A kereskedelmi ingatlanpiac 2026-ban: kitart a mérsékelt optimizmus

Bizonytalan gazdasági környezet, de kitartó optimizmus

A tavalyi előrejelzések a globális kereskedelmi ingatlanszektor 2025-ös fellendülését valószínűsítették, a tranzakciós aktivitás bővülése, a kedvezőbb hitelfeltételek és az iparági együttműködés erősödése, valamint a mesterséges intelligencia (AI) térnyerésének köszönhetően. Azonban a makrogazdasági környezetben tapasztalt kedvezőtlen változások az ingatlanpiaci folyamatokra jelentős hatással voltak, és a várt nagyobb léptékű fellendülés egyelőre elmaradt.

A Deloitte felmérése szerint az ingatlanbefektetők leginkább tőkéhez való korlátozott hozzáférést, a magas piaci kamatlábakat, a magas tőkeköltséget, az árfolyamok volatilitását és az adópolitikai változásokat tartják a legnagyobb nehézségnek. Bár az előző évhez képest némileg csökkent az optimizmus (a válaszadók 83%-a várja az árbevételük javulását, szemben a tavalyi 88%-kal), a kereskedelmi ingatlanpiac fundamentumai továbbra is kedvezőek a legtöbb eszközosztályban és régióban.

„A globális kereskedelmi ingatlanpiac kettős képet mutat: a jelentős makrogazdasági turbulencia ellenére a piaci szereplők továbbra is optimistán tekintenek a következő időszakra, ugyanakkor sok vállalat az elmúlt évben óvatosabbá vált.” – emelte ki Kohári Gábor MRICS, a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási szakértője. „Azok a vállalatok, amelyek felismerik és megfelelően kezelik a regionális különbségeket, illetve hatékonyan azonosítják az adott eszköztípusra jellemző és az adott ingatlanokkal kapcsolatos egyedi kockázatokat, agilis működésükkel bővülhetnek az előttünk álló időszakban.”

Túl a trendfordulón

A globális befektetési aktivitás enyhe növekedése és javuló megtérülési mutatók arra utalnak, hogy az ingatlanpiac túljutott a mélyponton. 2025 első negyedévében a befektetési volumenek hat negyedév óta először mutattak éves szintű növekedést. A válaszadók közel 75%-a tervezi, hogy az elkövetkező 12-18 hónapban növeli ingatlanbefektetéseit az olyan előnyök elérése érdekében, mint az infláció elleni fedezet (34%), a portfólió diverzifikációja (26%) és az eszközosztály stabilitásának erősítése (15%).

2026-ban az Egyesült Államok lesz továbbra is az egyik legvonzóbb befektetési célpont, de India, Németország, az Egyesült Királyság és Szingapúr is népszerű befektetési terület.

Hitelpiaci nehézségek és megújuló finanszírozási lehetőségek

A globális hitelpiac jelenleg kétarcú: a magas hitelaránnyal és magas finanszírozási költséggel rendelkező kereskedelmi ingatlanok piaca a refinanszírozási szükséglet és késedelmes hiteltörlesztési problémák miatt feszült, míg az új hitelek már kedvezőbb feltételekkel érkeznek az ingatlanpiacra.

A tőkéhez való korlátozott hozzáférés, a magas piaci kamatlábak, és a magas tőkeköltség a felmérésben részt vevők által megnevezett főbb nehézségek között szerepelnek, melyek jól jellemzik a kereskedelmi ingatlanok finanszírozásával kapcsolatos általános piaci aggodalmakat, továbbá azt az veszélyt, hogy a hitelkamatok tartósan magas szinten rekedhetnek - ez a szempont az előző évi Deloitte felmérésben is megjelent, így ez a Deloitte tanulmány visszatérő motívuma. Ugyanakkor az amerikai jegybank szerepét betöltő bank (Federal Reserve) 2025. szeptemberi ülésén először kilenc hónap után negyed százalékponttal, 4.25%-ra csökkentette az irányadó kamatlábat, és jelezte, hogy 2025 végéig további két kamatcsökkentés is várható. Ezt megelőzően 2025 elején a legfejlettebb piacokon a 2024 elejéhez viszonyítva a hitelezési aktivitás érdemi növekedését tapasztaltuk és a hitelezési aktivitás olyan szintre állt vissza, amelyet legutóbb 2023 elején volt. Az európai hitelezés 2025 második félévében és 2026-ban várhatóan tovább fog nőni és a Deloitte felmérése során megkérdezett európai hitelezők közel 80%-a tervezi a hitelkihelyezéseik növelését.

 „A siker kulcsa a szelektív és rugalmas tőkeallokáció jelentheti. Kulcsfontosságú, hogy a piaci szereplők jól kezeljék a megújuló finanszírozási lehetőségeket, különösen az alternatív finanszírozási források bevonását, és újragondolják befektetési stratégiáikat.” – tette hozzá Kohári Gábor.

Üzleti partnerség és a mesterséges intelligencia: az agilis növekedés kulcsai

Az ingatlan-vagyonkezelés egyre inkább méretgazdaságossági kérdéssé válik, ahol a vagyonméret és a termékpaletta határozza meg a versenyképességet. A stratégiai partnerségek és vegyesvállalatok (joint venture) egyre népszerűbbek, különösen a jelenlegi, bár enyhén csökkenő, de még mindig magasnak tekinthető kamatszint mellett.  A vállalati együttműködések szélesítik a lehetséges befektetői kört, és segítik a hozzáférést a további finanszírozási forrásokhoz.

A mesterséges intelligencia (AI) alkalmazása még korai szakaszban van a kereskedelmi ingatlanszektorban, de az érdeklődés óriási. A felmérés szerint a válaszadók 19%-a még az AI út elején jár, de 27%-uk a bevezetés során már szembesült jelentős kihívással. A vállalatok célzott AI megoldásokat keresnek, elsősorban bérlői kapcsolatkezelés, bérleti szerződések előkészítése és portfóliókezelés területén. A kisebb, hatékonyabb, szektor-specifikus AI modellek egyre nagyobb teret nyernek az ingatlanvagyon kezelése során.  Egyre több vállalat már nem csak a technológia által biztosított lehetőségekkel, de az AI technológia megismerésével és az üzleti folyamataikba történő integrációjával járó jelentős kihívásokkal is szembesült. A tapasztalatok alapján az AI sikeres implementációjához kulcsfontosságú a megbízható adatokhoz való hozzáférés biztosítása és a technológiai lehetőségeivel kapcsolatos szakmai felkészültség.

Ismerje meg a részletesebb elemzéseket és a 2026-os kereskedelmi ingatlanpiaci kilátásokat bemutató teljes tanulmányt ide kattintva.