Ingatlan önálló helyrajzi szám nélkül? Megérkezett az építményi jog

A Polgári Törvénykönyv legfrissebb változásával bevezetésre került az építményi jog a magyar jogrendszerbe. E jogintézmény hosszú jogtörténeti múltra tekint vissza, számos országban (pl. Németország vagy Ausztria) már régóta a jogrendszer részét képezi, azonban Magyarországon a rendszerváltás előtti joggyakorlat kivezette a szabályozásból.

Az építményi jog lehetőséget biztosít arra, hogy a jogosultja az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet (és akár építményt is, ez ugyanis jogilag két különböző fogalom) létesítsen, illetve hasznosítsa azt. Ennek során jogosult az épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, továbbá jogosult a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére. Az építményi jog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire. Fontos megemlíteni, hogy az építményi jog a magyar jogrendszer dologi jogi logikájának megfelelően legfeljebb 50 évig állhat fenn.

Az építményi jog a földhasználati joggal hozható párhuzamba, a két jogintézmény mégis merőben eltérő. Leegyszerűsítve azt is mondhatnánk, hogy az építményi jog, valójában olyan földhasználati jog, ami önállóan forgalomképes és önállóan megterhelhető.

A földhasználati jog létrejötte általánosságban időben elválik a földön felépítendő épülettől. A földhasználati jog ugyanis első lépésként kerül bejegyzésre a jogosult (beruházó) számára az érintett ingatlan tulajdoni lapjára az épület kivitelezésének kezdetét megelőzően. Második lépésként az építkezés befejezésekor, a földhasználati jogot törlik a tulajdoni lapról, és az épület a földtől eltérő önálló helyrajzi számon önálló ingatlanként kerül bejegyzésre. Ettől a ponttól a földhasználati jog automatikusan az épület tulajdonosát illeti meg és az épület – mint külön helyrajzi számmal rendelkező önálló ingatlan – forgalomképes és átruházható. Az önálló épülettel szemben azonban az időben korábbi földhasználati jog nem forgalomképes és nem terhelhető meg, így finanszírozás biztosítékául sem szolgálhat. Megjegyezzük, hogy az épület önálló helyrajzi számon történő feltüntetése a törvény erejénél fogva magában foglalja az alapul fekvő földre vonatkozó földhasználati jogot.

Az építményi jog ezzel szemben már a bejegyzésekor forgalomképes és jelzálogjoggal megterhelhető. Fontos, hogy az ingatlannak földhasználati joggal terhelt részén építményi jogot csak a földhasználati jog jogosultjának javára és a földhasználati jogának törlésével egyidejűleg lehet alapítani.

Kiemelendő, hogy mivel az új szabályozás bár nem rendelkezik erről kétséget kizáróan, de nem zárja ki azt a lehetőséget sem, hogy ne csupán földterületre, hanem az épületre történő további építésre és használhatóságra is vonatkozzon. Ennek eredményeképpen tehát értelmezésünk szerint nem csak a földterületre (vagy a földfelszín alá), hanem már fennálló épület tetejére létesített építmény (pl. távközlési torony vagy napelem) vonatkozásában is bejegyezhető az építményi jog az ingatlan-nyilvántartásba. További érdekesség, hogy az építményi jog átruházható és jogutódlás tárgya is lehet.

Az építményi jog jellemzői alapján úgy látjuk, hogy az építményi jog elsősorban olyan piaci szereplőknek érdekes, akik olyan ingatlanon terveznek további beruházást, ami egy korábbi beruházás miatt már jelzálogjoggal megterhelésre került, vagy akiknek a fejlesztése műszakilag nem éri el azt a szintet, hogy önálló ingatlanként később az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen, de a beruházás költségvonzata miatt önálló finanszírozást igényelhet. Ilyen beruházás lehet az épületek tetejére tervezett napelemrendszer. Az építményi jog továbbá olyan távközlési szolgáltatóknak is előnyös lehet, akik más személyek tulajdonában álló ingatlanokon helyeznek el adótornyokat.

Az építményi jog a zöldmezős beruházásként létesítendő naperőművek beruházói számára különösen fontos változás. Abban az esetben, ha a beruházó bérelte a területet, akkor a fennálló tulajdonosi struktúrára tekintettel sem a projekt kivitelezési, sem az üzemeltetési szakaszában nem volt lehetőség az ingatlan jelzáloggal történő megterhelésére, mivel az ingatlan tulajdonosainak (bérbeadóknak) a hozzájárulására lett volna szükség. Ebbe a tulajdonosok csak ritkán egyeztek bele, ami gyakran nehézséget jelenthetett a projekt finanszírozása szempontjából. Jelen esetben, mivel az építményi jog forgalomképes és jelzáloggal megterhelhető, a korábbi akadályoktól mentesül a beruházó.

Számos befektető régóta várta azt a jogi szabályozást, ami lehetővé teszi, hogy más tulajdonában álló ingatlanra a tulajdonostól eltérő személy javára forgalomképes és önállóan megterhelhető jog kerüljön bejegyzésre. Ezeknek a várakozásoknak az építményi jog megfelel, és reméljük, hogy beváltja a hozzáfűzött elképeléseket.

Abban az esetben, ha felkeltettük érdeklődésüket, forduljanak hozzánk bizalommal! Szívesen segítünk a felmerülő kérdéseik megválaszolásában és a projektek megvalósításának folyamatában.