5%-os áfa tárolók és beállók értékesítésénél

Bár az új lakóingatlanok értékesítése esetében régóta alkalmazandó az 5%-os kedvezményes áfakulcs, annak alkalmazhatósága a kapcsolódó tárolók, illetve gépjármű-beállóhelyek értékesítésére vonatkozóan bizonytalan volt. Tapasztalatunk szerint az adóhatóság alapvetően konzervatív álláspontot képviselt a kedvezményes áfa mérték alkalmazása kapcsán, ennek megfelelően a piaci szereplők jellemzően nem alkalmazták azt a kérdéses ingatlanrészekre.

A Kúria tárgybeli ítélete óta kiemelten foglalkoztunk e területtel és a hatóságokkal több körben egyeztetett szakmai álláspontunk szerint több érv is szólt amellett, hogy bizonyos esetekben a kedvezményes áfakulcs ezen helyiségek, terek értékesítésére is alkalmazható lehet. Az alkalmazhatóság tekintetében a bizonytalanság különösen abban állt, hogy az érintett ügyletek:

• a járulékosság szabályai alapján követhetik-e a lakóingatlan adózását, vagy pedig
• akként minősülhetnek kedvezményes adókulcs alá tartozónak, hogy a tároló vagy felszíni beállóhely a lakóingatlan fogalmának részét képezi.

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal 2026. április 23-án közzétett tájékoztatója ezen hatósági egyeztetések főbb megfontolásait foglalja össze és ismerteti, amely érdemi iránymutatást adhat az adózók részére.

Tárolók értékesítése – mikor alkalmazható az 5%-os áfa?

A hatóság álláspontja szerint a lakóingatlanhoz kapcsolódó, annak rendeltetésszerű használatát szolgáló tárolók a lakás részének tekinthetők. Ennek megfelelően, amennyiben a tároló a lakással együtt kerül értékesítésre, úgy arra is alkalmazható a lakásra irányadó áfamérték (adott esetben 5%).

Az „együtt értékesítés” azonban nem pusztán szerződéses kérdés: a NAV hangsúlyozza a gazdasági egység vizsgálatának jelentőségét, beleértve a vevő szándékát és az ügylet tényleges tartalmát.

Az alapterület számítása

A tárolók bizonyos feltételek mellett beleszámíthatnak a lakás hasznos alapterületébe, ami kulcsfontosságú az 5%-os áfa alkalmazhatóságának megítélésében. A beszámíthatóság feltétele többek között a megfelelő belmagasság és a helyiségként való kialakítás.

Ez különösen releváns lehet olyan projektek esetében, ahol az alapterületi korlátok közelében történik az értékesítés.

Garázsok és parkolóhelyek – eltérő megítélés

A gépjárművek elhelyezésére szolgáló, helyiségnek minősülő ingatlanok (pl. garázsok) főszabály szerint nem tartoznak a lakóingatlan fogalmába, így értékesítésük 27%-os áfa alá esik. Amennyiben ilyen ingatlanrészek a lakással együtt kerülnek értékesítésre, az ellenérték megosztása szükséges: a lakásra alkalmazható az 5%-os kulcs, míg a garázs továbbra is 27%-kal adózik.

Nem helyiségnek minősülő beállóhelyek

A NAV tájékoztató egyik fontos eleme, hogy bizonyos – nem helyiségként kialakított – gépjármű-beállóhelyek a lakóingatlan részének minősülhetnek. Ilyen esetekben, ha azok a lakással együtt kerülnek értékesítésre, alkalmazható lehet az 5%-os áfa kulcs.

Annak megítélése, hogy a felszíni beálló területe beszámít-e a 150 vagy 300nm értékhatárba, annak függvénye, hogy miként kerültek kialakításra ezen beállóhelyek. A NAV tájékoztató példaként említi, hogy az összes hasznos alapterületben be kell számítani azon gépkocsi beállóhelyek nettó alapterületét, amelyek többlakásos lakóingatlan vagy lakóház földszinti külső fala mellett kerültek kialakításra és legalább egy merőleges oldalfallal rendelkeznek, valamint 190 centimétert elérő magasságban lefedettek.

Mit jelent mindez a gyakorlatban?

A tájékoztató megerősíti, hogy az 5%-os áfa alkalmazása összetett megítélést igényel, amelyben kiemelt szerepet kap:

• az ingatlanrészek funkcionális kapcsolata,
• az ügylet gazdasági egysége,
• valamint a műszaki és jogi kialakítás.

A helyes adókezelés jelentős pénzügyi hatással bírhat, így az értékesítési struktúrák és dokumentációk felülvizsgálata indokolt lehet.

A fenti iránymutatás ellenére a gyakorlatban várhatóan további értelmezési kérdések merülnek fel. Ilyen lehet többek között, hogy pontosan mit jelent az „együtt értékesítés”, illetve hogy alkalmazható-e bármilyen darabszámbeli korlátozás a tárolók vagy beállóhelyek értékesítése során. E kérdések kezelése érdekében továbbra is javasolt az egyedi tényállások körültekintő vizsgálata és szükség esetén szakértői támogatás igénybevétele.

Amennyiben a témával kapcsolatban további kérdése merül fel, szakértőink készséggel állnak rendelkezésére.