Insight
Køb af lejlighed til søn
Da min ældste søn starter på Aarhus Universitet 1. september 2019, har jeg købt en ejerlejlighed til ham. Lejligheden skal som udgangspunkt kun tjene som bolig for min søn, og jeg er i den forbindelse blevet i tvivl, om der kan være skattemæssige forhold, der gør sig gældende. Min søn skal selvfølgelig betale husleje for at bo i lejligheden, men jeg påtænker, at huslejen skal være under den husleje, som er tilsvarende for en ejerlejlighed af samme kaliber. Er der skattemæssige forhold, der gør sig gældende i vores situation?
Udlejning af en ejerlejlighed til dit barn anses som erhvervsmæssig virksomhed, hvilket betyder, at du skal medregne resultatet af udlejningen ved indkomstopgørelsen. På indtægtssiden skal du betale skat af markedslejen, som er den husleje, der vil være gældende ved udlejning til en person, der ikke er nærtstående til dig. Selvom den aftalte husleje mellem dig og din søn er lavere end markedslejen, skal der stadig afregnes skat af markedslejen. Du skal derfor undersøge, hvad markedslejen udgør for ejerlejligheden for at have et beskatningsgrundlag.
Hvis den aftalte husleje er under markedslejen, vil forskellen mellem den aftalte husleje og markedslejen blive anset som en gave fra dig. Der betales ikke gaveafgift, såfremt der ikke er ydet gave på over 65.700 kr. (2019) inden for et kalenderår. Hvis gaven overstiger dette beløb, skal der betales en gaveafgift på 15 % af det overstegne beløb. Såfremt du er gift, vil din ægtefælle kunne give en gave af tilsvarende størrelse – dog ikke en del af huslejen, medmindre ægtefællen også er medejer af lejligheden.
Ved opgørelsen af det beløb, du skal medregne ved indkomstopgørelsen, kan fratrækkes udgifter, som du afholder som ejer af ejerlejligheden. Det drejer sig bl.a. om renter af lån i lejligheden, betaling af fællesudgifter til ejerforeningen, vedligeholdelsesudgifter mfl. Vi går ud fra, at din søn selv betaler for lys, vand og varme.
Ved udlejningen af lejligheden har du mulighed for at blive beskattet efter tre forskellige skatteberegningsmetoder. Der er her tale om beskatning efter de almindelige regler i personskatteloven, via kapitalafkastordningen eller via virksomhedsordningen. Hvilken metode der passer dig bedst, vil blive en for lang gennemgang i dette format, og kræver flere konkrete oplysninger, herunder også om dine øvrige indkomstforhold.
Når din søn er færdig med sin uddannelse, eller før dette tidspunkt, og måske gerne vil overtage lejligheden fra dig, gennem køb, foreligger der også her særlige muligheder. En af mulighederne er at købe lejligheden til 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det betyder, at din søn kan købe lejligheden billigere, end hvis den var i fri salg. Dette er betinget af, at lejligheden ikke vurderes til at være udlejet. Igen kræver det dog konkret rådgivning om mulighederne, især når henses til, at skattemyndighederne ikke i alle tilfælde anerkender muligheden for det billige salg.