Flere boliger i Danmark

Efter 70 dages forhandlinger har Socialdemokratiet, SF, Moderaterne og Radikale Venstre præsenteret et regeringsgrundlag med markante ambitioner på boligområdet. Initiativerne spænder fra planretlige indgreb i Københavns og Frederiksberg kommuner til landsdækkende tiltag mod korttidsudlejning og et nyt spor for boligbeskatningen. 

Vi har gennemgået regeringsgrundlaget ”Flere boliger i hele Danmark” og samlet vores vurderinger nedenfor.

Boligplan 2030: Et boligmarked under forandring

Stigende boligpriser og en skæv boligsammensætning i storbyerne har skabt et stærkt politisk pres for handling. Regeringens svar er Boligplan 2030 – den mest vidtgående boligpolitiske regulering i mange år – og en række supplerende landsdækkende initiativer, der tilsammen tegner en ny reguleringsmæssig virkelighed for ejendomsmarkedet.

Det er vigtigt at understrege, at vi befinder os på et tidligt stadie. Regeringsgrundlaget angiver en politisk kurs, men de konkrete lovforslag er endnu ikke fremsat. Meget kan nå at ændre sig undervejs. Ikke desto mindre er der god grund til allerede nu at kortlægge, hvad der er på vej.

Omdrejningspunktet i regeringsgrundlaget er "Boligplan 2030" – en forpligtende aftale mellem staten, Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Formålet er at accelerere udbygningen af boligmassen og skabe bedre balance mellem udbud og efterspørgsel på tværs af boligformer.

Krav til boligsammensætningen i nye lokalplaner og hurtigere myndighedsbehandling
Regeringen åbner konkret op for, at op til 40% af boligmassen i et nyt boligområde kan reserveres til ejerboliger og yderligere op til 40% til almene boliger, ligesom der kan fastsættes et loft over andelen af private udlejningsboliger. Det betyder, at projekternes boligsammensætning i de to kommuner fremover i langt højere grad kan være fastlagt af lokalplanen – og dermed ikke alene af markedets præferencer. Som en del af aftalen forpligter kommunerne sig til at sikre kortere sagsbehandlingstider på bygge- og dispensationssager og en hurtigere lokalplanproces. Nationalt ønsker man igangsættes et eftersyn af bygningsreglementet med henblik på at gøre det mere enkelt at renovere, omdanne og bygge nyt.

Initiativet skal ses i sammenhæng med en markant forskydning i Københavns boligmasse de seneste år, hvor en stigende andel af nybyggeriet er blevet opført og erhvervet som private udlejningsejendomme af institutionelle investorer. Konsekvensen er et faldende udbud af ejerboliger og et stigende prispres, der særligt rammer dem, der forsøger at komme ind på ejerboligmarkedet for første gang. Det er denne udvikling, regeringen politisk ønsker at adressere ved at sikre, at nye boligprojekter i højere grad afspejler en blandet boligsammensætning.

Dette er ikke i sig selv en helt ny tanke i dansk planret. Planlovens § 15, stk. 2, nr. 11 giver allerede i dag mulighed for at stille krav om, at op til 25% af boligmassen i et område skal være almene boliger. Det nye er omfanget. Med de foreslåede ændringer kan kommunerne potentielt båndlægge op til 80% af boligsammensætningen i et givent projekt. Det er en anderledes indgriben i lokalplankataloget og rækker væsentligt videre end den eksisterende regulering. For udviklingsgrunde i de to kommuner, der endnu ikke er lokalplanlagte – eller hvor realisering af et projekt vil kræve en ny lokalplan – kan det få direkte konsekvenser for projektøkonomien og dermed utilsigtet resultere i reduceret byggeaktivitet.

Almene boligforeningers forkøbsret
Efter den nuværende lejelovs kapitel 24 skal ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, tilbydes lejerne i ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Regeringsgrundlaget lægger op til en udvidelse af denne tilbudspligt, som medfører, at ejendommen, hvis lejerne afviser tilbuddet, herefter skal tilbydes et alment boligselskab, før den kan overdrages til tredjemand. I praksis vil den udvidede tilbudspligt introducere et yderligere trin i ejendomstransaktioner, som – efter omstændigheder – kan få betydning for tidsrammen og omkostningerne forbundet med transaktionen. 

Landsdækkende initiativer

Ud over de særlige tiltag målrettet København og Frederiksberg indeholder regeringsgrundlaget en række initiativer, der gælder hele landet. Tre af dem er særligt relevante at have for øje: stramninger på korttidsudlejning, nye rammer for nedrivning og omdannelse af eksisterende bygninger samt ændringer i den skattemæssige behandling af boliggevinster.

Aktiv bekæmpelse af korttidsudlejning
Regeringen vil begrænse korttidsudlejning, der fortrænger almindelig privat beboelse, og lukke de såkaldte "skyggehoteller". 

Initiativet er ikke geografisk afgrænset til de to kommuner og forventes at gælde på landsplan. Den eksakte udformning er ukendt, men erfaringerne fra andre europæiske byer viser, at effektiv håndhævelse kræver en kombination af registreringspligt, digital overvågning og sanktionsmuligheder. Det er sandsynligt, at lovgivningen vil stille krav til digitale platforme i branchen om indberetning og kontrol, og at myndighederne vil få udvidede tilsynsbeføjelser. Ejere, der i dag benytter korttidsudlejning – herunder Airbnb – som en del af deres forretningsmodel, bør overveje, hvilken risiko en stramning udgør for afkastet, og om eksisterende lejeaftaler og driftsmodeller er tilpasset et mere restriktivt regime.

”Bevar eller forklar”
Nedrivning som redskab er under pres. Regeringen ønsker, at nedrivning bliver den sidste udvej, og undersøger en kombination af (i) et "bevar eller forklar"-princip, (ii) en nedrivningsafgift svarende til den miljø- og klimamæssige påvirkning, (iii) strammere krav til recirkulation og (iv) skærpede krav til dokumentation. 

Som modstykke hertil signalerer regeringsgrundlaget et ønske om at lette adgangen til omdannelse og genbrug af eksisterende bygningsmasse. Det undersøges, om det i højere grad bør være muligt at konvertere eksisterende erhvervslokaler, kælderarealer og tagarealer til boliger. For ejere af blandet bebyggelse eller erhvervsejendomme med uudnyttet potentiale kan dette åbne nye muligheder, men de nærmere planretlige og bygningsretlige rammer herfor er endnu ikke fastlagt.

Boligbeskatning
Et af de strukturelt mest betydningsfulde elementer er nedsættelsen af en ekspertkommission om boligbeskatning. Kommissionen skal vurdere fordele og ulemper ved forskellige modeller for en ny, afgrænset avancebeskatning af realiserede boliggevinster – kombineret med en lavere løbende beskatning. I dag beskattes gevinster på boliger ikke, hvis ejeren har beboet boligen og ejendommens grundareal er under 1.400 kvm. I stedet beskattes boligejerne løbende af værdien i form af grundskyld og ejendomsværdiskat. Regeringen ønsker i øvrigt, at der ses på progressionen i boligskattesystemet, herunder hvordan ejendomsværdibeskatningen kan fjernes eller reduceres for de billigste boliger.

Regeringen har fastlagt to centrale rammer for ekspertkommissionen: For det første en friværdigaranti, der sikrer, at ingen betaler avanceskat af allerede optjente værdistigninger på implementeringstidspunktet. For det andet kan eventuelle nye regler tidligst træde i kraft efter et folketingsvalg. 

Med regeringsgrundlaget lægges der således op til en potentiel avancebeskatning for fremtidig værditilvækst samt en mulighed for at undtage en del af værdien fra løbende beskatning. Dette vil betyde, at beskatningen på boliger justeres, således ejere af boliger uden for de større byer betaler en mindre del af skatten, der hidrører fra boligbeskatningen, mens boligejere i de større byer, hvor værditilvæksten er størst, vil betale en større andel af den samlede boligbeskatning. 

Moms af byggegrunde
For at finansiere nogle af initiativerne anføres det, at ”Regeringen vil ligestille reglerne for moms af byggegrunde under hensyntagen til EU¬-reglerne”. Initiativet sigter mod at sikre, at alle grunde beregnet til nybyggeri momspålægges – uanset om der formelt set står en ”gammel bygning” på grunden. Dette kunne også være i form af en parkeringsplads (asfalteret areal). Det kræver et nyt, objektivt kriterium for, hvornår en grund er en momspligtig byggegrund. Skatteministeriet skønner i tidligere svar til Skatteudvalget et nettoprovenu på ca. 1,8 mia. kr. efter tilbageløb og adfærd.

Det nævnes ikke nærmere, hvordan initiativet kan implementeres, men hvis det måtte blive aktuelt, vil det have stor betydning for udvikling af boliger til momsfri udlejning, hvor momsen af alle udgifter ikke kan fratrækkes og dermed bliver der tale om en meromkostning. 

Vi følger udviklingen tæt

Lovgivningsarbejdet, der skal omsætte de foreslåede tiltag til konkret regulering, er endnu ikke påbegyndt, og mange detaljer vil blive formet af de kommende forhandlinger på Christiansborg.

Hos Deloitte Legal følger vi lovgivningsarbejdet tæt og deler løbende vores vurderinger, efterhånden som billedet tegner sig klarere.

Har du spørgsmål til, hvad de signalerede ændringer kan betyde i en konkret situation, er du meget velkommen til at kontakte os.