Przejdź do głównej treści

Kontrowersje wokół najmu krótkoterminowego fundacji rodzinnej

Ustalenie jaką działalność może prowadzić fundacja rodzinna, żeby skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego niejednokrotnie rodzi problemy. Wynikają one często z prób zawężania zakresu działalności mieszczącej się w katalogu tzw. działalności dozwolonej przez Dyrektora KIS. Taka sytuacja dotyczy m.in. fundacji, które wynajmują swoje mienie krótkoterminowo.

Opodatkowanie najmu w fundacji rodzinnej


Obowiązujące przepisy wskazują, że zasadniczo fundacja rodzinna zwolniona jest z opodatkowania tak długo jak wykonuje tzw. działalność dozwoloną. W katalogu tej działalności znalazła się m.in. działalność w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Przychody uzyskiwane z tego tytułu będą więc zasadniczo zwolnione z opodatkowania.

Są jednak przypadki, kiedy fundacja zapłaci podatek od świadczonej usługi najmu.

Zwolnienia nie stosuje się bowiem do osiąganych przez fundację rodzinną przychodów z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa lub składniki majątku służące prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem, przy czym wielkość udziałów i praw warunkujących uznanie za podmiot powiązany wynosi co najmniej 5%. Takie przychody opodatkowane są stawką 19%, przy czym możliwe jest zastosowanie mechanizmu zaliczenia, polegającego na tym, że podatek, który powstanie na skutek opodatkowania takich transakcji będzie mógł pomniejszyć podatek, który fundacja rodzinna płaci od przekazanych lub postawionych do dyspozycji przez fundację rodzinną bezpośrednio lub pośrednio:

  • świadczeń na rzecz beneficjentów;
  • mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej;
  • świadczeń w postaci ukrytych zysków.

Dodatkowo, w przypadku, gdy najem stanowić będzie świadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej lub świadczenie w postaci ukrytych zysków, podatek należny od takiego świadczenia wynosić będzie 15% podstawy opodatkowania.

Powyższe oznacza, że tak długo jak:

  • fundacja rodzinna nie będzie w ramach świadczenia udostępniała mienia beneficjentowi, fundatorowi lub podmiotowi z nimi powiązanemu,
  • przedmiotem umowy nie będzie przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa lub składniki majątku służące prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot z nimi powiązany,
  • czynności fundacji będą mieścić się w definicji działalności w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie,

to przychód fundacji z tego tytułu powinien korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Niemniej, w związku z tym, że w obrocie pojęciu najmu przypisać można wiele znaczeń, wśród podatników powstała wątpliwość jak należy je rozumieć. Kwestia ta jest natomiast kluczowa dla ustalenia jaka działalność jest objęta zwolnieniem a którą opodatkować trzeba będzie stawką „sankcyjną”. Wątpliwości te podatnicy próbowali rozstrzygnąć występując o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego. Niestety, wydawane interpretacje jeszcze bardziej skomplikowały ustalenie czy najem będzie zwolniony z opodatkowania czy nie.

Kontrowersyjne rozumienie najmu przez Dyrektora KIS


Podstawową definicją najmu na jaką zwracają uwagę podatnicy w składanych wnioskach posługuje się Kodeks cywilny, który wskazuje, że:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pomimo tego, że ani wskazany przepis ani dalsze przepisy regulujące najem, nie wskazują na minimalny okres na jaki zawarta powinna być umowa, aby uznać ją za umowę najmu ani nie wprowadzają szczególnie sformalizowanych warunków, które mają towarzyszyć jej zawarciu, zdaniem Dyrektora KIS za najem nie może zostać uznany np. najem krótkoterminowy. Wynika to z podnoszonych w interpretacjach indywidualnych dodatkowych wymogów, niewynikających z obowiązujących przepisów, których spełnienie ma świadczyć o tym, czy faktycznie strony łączy umowa najmu, tj.:

  • zawarcia umowy najmu na piśmie, podczas gdy obowiązujące przepisy wskazują jedynie, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie a w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony,
  • określenia w umowie praw i obowiązków najemcy oraz wynajmującego, podczas gdy obowiązki stron umowy w istotnej mierze uregulowane są już obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego, stąd zarówno najemca jak i wynajmujący dysponują wystarczającą, kodeksową, ochroną swoich praw i obowiązków w związku z samym zawarciem umowy, nawet w formie ustnej,
  • przekazania przedmiotu najmu najemcy poprzedzonego podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego i uiszczeniem kaucji gwarancyjnej a zakończonego podpisaniem kolejnego protokołu i zwrotem tej kaucji najemcy; kwestie te z pewnością zabezpieczają najemcę i wynajmującego, jednak nie są one wymagane obowiązującymi przepisami dla ważności umowy,
  • rozliczania usług w sposób cykliczny, podczas gdy w doktrynie wskazuje się, że czynsz może być również uiszczany jednorazowo,
  • braku zmienności podmiotu, któremu udostępniany jest przedmiot najmu.

Przy tym organ nie wypowiada się w wydawanych interpretacjach co do tego, kiedy mamy do czynienia z najmem krótkoterminowym, a kiedy z długoterminowym, tzn. jaka jest granica czasowa pomiędzy tymi pojęciami.

Takie podejście Dyrektora KIS do kwestii najmu powoduje, że bliżej niezdefiniowany najem krótkoterminowy należałoby traktować jako działalność niemieszczącą się w katalogu tzw. działalności dozwolonej, a więc opodatkowaną podwyższoną stawką wynoszącą 25%.

WSA po stronie podatników


Ze stanowiskiem organu nie zgodził się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydając w dniu 19 czerwca 2024 r. wyrok w sprawie o sygn. akt I SA/Gd 219/24.

Sąd wskazał, że najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim porządku prawnym, a więc prawną podstawą umów najmu krótkoterminowego są przepisy ogólne dotyczące najmu zawarte w Kodeksie cywilnym. Zwrócił uwagę, że wskazana przez organ różnica w okresie trwania najmu nie stanowi istotnej przesłanki uzasadniającej wykluczenie najmu krótkoterminowego z katalogu dozwolonej działalności prowadzonej przez fundację rodzinną. W związku z powyższym, w ocenie sądu brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, skoro w obowiązujących przepisach nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych.

Wyrok jest nieprawomocny.

Minister Finansów mimo wszystko po stronie Dyrektora KIS


Najem krótkoterminowy i jego kwalifikacja jako tzw. działalność dozwolona fundacji rodzinnej stały się niedawno również przedmiotem interpelacji poselskiej skierowanej do Ministra Finansów (interpelacja nr 4538 w sprawie świadczenia usług najmu krótkoterminowego przez fundacje rodzinne).

Zgłaszający interpelację zwracał uwagę Ministra, że najem krótkoterminowy jest w ostatnich latach jedną z najpopularniejszych form udostępnienia nieruchomości a co za tym idzie nie można dziwić się, że również fundacje rodzinne są często zainteresowane taką formą udostępnienia swojego mienia. Interpretacje indywidualne wydawane przez Dyrektora KIS zniechęcają je jednak do prowadzenia takiej działalności, uznając, że wykracza ona poza katalog tzw. dozwolonej działalności a co za tym idzie, że przychody z niej powinny być opodatkowane stawką wynoszącą 25%. Zgłaszający wskazał przy tym, że czynniki które za istotne dla umowy najmu uważa Dyrektor KIS, nie znajdują odzwierciedlenia w definicji umowy najmu, którą znaleźć można w Kodeksie cywilnym. Ponadto, nawet gdyby uznać, że najem krótkoterminowy nie jest najmem w rozumieniu Kodeksu cywilnego, to z pewnością jest on umową zakładającą udostępnienie mienia na innej podstawie o jakiej mówi przepis ustawy o fundacji rodzinnej. W związku z tym zgłaszający prosił o odpowiedź na następujące pytania:

❓ Czy w ocenie Ministra Finansów przedstawiona powyżej linia interpretacyjna Dyrektora KIS jest prawidłowa?

❓ Czy Minister Finansów podjął jakiekolwiek działania mające na celu zmianę praktyki interpretacyjnej Dyrektora KIS?

❓ Czy planowane jest wydanie interpretacji ogólnej prawa podatkowego dotyczącej opisanego w interpelacji zagadnienia?
 

W odpowiedzi na interpelację Jarosław Neneman – Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów – niejako poparł stanowisko prezentowane przez Dyrektora KIS. Wskazał jednocześnie, że wyrok WSA w Gdańsku (cytowany już wyżej), który jest pierwszym wyrokiem uchylającym interpretację Dyrektora KIS, jest nieprawomocny, wobec czego nie można uznać, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, która negowałaby stanowisko prezentowane przez Dyrektora KIS. Z uwagi na te okoliczności aktualnie nie jest planowane wydanie interpretacji ogólnej w zakresie poruszonym w interpelacji.

Fundacjom rodzinnym pozostaje zatem czekać na kolejne wyroki sądów administracyjnych lub zapowiadany przez Ministerstwo Finansów projekt zmiany ustawy o fundacji rodzinnej, który być może ureguluje kwestię opodatkowania najmu krótkoterminowego wprost.

Did you find this useful?

Thanks for your feedback

Jeśli chcesz pomóc w ulepszyć stronę Deloitte.com, wypełnij ankietę 3-minutowa ankieta