Tylko cztery pozwolenia na budowę biur w Warszawie w 2025 r.
Rynek przechodzi od ekspansji do modernizacji i selektywnych inwestycji.
Wysokie nasycenie nowoczesną powierzchnią biurową przekłada się na ostrożne podejście deweloperów oraz koncentrację na projektach o najwyższym potencjale komercyjnym. Jak wynika z raportu „Warsaw Crane Survey 2026” firmy doradczej Deloitte, w ubiegłym roku udzielono czterech pozwoleń na budowę, złożono trzy nowe wnioski o ich wydanie i wydano jedną decyzję o warunkach zabudowy.
Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 6 232 400 mkw., co oznacza nieznaczny spadek o 1 proc. r/r. Zmniejszenie wolumenu wynikało z celowego wyburzania starszych obiektów oraz czasowych wyłączeń z oferty najmu w związku z przygotowaniami do dalszej adaptacji lub gruntownej modernizacji budynków.
Liczba decyzji administracyjnych od kilku lat utrzymuje się na podobnym, niskim poziomie. Decyzje udzielane są w centralnych dzielnicach, głownie na Woli i w Śródmieściu, podczas gdy w niektórych dzielnicach peryferyjnych w ciągu ostatnich lat nie odnotowano ani jednego pozwolenia na realizację budynku biurowego. W zeszłym roku wydano łącznie cztery pozwolenia na budowę, czyli o dwa więcej niż rok wcześniej. Choć skala decyzji pozostaje ograniczona, łączna powierzchnia użytkowa projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła o 157 proc. r/r do 180 tys. mkw. Było to możliwe przede wszystkim dzięki dużym inwestycjom, takim jak Warsaw One czy AFI Tower.
Stołeczny rynek biurowy osiągnął etap dojrzałości, który naturalnie ogranicza tempo nowych inwestycji. Istotniejsze staje się dziś to, jaką jakość gwarantują istniejące powierzchnie i w jakim stopniu odpowiadają na potrzeby najemców. Mniejsza liczba nowych pozwoleń odzwierciedla bardziej selektywne podejście inwestorów, którzy wybierają projekty o najwyższym potencjale rynkowym. W kolejnych latach nowe inwestycje będą realizowane przede wszystkim tam, gdzie stoi za nimi realne zapotrzebowanie. W efekcie o kierunku rozwoju rynku zdecydują standard i funkcjonalność obiektów, a nie ich skala
- mówi Dominik Stojek, partner w dziale Advisory, Lider Grupy Nieruchomościowej, Deloitte
Selektywne inwestycje i koncentracja w centrum
W 2025 r. aktywność deweloperów pozostawała ograniczona, co było konsekwencją przede wszystkim niepewności po stronie popytu, szczególnie w kontekście długoterminowych decyzji najemców oraz istniejącego pustostanu. Nowa podaż wyniosła zaledwie nieco ponad 80 tys. mkw., czyli o ok. 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Projekty oddane do użytku pokazują, że na rynek trafiają przede wszystkim inwestycje o wysokim standardzie, znajdujące się w dogodnej lokalizacji i uwzględniające wymogi ESG. Według prognoz sytuacja będzie ulegała stopniowej poprawie i do 2028 r. podaż zwiększy się o ok. 290 tys. mkw.
Dodatkowo skala realizowanych inwestycji pozostaje umiarkowana. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku w budowie znajdowało się ok. 180 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 22 proc. mniej r/r, przy czym w tej puli mieszczą się zarówno nowe budynki, jak i te poddawane modernizacji. Wyraźnie widoczna jest koncentracja obiektów w centralnej części miasta. Ponad 85 proc. realizowanej powierzchni powstaje w centrum Warszawy, co pozwala na szybsze pozyskanie najemców i ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. Największymi projektami w toku są Upper One (35 500 mkw.) oraz AFI Tower (54 000 mkw.), którego budowa rozpoczęła się pod koniec 2025 r. Struktura zasobów nie zmienia się zasadniczo – największe skupisko powierzchni biurowej pozostaje na Woli (1 727 000 mkw.), następnie na Mokotowie (1 457 000 mkw.) i w Śródmieściu (1 336 000 mkw.).
Modernizacje, zmiany funkcji i standardy ESG jako stałe elementy aktualnego cyklu rynkowego
W warunkach ograniczonej nowej podaży coraz większego znaczenia nabiera modernizacja, repozycjonowanie oraz zmiana sposobu użytkowania istniejących budynków. W części przypadków proces ten obejmuje również trwałe wyłączenie obiektów z rynku i ich rozbiórkę. W 2025 r. z użytkowania wycofano ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. W zdecydowanej większości dotyczyło to budynków wybudowanych przed 2000 r., o wysokiej energochłonności i ograniczonym potencjale adaptacyjnym. Część z nich przygotowywana jest do zmiany funkcji lub poddawana gruntownej modernizacji, natomiast pozostałe uznano za nieopłacalne w dalszej eksploatacji i będą podlegać wyburzeniu, aby zrobić miejsce pod nowe obiekty.
Decyzje administracyjne wydane w ubiegłym roku objęły m.in. rozbiórki budynków Syriusz, Orion i Saturn na Mokotowie, Megadex przy ul. Mickiewicza 63, a także obiektów przy ul. Jagiellońskiej 88 na Pradze-Północ oraz wieżowca Intraco przy Bonifraterskiej. W tym ostatnim przypadku podjęte kroki związane z uznaniem budynku za obiekt zabytkowy wstrzymało prace wyburzeniowe. Złożono również wniosek o rozbiórkę części nadziemnej budynku przy ul. Konstruktorskiej 4, a z rynku wycofany zostanie biurowiec przy ul. Gdańskiej 27/31. Proces ten pozostaje ściśle powiązany z rosnącą rolą standardów środowiskowych i efektywności energetycznej. Coraz wyższe wymagania w zakresie parametrów technicznych oraz elastyczności przestrzeni sprawiają, że starsze budynki wymagają gruntownych modernizacji, aby utrzymać konkurencyjność.
W dalszym ciągu premiowane są realizacje spełniające aktualne standardy ESG i wellbeing, a decyzje inwestycyjne koncentrują się na poprawie jakości i długoterminowej efektywności zasobów. W przypadku części starszych budynków, zwłaszcza o wysokiej energochłonności i ograniczonym potencjale adaptacyjnym, skala nakładów niezbędnych do utrzymania konkurencyjności bywa nieproporcjonalna do możliwych przychodów. W takich warunkach inwestorzy coraz częściej analizują alternatywne scenariusze wykorzystania nieruchomości. Jednym z nich jest konwersja biurowców na funkcję mieszkaniową, która zwłaszcza w centralnych lokalizacjach bywa bardziej racjonalna ekonomicznie niż dalsza eksploatacja obiektu w dotychczasowej formule. W ubiegłym roku wydano co najmniej trzy decyzje w tej sprawie
- podsumowuje Dominik Stojek.
Pełny raport do pobrania znajduje się tutaj.
Subskrypcja
Otrzymuj powiadomienia o kolejnych informacjach prasowych Deloitte na stronie: www.deloitte.com/pl/subskrypcje
O Deloitte
„Deloitte”, „my”, „nasz” odnosi się jednostek Deloitte Touche Tohmatsu Limited („DTTL”), firm członkowskich oraz podmiotów powiązanych (zwanych łącznie „organizacją Deloitte”). DTTL (zwana również „Deloitte Global”), jej firmy członkowskie i podmioty powiązane są prawnie odrębnymi, niezależnymi podmiotami, które nie mogą podejmować decyzji ani zobowiązań za inne podmioty wobec osób trzecich. DTTL, jej firmy członkowskie i podmioty powiązane ponoszą odpowiedzialność wyłącznie za własne działania i zaniechania, a nie za działania i zaniechania innych firm członkowskich. DTTL nie świadczy usług na rzecz klientów. Więcej informacji można znaleźć na stronie: www.deloitte.com/about.
Deloitte świadczy najwyższej jakości usługi obejmujące m.in. audyt, konsulting, doradztwo finansowe, zarządzanie ryzykiem, doradztwo podatkowe i prawne niemal 90 procent firm z rankingu Fortune Global 500® i tysiącom spółek prywatnych. Nasi specjaliści działają w wielu branżach kształtujących dzisiejszy rynek — wypracowują wymierne, trwałe wyniki, które zwiększają zaufanie publiczne do rynków kapitałowych, inspirują klientów do podejmowania ambitnych decyzji biznesowych i wspierają rozwój gospodarczy i społeczny. Deloitte czerpie z ponad 175 lat doświadczenia zdobytego na rynku i prowadzi działalność w ponad 150 krajach na całym świecie. Aby dowiedzieć się, w jaki sposób ok. 415 tys. naszych pracowników wywiera pozytywny wpływ na środowisko i otoczenie, w którym żyją i pracują, odwiedź naszą stronę www.deloitte.com
Kontakt dla prasy:
Anna Sendrowicz
Deloitte Polska
Email: asendrowicz@deloittece.com
Tel.: +48 538 202 804
