Odwołanie od podwyżki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste
Czym jest aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste i czy można się przed nią obronić
Kompleksowe wsparcie prawne przy kwestionowaniu aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Dowiedz się, jak ograniczyć ryzyko podwyżki opłat.
Użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych każdego roku płacą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Opłata ta nie jest niezmienna przez cały okres użytkowania. Właściwy organ (tj. starosta, wójt, burmistrz albo prezydent miasta) może ją zaktualizować, tj. wypowiedzieć dotychczasową wysokość opłaty i zaoferować nową. Podwyżka opłaty może nastąpić, jeśli wartość nieruchomości zwiększyła się. Wzrost wartości nieruchomości musi być udowodniony operatem szacunkowym, a wypowiedzenie nie może następować częściej niż co trzy lata. Wypowiedzenie musi zostać dokonane do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego pierwszy rok, w którym ma obowiązywać nowa wysokość opłaty.
Od wypowiedzenia można się odwołać. Dowiedz się, dlaczego i w jaki sposób warto skorzystać z naszego wsparcia.
Błędy organów przy podwyżkach opłat za użytkowanie wieczyste
Przy podwyżkach opłaty rocznej zdarzają się błędy. Niektóre błędy są na tyle istotne, że pozwalają zakwestionować podwyżkę w całości. Po otrzymaniu wypowiedzenia warto więc zweryfikować, czy podwyżka jest prawidłowa i uzasadniona.
Co warto sprawdzić?
W pierwszej kolejności należy zweryfikować samo wypowiedzenie:
- czy zawiera ono wszystkie elementy wymagane przepisami, w tym ofertę nowej wysokości opłaty rocznej,
- czy organ dokonujący wypowiedzenia jest właściwie reprezentowany,
- czy opłata roczna została prawidłowo wyliczona,
- czy stosowana jest właściwa stawka procentowa opłaty rocznej,
- czy nieruchomość podlega zwolnieniu z opłaty rocznej,
- czy nieruchomość została w wypowiedzeniu prawidłowo oznaczona,
- jeśli wypowiedzenie obejmuje jednocześnie kilka nieruchomości – czy organ prawidłowo je zredagował,
- czy przysługuje bonifikata i czy wypowiedzenie ją uwzględnia.
Warto sprawdzić również operat szacunkowy
Podwyżka opłaty za użytkowanie wieczyste opiera się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego i określającym nową wartość nieruchomości. W praktyce operaty dość często zawierają błędy, np.:
- zastosowano niewłaściwą metodę wyceny,
- choć metoda jest właściwa, to zastosowano ją nieprawidłowo,
- klauzula aktualizacyjna jest nieprawidłowa.
To tylko kilka przykładów spośród wielu rodzaju błędów, z którymi się spotkaliśmy. Potencjalnie, dana wada może być na tyle istotna, że wpływa na wycenę nieruchomości, a wręcz pozwala na zakwestionowanie podwyżki w całości.
Jak odwołać się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste
Należy złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek kieruje się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Składa się go za pośrednictwem organu, który dokonał wypowiedzenia, tj. wysyła się go na adres organu.
Na odwołanie od podwyżki jest 30 dni, ale analiza wypowiedzenia, zwłaszcza operatu, jest często czasochłonna. Kompleksowa weryfikacja prawidłowości podwyżki wymaga uzyskania od urzędu operatu szacunkowego, a często również innych dokumentów, co nierzadko zajmuje dużo czasu zwłaszcza, jeżeli podwyżka dotyczy jednocześnie kilku nieruchomości. Czasochłonność dodatkowo wzrasta, jeśli istnieje możliwość rozliczenia z podwyżką nakładów poniesionych na nieruchomość przez użytkownika wieczystego. Trzeba bowiem zebrać dowody dotyczące tych nakładów.
Orzeczenie SKO nie kończy sprawy. W terminie 14 dni można od niego wnieść sprzeciw. Wtedy sprawę rozpoznaje sąd w dwuinstancyjnym postępowaniu.
Na podstawie bogatego know-how naszego zespołu, potrafimy we własnym zakresie zidentyfikować wiele wad operatów. Pozwala to naszym klientom bardziej świadomie podjąć decyzję, czy zlecić organizacji zawodowej ocenę operatu albo uzyskać własny operat od innego rzeczoznawcy, ewentualnie czy zastosować inną strategię działania.
dr Łukasz Pożoga, Partner Associate, Deloitte Legal
Łukasz Pożoga
