Z pewnością sprzedaż nieruchomości to jedne z najczęściej występujących transakcji w JST. Mając na uwadze, że niejednokrotnie są to transakcje o znacznej wartości, warto bliżej przyjrzeć się zasadom ich opodatkowania VAT.
Z naszej praktyki wynika, że najwięcej wątpliwości pojawia się, gdy chodzi o sprzedaż nieruchomości zabudowanych. Określenie właściwej stawki VAT wymaga w pierwszej kolejności ustalenia co jest przedmiotem sprzedaży.
Zobacz wydania "Strefa samorządu" i zasubskrybuj powiadomienia e-mail.
Ustawa o VAT zasadniczo przewiduje zwolnienie z opodatkowania sprzedaży budynków, budowli lub ich części, gdy transakcja ma miejsce w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia nieruchomości. Jeśli przedmiotem transakcji są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo ich części, to w praktyce grunt podziela stawkę VAT właściwą dla tych budynków/budowli. W takiej sytuacji bowiem wartości gruntu nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania. Odpowiedź na pytanie o stawkę VAT w tym przypadku wymaga zatem ustalenia czy mamy do czynienia z budynkiem lub budowlą trwale z gruntem związaną oraz czy i kiedy doszło do ich pierwszego zasiedlenia.
Co jednak, gdy przedmiotem sprzedaży nie jest posadowiony na gruncie budynek lub budowla? Sytuacja taka może mieć miejsce, gdy przez nieruchomość przebiega infrastruktura techniczna, na przykład sieci należące do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.
Fakt, iż w ramach transakcji nie dochodzi do sprzedaży infrastruktury technicznej prowadzi do stwierdzenia, że dostawa dotyczy wyłącznie gruntu. Czy podmiotowa infrastruktura techniczna może mieć zatem wpływ na opodatkowanie VAT dostawy tego gruntu?
Z szeregu wydanych ostatnio interpretacji indywidualnych wynika, że tak. Jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji, w takiej sytuacji dostawa gruntu nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT, ponieważ nie znajduje zastosowania zwolnienie przewidziane dla terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowalne. W praktyce bowiem na nieruchomości posadowiona jest budowla, więc nie jest to już teren „niezabudowany”. Jednocześnie, skoro przedmiotem transakcji nie jest budynek/budowla lub ich część to nie znajduje również zastosowania zwolnienie przewidziane dla dostawy budynków/budowli.
Inne spojrzenie na tą kwestię prezentują sądy administracyjne. Jak wynika z orzeczeń NSA przy ocenie, czy grunt jest terenem „niezabudowanym” w rozumieniu ustawy o VAT należy mieć przede wszystkim na względzie stan faktyczny. Zdaniem Sądu takie podejście nie wyklucza jednak, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, rozważyć należy czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu „zabudowanego”. Jak wskazuje w wyrokach NSA o terenie "zabudowanym" w rozumieniu ustawy o VAT można mówić w sytuacji, gdy istniejąca zabudowa ma dla tego terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Nie jest natomiast istotna "zabudowa", która ma tylko charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu. W konsekwencji w świetle orzecznictwa NSA ustalenie właściwej stawki VAT wymaga przeprowadzenia pogłębionej analizy stanu faktycznego w kontekście charakteru istniejącej zabudowy.
Podobna sytuacja będzie miała miejsce, gdy na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się fragmenty budynku posadowionego na działce przyległej.
Powyższe rozważania nie wyczerpują oczywiście przedmiotowego zagadnienia, niemniej wyraźnie pokazują na poziom skomplikowania zasad opodatkowania VAT dostawy nieruchomości. Mając na uwadze, że nieprawidłowe zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT, może rodzić poważne konsekwencje finansowe, warto każdorazowo rozważyć potwierdzenie prawidłowości opodatkowania w drodze interpretacji indywidualnej.
Warto zaznaczyć, że równie istotną kwestią przy sprzedaży nieruchomości co ustalenie właściwej stawki VAT jest określenie podstawy opodatkowania transakcji. Przedmiotowe zagadnienie może stanowić nie lada wyzwanie w przypadku zbycia nieruchomości w drodze zamiany (z dopłatą wynikającą z różnicy wartości zamienianych nieruchomości lub bez dopłaty), ale to już temat na jeden z naszych następnych newsletterów.