Praha je podle nového Deloitte Property Indexu druhým nejméně dostupným městem Evropy pro koupi bytu. Domácnosti na něj potřebují téměř 17 ročních mezd

„Z evropského pohledu dnes není největším problémem samotná výše cen, ale jejich nesoulad s příjmy domácností. Ceny nového bydlení v Česku se dostaly na úroveň nejdražších západoevropských zemí, příjmy tuzemských domácností jim ale zdaleka neodpovídají. Kombinace silné poptávky, pomalé výstavby a stále relativně drahého financování proto dostupnost vlastního bydlení dál zhoršuje. Bez výraznějšího rozšíření nabídky nelze očekávat zásadní změnu,“ shrnuje Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství v Deloitte.

Nejméně dostupné bydlení v Evropě: Vlora, Praha a Athény

Dostupnost vlastnického bydlení je jedním z klíčových ukazatelů Deloitte Property Indexu. Vyjadřuje počet průměrných hrubých ročních mezd potřebných k pořízení nového bytu o rozloze 70 metrů čtverečních v metropolích a velkých městech 25 evropských zemí. Mzdy českých domácností již řadu let rostou výrazně pomaleji než ceny bydlení, sen o vlastním bytě tak pro řadu Čechů zůstává nedosažitelný. Tuto situaci dokládají i výsledky letošního srovnání dostupnosti bydlení, podle kterých se Praha posunula z třetího na druhé nejhorší místo mezi všemi hodnocenými městy Evropy. Na pořízení nového standardního bytu zde domácnost potřebuje 16,9 průměrné hrubé roční mzdy, zatímco o rok dříve to bylo 15 ročních mezd.

Hůře je na tom pouze albánská Vlora, kde obyvatelé potřebují na koupi nového standardního bytu 21,3 hrubé roční mzdy. Třetí místo v žebříčku nejméně dostupného bydlení zaujímají Atény se 16 hrubými ročními mzdami, které si oproti minulému roku vyměnily pořadí s Prahou. O čtvrtou příčku se dělí Košice a Brno (shodně 15 mezd). Mezi města s nejhorší dostupností bydlení patří také Amsterdam (14,8), Dublin (14,6), Ostrava (14,1), Bratislava (13,7) a Banská Bystrica (13,4).

„Dostupnost nového bydlení není jen problémem Prahy. V evropském srovnání se mezi méně dostupná města zařadilo také Brno a Ostrava. Ukazuje se, že tlak vysokých cen a nedostatečné nabídky se postupně přelévá také do regionálních center. Pro mladé domácnosti a zájemce o první bydlení je tak vstup na trh stále obtížnější,“ upozorňuje Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví ve společnosti Deloitte.

Nejsnáze se k novému bydlení dostanou obyvatelé italského Turína, kteří na pořízení standardního nového bytu potřebují oproti minulému roku už pouze 4,7 průměrné hrubé roční mzdy. Příznivě vycházejí také severské metropole Bergen a Odense (shodně 4,9 roční mzdy), Trondheim (5,2) a britský Manchester (5,3).

České novostavby jsou dražší než německé či rakouské

V průměrných cenách nových rezidenčních nemovitostí předstihlo letos Česko většinu sledovaných evropských zemí. S cenou 5 412 eur za metr čtvereční obsadilo druhé místo za Lucemburskem, kde metr čtvereční v novém bytě stojí v průměru 9 160 eur. Na třetí příčce se umístilo Německo (5 200 eur/m²), následované Rakouskem (5 199 eur/m²) a Nizozemskem (5 186 eur/m²). Na opačném konci žebříčku je Turecko s průměrnou cenou nového bydlení 864 eur/m², následované Srbskem a Albánií.

Mezi velkými evropskými městy je nejdražší Mnichov s průměrnou cenou novostaveb 11 200 eur/m². Další příčky obsadila města Lucemburk (10 567 eur/m2), Amsterdam (8 650 eur/m2) a Barcelona (8 037 eur/m2). Naopak nejlevnější novostavby lze pořídit v tureckých městech: v Ankaře stojí metr čtvereční v průměru 870 eur, v Izmiru 1 155 eur a v Istanbulu 1 339 eur. Nejvýraznější meziroční nárůst cen novostaveb zaznamenala albánská metropole Drač, kde ceny vzrostly o 24,1 %. Výrazně zdražovaly také Bělehrad (+20 %), hrabství Cork (+19 %), Bratislava a Gdaňsk (shodně +17,2 %).

„Zvyšování cen novostaveb je způsobeno primárně vysokou poptávkou a nízkou nabídkou. Významnou roli ale stále hrají i rostoucí stavební náklady a financování projektů,“ vysvětluje Miroslav Linhart.

Nedostupné vlastnické bydlení tlačí vzhůru nájemné

Rostoucí ceny novostaveb a současně omezená dosažitelnost hypotečního financování vedou část domácností k odkládání koupě vlastního bytu. Zvyšuje se tak poptávka po nájemním bydlení, zejména ve velkých městech a ekonomických centrech. Podle Deloitte Property Indexu zůstává letos nejdražším městem pro nájemní bydlení Lucemburk s průměrným nájemným 45,4 eura za metr čtvereční. Následují Paříž (31,2 eura/m²), Barcelona (30,9 eura/m²) a Dublin (30,8 eura/m²). V Praze činilo průměrné nájemné 19,2 eura/m². Nejrychleji rostly ceny nájmů v Hamburku, meziročně o 23,6 %, razantní zdražení zaznamenala také albánská města Drač (+22,4 %), Vlora (+20 %) a Tirana (+16,9 %).

Nejlevnější nájemní bydlení naopak nabízí Ankara (5 eur/m²) a Izmir (5,9 eura/m²). V Izmiru se průměrné nájemné dokonce meziročně snížilo o 5,7 %, zejména kvůli výraznému oslabení turecké liry vůči euru.

Bytová výstavba zůstává v Evropě nerovnoměrná

Hlavní strukturální překážkou evropského i českého rezidenčního trhu zůstává nedostatečná nabídka nových bytů. Trh se nadále potýká s dlouhými povolovacími procesy, vysokými stavebními náklady a nedostatkem pracovních kapacit. Přestože se podmínky financování postupně zlepšují, bytová výstavba by měla v následujících měsících růst jen omezeně.

Lídrem v bytové výstavbě je podle Deloitte Property Indexu Turecko s 12,9 zahájenými byty na tisíc obyvatel. Zároveň vykázalo v absolutních číslech nejvíce dokončených bytových jednotek, téměř 674 tisíc. Vysoký počet dokončených bytů zaznamenaly také Francie (379 tisíc), Polsko (209 tisíc) a Německo (207 tisíc). V Česku bylo dokončeno necelých 34 tisíc bytů. Nejméně dokončených bytů evidoval index v Maďarsku (12 tisíc) a na Slovensku (14 tisíc).

„Nedostatečná bytová výstavba trápí dlouhodobě i Česko. Poptávka po bydlení zde zůstává silná, nabídka na ni ale nedokáže dostatečně rychle reagovat. Dokud se nepodaří zrychlit povolování a zvýšit objem nové výstavby, zejména ve velkých městech, budou ceny nemovitostí i nájmů dál růst,“ doplňuje Petr Hána.

Hypotéky v Evropě zlevňují, stále jsou však dražší než před rokem 2022

Zásadním ukazatelem stavu hypotečního trhu v jednotlivých zemích je zadluženost domácností, tedy poměr všech nesplacených hypotečních úvěrů k jejich celkovému disponibilnímu příjmu. Průměrná úroková sazba v Evropě meziročně klesla o 0,38 procentního bodu na 4,09 %. Pokles zaznamenalo 22 z 25 sledovaných zemí, financování bydlení však zůstává výrazně dražší než před rokem 2022. Nejvyšší průměrné sazby vykázaly Maďarsko (9,08 %), Polsko (6,91 %), Rumunsko (5,86 %) a Norsko (5,44 %). V České republice se průměrná úroková sazba pohybovala na úrovni 4,58 %. Nejnižší sazby hypoték měly Bulharsko a Finsko (shodně 2,77 %), následované Tureckem (2,84 %) a Chorvatskem (2,90 %).

Přestože evropské sazby oproti předchozímu vydání Property Indexu obecně klesly, odborníci neočekávají výrazné zlepšení dostupnosti bydlení. Ta zůstane podle většiny sledovaných zemí největší výzvou rezidenčních trhů i v příštím roce. Další zlevňování financování mohou zpomalit vyšší náklady na energie, geopolitická rizika a přetrvávající inflační tlaky. Dostupnost bydlení proto zůstává nejhůře hodnoceným ukazatelem celého indexu, její další zhoršení očekává 13 sledovaných zemí.

Podrobnější informace jsou k dispozici v publikaci Deloitte Property Index 2026, kterou najdete zde:  https://www.deloitte.com/cz-sk/cs/Industries/real-estate/research/property-index.html

O Deloitte Property Indexu

Deloitte Property Index přináší ucelený přehled o dostupnosti bydlení v metropolích a velkých městech Evropy. Aktuální vydání zahrnuje data z 25 zemí včetně Turecka. Index je vydáván jednou ročně a za 15 let své existence se stal jedním z nejkomplexnějších přehledů evropského nemovitostního trhu. Poskytuje informace realitním profesionálům, institucím i široké veřejnosti a analyzuje klíčové faktory ovlivňující trhy s bydlením z národních i evropských perspektiv. Jeho cílem je zachytit, jak Evropané bydlí a kolik je to stojí.