Volkshuisvestelijke vastgoedverhuur kwalificeert als beleggen voor verliesverrekeningsbeperking

Casus

Belanghebbende is een naamloze vennootschap waarvan de aandelen werden gehouden door een stichting die kwalificeert als woningcorporatie. Belanghebbende verhuurt onroerende zaken ter bevordering van de volkshuisvesting en het versterken van de woonfunctie. Belanghebbende en haar dochtervennootschappen maakten tot en met 7 juli 2016 deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met de stichting als moedermaatschappij.

Op 8 juli 2016 verkocht de stichting 55,02% van de aandelen in belanghebbende aan een gemeente en twee pensioenfondsen. Als gevolg daarvan werden belanghebbende en haar dochtervennootschappen ontvoegd uit de bestaande fiscale eenheid. Direct daarna vormden deze maatschappijen een nieuwe fiscale eenheid, nu met belanghebbende als moedermaatschappij.

De inspecteur stelde vervolgens vast welk deel van de verliezen van de oude fiscale eenheid aan de dochtervennootschappen moest worden toegerekend. Deze toegerekende verliezen kwalificeerden bij de nieuwe fiscale eenheid als voorvoegingsverliezen van de dochtervennootschappen. Belanghebbende wilde deze voorvoegingsverliezen verrekenen met de winst van de nieuwe fiscale eenheid.

De inspecteur weigerde dit met een beroep op artikel 20a van de Wet op de vennootschapsbelasting (hierna: Wet Vpb 1969), omdat de bezittingen van de dochtervennootschappen grotendeels zouden bestaan uit beleggingen. In geschil was of de activiteiten van de dochtervennootschappen – de verhuur van onroerende zaken aan derden – moeten worden aangemerkt als beleggingen in de zin van art. 20a, achtste lid, Wet Vpb 1969 (beleggingsfictie).

Oordeel Rechtbank

Rechtbank Noord-Holland oordeelde dat het uiteindelijke belang in belanghebbende in belangrijke mate is gewijzigd, omdat meer dan 30% van de aandelen is overgedragen. Daarmee is in beginsel voldaan aan één van de voorwaarden voor toepassing van de verliesverrekeningsbeperking van art. 20a Wet Vpb 1969.

Vervolgens kwam de Rechtbank toe aan de vraag of de bezittingen van de dochtervennootschappen grotendeels bestaan uit beleggingen en stelde vast dat de dochtervennootschappen onroerende zaken ter beschikking stellen aan derden. Daarmee is voldaan aan de beleggingsfictie van artikel 20a, achtste lid, Wet Vpb 1969. Dat de verhuur plaatsvindt binnen een volkshuisvestelijke context, maakt dit volgens de Rechtbank niet anders.

Omdat aan de beleggingsfictie is voldaan, kunnen de aan de dochtervennootschappen toegerekende voorvoegingsverliezen niet door belanghebbende worden verrekend binnen de nieuwe fiscale eenheid. Belanghebbende stelde tegen dit oordeel sprongcassatie in bij de Hoge Raad.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad bevestigt het oordeel van de Rechtbank. Voor toepassing van art. 20a, achtste lid, Wet Vpb 1969 heeft het beleggingsbegrip een zelfstandige betekenis. Het is daarom niet van belang dat de verhuur voor toepassing van andere fiscale bepalingen wel als ondernemingsactiviteit worden aangemerkt.

Volgens de Hoge Raad valt het langjarig ter beschikking stellen van onroerende zaken aan derden in beginsel onder de beleggingsfictie van artikel 20a, achtste lid, Wet Vpb 1969. Alleen wanneer sprake is van terbeschikkingstelling in het kader van kortstondige dienstverlening, zoals bij hotels, cafés, restaurants of vergelijkbare ondernemingen, kan dit anders zijn. De vastgoedverhuur door de dochtervennootschappen van belanghebbende heeft dat karakter echter niet.

Dat de verhuur plaatsvindt binnen een volkshuisvestelijke context en dat woningcorporaties sinds 2008 integraal belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting, leidt volgens de Hoge Raad niet tot een andere uitkomst. Die belastingplicht beoogt juist een meer gelijk speelveld te creëren tussen woningcorporaties en commerciële vastgoedpartijen.

Omdat is voldaan aan de beleggingsfictie, kunnen de aan de dochtervennootschappen toegerekende voorvoegingsverliezen niet door belanghebbende worden verrekend binnen de nieuwe fiscale eenheid. De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Bron:

• Hoge Raad, 29 mei 2026, 23/01379, ECLI:NL:HR:2026:811