、上櫃及興櫃公司），符合「直接或間接持股過半」及「股權價值50%以上由台灣境內房地所構成」兩大條件，即為「符合一定條件股權交易」，將被視同房地交易課稅，其立法目的原為防堵藉由交易具控制力之國內外營利事業股權，達成實質移轉該被投資營利事業之我國境內房地，以證券交易所得規避房地交易所得之納稅義務。但稽徵實務上，卻衍生法規溯及既往課稅、違反信賴保護原則及股權價值計算基礎不一致等疑義。

修法亮點

針對「符合一定條件股權交易」部分，本次修法主要做出二大突破：

1.  股權價值認定更接近實質，計算方式更合理

有關股權價值之計算於修法前係以交易股權時，該被投資營利事業境內房地之「時價」為「分子」，並以該被投資營利事業「淨值」為「分母」，據以計算判斷是否屬於「股權價值50%以上由台灣境內房地所構成」，而衍生「分子」與「分母」認定基礎不一致之爭議。此次修法就「分母」除原訂之淨值認定方式外，亦採用由會計師按「時價」查核簽證或具其他證明之「時價」資料，張瑞峰表示，此次修法不僅消彌計算認定基礎不一致之爭議外，亦使股權價值認定更合理及接近經濟實質。

2. 排除舊股權交易中屬於舊制房地部分，兼顧原立法目的與信賴保護原則

於此次修法前，若營利事業進行之股權交易屬於「符合一定條件股權交易」，則無論其所轉讓之被投資公司股權為何時取得，亦無論該被投資公司所持有之台灣境內房地屬於適用新制或舊制之不動產，一律視同房地交易予以課稅。此次修法則明定，若出售之股權為110年6月30日前取得者（即房地合一稅2.0實施前取得之股權），屬於被投資事業於104年12月31日前取得之房地（即舊制不動產）之價值占全部不動產（新制加舊制）比例部分，排除適用房地合一稅。

勤業眾信稅務部協理周正國說明，此修正係具體回應納稅義務人對原條文有溯及既往之課稅疑慮，不僅兼顧原為防杜藉由股權交易以達成實質移轉不動產之立法目的，更兼顧信賴保護原則。

張瑞峰補充說明，此次修法亦明定新增營利事業實際從事興建，但卻因故未能擔任起造人，於提示相關證明經查核屬實者，得適用合併計稅規定。張瑞峰提醒，此次修法預期將減少許多稅務適用疑義，尤其針對「符合一定條件股權交易」於修法放寬後，部分比例之股權交易所得之課稅將回歸按證券交易所得方式處理；因此，營利事業若擬進行股權交易，應審慎評估相關適用條件及其稅負影響。

勤業眾信聯合會計師事務所國內稅負責人張瑞峰資深會計師

勤業眾信稅務部協理周正國