Podatek katastralny – kolejna odsłona dyskusji

Samo pojęcie “kataster” oznacza urzędowy rejestr zawierający szczegółowe dane techniczne i geodezyjne o wszystkich nieruchomościach w kraju. Pojęcie katastru występuje też w niektórych aktach prawnych w Polsce (np. Prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawa o księgach wieczystych i hipotece) i jest one tożsame z pojęciem Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB).

Podatek katastralny jest w takim znaczeniu po prostu sposobem opodatkowania opartym na urzędowych zbiorach danych dotyczących nieruchomości. Podatek oparty na katastrze nie musi więc oznaczać w każdym przypadku opodatkowania wg. wartości, gdyż np. w niemieckiej Bawarii, kataster służy do opodatkowania nieruchomości bazując na metrażu nieruchomości. Podobny system, występuje zresztą obecnie również w polskim podatku od nieruchomości, który teoretycznie oparty jest na danych zawartych w EGiB (chociaż w praktyce zarówno ustawodawca jak i organy podatkowe stosujące przepisy nie są w tym zakresie konsekwentne).

Przyjmuje się natomiast powszechnie, że podatek katastralny tożsamy jest z opodatkowaniem nieruchomości od jej wartości (ad valorem) i w zasadzie wyłącznie w takim znaczeniu funkcjonuje on w domenie publicznej. Warto przy tym podkreślić, że w Polsce funkcjonuje już podatek od wartości nieruchomości, tj. od budowli związanych działalnością gospodarczą, przy czym nie opiera się on o dane zawarte w rejestrach urzędowych, lecz na danych posiadanych przez poszczególnych podatników (docelowo Państwo planuje agregować te dane w ramach JPK CIT ST).

Elementy składowe podatku katastralnego

W największym uproszczeniu: podatek katastralny opiera się na:

• opodatkowaniu nieruchomości np. w postaci budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (przedmiot opodatkowania);

• wg. ujawnionej w rejestrze publicznym wartości (podstawa opodatkowania);

• przy zastosowaniu określonego procentowo ułamka wartości (stawka podatku).

Możliwe jest przy tym zarówno modyfikowanie wartości katastralnej (podstawy opodatkowania) w oparciu o szczegółowe cechy nieruchomości, różnicowanie stawki podatku w zależności od położenia, sposobu użytkowania, a także stosowanie przy wymiarze podatku systemu ulg i włączeń. Jak wynika z powyższego, podatek katastralny sam w sobie nie zakłada zwiększenia opodatkowania względem podatku od metrażu, a jego wysokość zależy od poszczególnych elementów składowych, które podlegają modyfikacji w zależności od m.in. potrzeb fiskalnych, urbanistycznych czy też społecznych.

Jednocześnie opodatkowanie podatkiem katastralnym zakłada, co do zasady, systemowe opodatkowanie wszystkich nieruchomości na danym terenie w podobny sposób (bez wykrajania z systemu części podatników lub części nieruchomości i objęcie ich innym sposobem opodatkowania). Odmienne podejście prowadzić może do zbędnej komplikacji systemu, jak również może dawać podstawy do naruszenia konstytucyjnych zasad nakładania danin. Jak w tym kontekście wygląda propozycja przedstawiona w projekcie, który wpłynął do Sejmu?

Podatek katastralny w projekcie poselskim

Nowy podatek katastralny ma być liczony od wartości rynkowej budynków lub lokali, a nie ich powierzchni. Pierwsza i druga nieruchomość mają być objęte niską stawką 0,02% (co ma sprawić, że poziom opodatkowania będzie zbliżony do obecnego modelu), a trzecie i kolejne mieszkania miałby objąć podatek startujący od 0,5% wartości rocznie, z docelowym wzrostem do poziomu 1,5%.

W projektowanych przepisach podatek katastralny obejmuje lokale mieszkalne i budynki mieszkalne jednorodzinne. Podstawa opodatkowania to już nie metraż, lecz wartość nieruchomości – liczona jako powierzchnia użytkowa pomnożona przez średnią cenę transakcyjną m² na terenie gminy, na podstawie danych z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). Jednakże do czasu pełnego uruchomienia portalu stosowany ma być wskaźnik kosztu odtworzenia 1 m² ogłaszany przez wojewodę.  

Stawki podatku katastralnego:

• 1 i 2 nieruchomość mieszkalna podatnika – 0,02% wartości rocznie,

• 3 i kolejne nieruchomości – 0,5% wartości rocznie, a następnie wzrost o 0,1 p.p. rocznie aż do 1,5% wartości.      

Ważne: gminy dostają możliwość korygowania podstawy opodatkowania współczynnikami od 0,2 do 2,0 – w zależności od cech nieruchomości (lokalizacja, rok budowy, parametry techniczne). Oznacza to, że faktyczny ciężar podatkowy miałby w dużej mierze zależeć od lokalnej polityki samorządów.  

Konsekwencje podatku katastralnego dla przedsiębiorców

Dla podmiotów, które budują lub utrzymują portfele wielu lokali – deweloperów, funduszy PRS czy operatorów najmu to fundamentalna zmiana modelu kosztowego. Spółki deweloperskie często utrzymują w bilansie dziesiątki lub setki lokali – jako niesprzedany „asortyment”, mieszkania pokazowe czy lokale przeznaczone na wynajem. W nowym systemie zdecydowana większość takich mieszkań będzie przekraczać próg trzeciej nieruchomości, a więc miałaby zostać opodatkowana stawkami 0,5–1,5% wartości rocznie. Projekt przewiduje, że stawki progresywne mają obejmować trzecią i kolejne nieruchomości mieszkalne tego samego podatnika, niezależnie od tego, czy są faktycznie wykorzystywane, czy stanowią niesprzedany zasób.

Dla projektów w największych miastach roczny podatek katastralny od niesprzedanych mieszkań może stać się istotną pozycją w budżecie przedsiębiorstw, wpływając na oczekiwane marże, tempo sprzedaży, a potencjalnie także na politykę rabatową i strukturę etapowania inwestycji.

Podatek katastralny a najem instytucjonalny i wynajem krótkoterminowy

Projekt zakłada również, że lokale mieszkalne zajęte na działalność gospodarczą pozostają opodatkowane klasycznym podatkiem od nieruchomości liczoną od m², z maksymalną stawką kwotową za metr (bez podatku od wartości). Nowelizacja utrzymuje dla powierzchni mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą opodatkowanie na dotychczasowych zasadach, wg stawki za m² z ustawowo określonym maksimum, zamiast nowych stawek od wartości.

To otwiera kilka praktycznych pytań:

• kiedy działalność najmu (zarówno długo jak i krótkoterminowego) będzie traktowana jako „zajęcie na działalność gospodarczą”,

• jak organy będą oceniać sytuacje mieszane (częściowo najem biznesowy, częściowo prywatny).

Powyższe pytania mogą podać w wątpliwość pełną “konstytucyjność” przepisów, gdyż może dochodzić do przypadku nierównego traktowania podatników posiadających identyczny majątek w oparciu o niedające się obiektywnie uchwycić kryteria.

Niezależnie od powyższych wątpliwości ważnym skutkiem wprowadzenia przepisów przewidzianych w projekcie byłaby znaczna podwyżka podatku płaconego przez podmioty z branży deweloperskiej i PRS. O ile obecnie w niektórych przypadkach mogą one opodatkowywać znajdujące się w ich posiadaniu budynki i lokalne mieszkalne niską stawką podatku przewidzianą dla budynków mieszkalnych, o tyle zgodnie z projektem przedsiębiorcy byliby zmuszeni płacić od nich albo stawkę od m² dla budynków związanych z działalnością gospodarczą, albo stawki podatku katastralnego (docelowo 1,5% wartości nieruchomości rocznie).

Czy podatek katastralny miałby objąć budynki inne niż budynki mieszkalne?

Zgodnie z projektem budynki inne niż mieszkalne nie będą objęte podatkiem katastralnym. Oznacza to, że np. budynki gospodarcze czy wolnostojące garaże nadal byłyby opodatkowane od swojej powierzchni użytkowej a nie wartości.

W dotychczasowy sposób (od powierzchni użytkowej) opodatkowane byłyby również co do zasady budynki wykorzystywane w działalności gospodarczej: budynki usługowe, produkcyjne czy magazynowe. Wyjątkiem byłby jedynie przypadek budynków mieszkalnych znajdujących się w posiadaniu przedsiębiorców, niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podatek ad valorem - podsumowanie

Proponowane zmiany z perspektywy czysto podatkowej zakładają przede wszystkim istotny wzrost obciążeń fiskalnych. Kontrowersje budzić może również pełna zgodność z Konstytucją RP zapisów w projekcie ustawy, gdyż różnicuje traktowanie podatników według potencjalnie płynnych kryteriów. Warto też mieć na uwadze, że nawet na bazie aktualnych przepisów, organy podatkowe tworzą interpretacje przepisów zwiększające obciążenie od lokali mieszkalnych w sytuacji, gdy są one w posiadaniu przedsiębiorcy i jednocześnie są niezamieszkane.

Ratio legis postulowanych przepisów ma w zamierzeniu przynieść pozytywne skutki, natomiast pojawia się pytanie, czy dołożenie do obecnych niejasnych regulacji dodatkowego skomplikowanego elementu pozwoli te cele realizować, czy raczej przyczyni się do dalszego mnożenia sporów podatników z organami podatkowymi przed sądami administracyjnymi.

Zapraszamy do kontaktu z ekspertami Deloitte, aby przeanalizować wpływ planowanego podatku katastralnego na projekty deweloperskie, portfele PRS oraz działalność w obszarze najmu i wspólnie rozpoznać możliwe scenariusze działania. Pomimo tego, że na ten moment temat wydaje się teoretyczny to planując długofalowe działania inwestycyjne nie można pomijać nieuchronnych zmian w opodatkowaniu nieruchomości.

FAQ – Projekt ustawy o podatku katastralnym