Znamy ostateczny projekt nowych definicji budowli i budynku w podatku od nieruchomości jaki trafi do Sejmu

Podobnie jak we wcześniejszych wersjach projektu, nowe definicje budowli i budynku na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL) mają charakter autonomiczny i nie zawierają bezpośredniego odesłania do Prawa budowlanego (nie oznacza to jednak, że odesłanie to nie pojawia się pośrednio, o czym piszemy dalej).

Nie zmienione zostało również podstawowe założenie projektu zgodnie z którym definicja budowli składa się z dwóch podstawowych elementów: definicji właściwej, oraz załącznika z listą kategorii obiektów stanowiących budowle.

Nie zmieniła się również zasada, zgodnie z którą budowlą jest obiekt nie będący budynkiem (choć od tej zasady przewidziano wyjątki, o czym piszemy dalej).

Co się zmieniło w definicji budowli i budynku

Istotnym zmianom uległa lista budowli wskazanych w załączniku do ustawy, która w wersji 3.0 projektu prezentuje się w następujący sposób:

Na liście budowli znaleźć można zatem zarówno bardzo kazuistycznie i szczegółowo rozpisane kategorie takie jak stacje uzdatniania wody i oczyszczalnie ścieków w poz. 4 i 5, jak i bardzo szerokie i niejasne kategorie jak choćby „wolnostojące trwale związane z gruntem instalacje przemysłowe”, których autorzy projektu w żaden sposób nie uszczegółowili.

Jako budowle wskazano trwale związane z gruntem obiekty kontenerowe i przekrycia namiotowe. Mając na uwadze, że w niezmienionym kształcie pozostała bardzo szeroka definicja trwałego związku z gruntem (trwale związane z gruntem są obiekty „opierające się czynnikom zewnętrznym”), oznaczać to może duże zmiany dla wielu podatników. Obiekty mobilne takie jak kontenery czy też namioty, były bowiem dotychczas traktowane często jako nieopodatkowane.

Podatnikom udało się doprowadzić, do usunięcia z projektowanej definicji budowli pojęcia „całości techniczno-użytkowej”, które była słusznie wskazywana Ministerstwu Finansów jako furtka pozwalająca na rozszerzenie zakresu opodatkowania na różnego rodzaju urządzenia techniczne. Niestety, w miejsce usuniętej „całości techniczno-użytkowej” do definicji budowli dodano pojęcie „urządzenia budowlanego”, które de facto powoduje identyczne ryzyko rozciągania podatku od nieruchomości na majątek „niebudowlany”. Zgodnie bowiem z definicją urządzenia budowlanego są nim m.in. „inne urządzenia techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a i b, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”.

Tym samym podatkiem mogą być objęte niewymienione z nazwy ani w ustawie ani na liście budowli w załączniku urządzenia techniczne, co do których stwierdzone zostanie (na podstawie jakich przesłanek – nie wiadomo), że są „niezbędne do użytkowania budynku/budowli zgodnie z przeznaczeniem”.

Zaskakująca zmiana nastąpiła również w odniesieniu do zbiorników. Zniknęły one z listy budowli w załączniku, zamiast tego w poz. 6 pojawił się „obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach, albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność, inny niż wymieniony w poz. 4 i poz. 5”. Jednocześnie w definicji budynku zawarty został zapis, zgodnie z którym budynkiem nie będzie nigdy „obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach, albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność”.

W projekcie przewidziano, że budowla i budynek muszą być wzniesione w wyniku robót budowlanych. Roboty budowlane zdefiniowano natomiast jako prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jak widać zatem powiązanie podatku od nieruchomości z prawem budowlanym ostatecznie nie zniknie, zaś argumenty z zakresu prawa budowlanego nadal mogą odgrywać kluczową rolę w sporach o kwalifikację podatkową różnych obiektów.

Co projekt 3.0 oznacza dla podatników?

Ostateczna wersja projektu opracowana przez Ministerstwo Finansów z jednej strony uwzględniła część postulatów podatników zgłaszanych w konsultacjach publicznych, z drugiej strony projekt stał się znacznie bardziej skomplikowany.

W przypadku urządzeń technicznych projekt wciąż dopuszcza możliwość ich opodatkowania, mimo że są obiektami niebudowlanymi. Jednocześnie podatnik będzie musiał rozstrzygnąć czy dane urządzenie jest:

1. wskazane z nazwy na liście budowli w załączniku (np. waga samochodowa czy urządzenia oczyszczalni ścieków),
2. jeśli nie jest, to czy stanowi:
   1. wolnostojącą trwale związaną z gruntem instalację przemysłową (opodatkowanie w całości);
   2. urządzenie budowlane, czyli inne urządzenie techniczne bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. a i b UPOL, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem (opodatkowanie w całości);
   3. urządzenie techniczne inne niż wymienione w art. 1a ust. 1 pkt 2 lit a–c (opodatkowane wyłącznie w zakresie jego części budowlanych).

Z listy budowli zniknęły różnego rodzaju „sieci” (telekomunikacyjna, energetyczna, gazowa), co na pewno cieszy podatników z branży przesyłowej. Niemniej jednak, definicja urządzenia budowlanego sprawia, że urządzenia sieciowe (np. transformatory) wciąż mogą być traktowane przez niektóre organy podatkowe jako budowle. Tyle że nie powiązane z „siecią” ale np. z „linią elektroenergetyczną”.

Ponadto doprecyzowano listę obiektów opodatkowanych jako budowle wyłącznie w zakresie ich części budowlanych, gdzie oprócz instalacji OZE (elektrowni wiatrowych, fotowoltaicznych czy magazynów energii), klasycznych kotłów oraz pieców przemysłowych, a także majątku narciarskiego (kolei linowych, wyciągów narciarskich) dodano również biogazownie rolnicze. Problematyczne pozostaje jednak odesłanie w definicji „urządzenia budowlanego” do wskazanych powyżej obiektów, a tym samym rozstrzygnięcie czy wartość urządzeń technicznych należy doliczać do podstawy ich opodatkowania czy też nie.

Duże wątpliwości budzi także pojęcie „obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały”. Ponieważ w projekcie zrezygnowana z pojęcia „zbiornik”, za obiekt taki mogą być uznane również różnego rodzaju magazyny, co oznaczać może konieczność opodatkowania ich jako budowli a nie budynków.

Już dziś widać zatem, że nowe przepisy będą wywoływać liczne wątpliwości. Należy liczyć się z tym, że w wielu przypadkach dopiero ukształtowanie się linii interpretacyjnej (na bazie wniosków o interpretacje indywidualne) lub orzeczniczej (na bazie sporów rozstrzyganych przed sądami) pozwoli na rozstrzygnięcie szczególnie wątpliwych przypadków. Zanim wykształci się praktyka w zakresie stosowania nowych przepisów, podatnicy będą zmuszeni do zarządzania podwyższonym ryzykiem swoich rozliczeń podatkowych.

Inne zmiany

Zadowoleni ze zmian w projekcie będą z pewnością podatnicy korzystający ze zwolnienia dla infrastruktury lotniczej. W wersji 3.0 projektu cofnięto niekorzystne dla nich drastyczne zawężenie zakresu zwolnienia.

Drobne zmiany wprowadzono również do przepisu przewidującego opodatkowanie garaży niższą niż dotychczas stawką podatku. Zgodnie z najnowszym projektem za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku. Zachowano zatem korzystne rozwiązanie pozwalające na opodatkowanie garaży stawką mieszkalną, natomiast może budzić wątpliwości czy będzie można zastosować ją również do garaży wolnostojących.
 

Co dalej?

Projekt 3.0 ma trafić do Sejmu w październiku 2024 r., a następnie przeprowadzone zostaną prace parlamentarne. Przepisy powinny zostać opublikowane do końca listopada (aby zachować miesięczne vacatio legis, wymagane dla przepisów podatkowych).

Warto pamiętać o tym, że zgodnie z projektem podatnicy mają mieć możliwość złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości do wyjątkowo końca marca 2025 roku, zamiast do końca stycznia 2025 roku.

Dowodzi to, że samo Ministerstwo Finansów dostrzega, że prawidłowe rozliczenie podatku od nieruchomości na nowych zasadach będzie wymagało poszerzonych analiz i inwentaryzacji majątku. Przepisanie deklaracji w bieżącego roku nie wchodzi zatem w grę.

O kolejnych krokach ustawodawcy będziemy Państwa informować na bieżąco.