Nouvelle réglementation TVA en matière de démolition et reconstruction

Le 27 mai 2025, le gouvernement a présenté au parlement le projet de loi-programme qui doit mettre en place la réglementation définitive relative au taux réduit de TVA de 6% pour la démolition et la reconstruction de logements. L’entrée en vigueur est prévue pour le 1er juillet 2025 et doit donner un coup de pouce bienvenu à l’offre et à l’accessibilité des nouveaux logements.

Ce qui précède

Le gouvernement précédent a modifié à plusieurs reprises et en profondeur le taux de TVA réduit pour la démolition et la reconstruction de logements en cours de législature. A partir de 2021, notamment, une extension simple du taux réduit de la TVA pour les ventes de logements reconstruits était mise en place. Cette règlementation, initialement destinée à être une mesure temporaire, a pourtant connu des changements importants. Par exemple, le régime de TVA à 6% pour les démolitions-reconstructions dans les 32 centres urbains (‘cancers urbains’) a été aboli et remplacé par une réglementation plus pertinente concernant les propriétés locatives, bien que celle-ci soit soumise à des conditions plus strictes, notamment en matière sociale. 

Un scénario d'extinction ou réglementation transitoire est prévu pour le taux de TVA réduit sur la vente de logements reconstruits, de sorte que l’application d’un taux de TVA à 6 % n’est possible que jusqu'au 30 juin 2025 et pour autant que la demande de permis environnemental ait été introduite avant le 1er juillet 2023.

Interrogée à ce sujet, la Cour constitutionnelle a confirmé, le 20 février 2025, que le taux de TVA réduit pour les contrats de construction pouvait être rendu permanent et que le taux pouvait être limité dans le temps, voire éteint, en ce qui concerne les ventes. La portée limitée dans le temps du taux réduit pour la vente de logements à des particuliers a donc été maintenue. Sans nouvelle législation, la vente d’un logement reconstruit serait alors irrévocablement soumise à un taux de TVA de 21% à partir du 1er juillet 2025. 

Cependant, dans son accord de coalition, le nouveau gouvernement fédéral a ouvert la porte à une réduction permanente du taux de TVA pour la vente de logements reconstruits. Les projets de textes de loi qui le permettent ont maintenant été soumis au Parlement.

Quelles sont les principales mesures de la nouvelle réglementation ?

Le nouveau dispositif vise donc à stimuler l’offre et la durabilité du parc immobilier belge et se présente comme suit :

Vente de logements après démolition et reconstruction

À partir du 1er juillet 2025, la vente d’un logement reconstruit à un particulier peut être (à nouveau) assujettie à un taux de TVA de 6 %. Il doit s’agir de la seule habitation propre de l’acheteur, présentant une surface habitable maximale de 175 m2. Le taux réduit de TVA n’est pas lié à des conditions d’application particulières, de sorte que la date d’achat, la date de demande du permis environnemental, etc. ne sont pas pertinentes. 

Il est cependant important que la facture, conforme à la loi sur le logement et aux dispositions contractuelles, soit établie à partir du 1er juillet 2025. Cela signifie, dès lors, que les projets immobiliers de démolition et de reconstruction, n’ayant pas pu bénéficier du régime transitoire en vigueur et actuellement soumis à un taux de TVA de 21%, pourront être assujettis au taux réduit pour les factures émises à partir du 1er juillet 2025. 

La nouvelle réglementation va même plus loin. 

Le taux réduit est également réalisable pour la vente à des investisseurs-bailleurs (personnes physiques et morales) qui achètent des logements pour les louer. Cette mesure est assortie de certaines conditions sociales. 

Si l’investisseur-bailleur loue son logement à un résident (cf. ‘location privée’), la propriété achetée ne peut excéder 175 m2 et le locataire doit y établir son domicile sans délai. 

Si l’investisseur-bailleur loue à une agence immobilière sociale, une société de logement social reconnue ou une personne de droit privé à finalité sociale, l’achat par l’investisseur-bailleur peut également être soumis au taux de TVA réduit de 6% sans limitation de la surface habitable.

Contrats de démolition et reconstruction de logements

Pour le maître d’ouvrage qui commande à un ou plusieurs entrepreneurs la démolition et la reconstruction de bâtiments existants, les règles actuellement en vigueur restent inchangées.

La construction des logements suivants continuera donc d’être soumise au taux de TVA réduit : 

• La construction de son unique habitation propre par le maître d’ouvrage-résident privé, dans la mesure où la superficie de l’habitation ne dépasse pas 200 m2 ; 

• la construction par le maître d’ouvrage d’un logement loué pour une longue période à un particulier qui y établit son domicile ; 

• la construction pour le maître d’ouvrage de logements loués sur le long terme à un acteur social (une agence immobilière sociale, une société de logement social reconnue ou une personne de droit privé à finalité sociale).

Quelles sont les prochaines étapes ?

Le projet de loi-programme vient d’être soumis à la Chambre et doit donc encore être approuvé. L’intention est certainement d’approuver la loi le plus rapidement possible afin que celle-ci, après publication au Moniteur belge, puisse entrer en vigueur le 1er juillet 2025. 

L’extension de la réglementation en matière de démolition et de reconstruction est un pas très important dans la bonne direction vers le logement abordable, la durabilité du parc immobilier belge et peut apporter au secteur la sécurité nécessaire concernant la TVA applicable. La mesure montre que le gouvernement est conscient de l’importance du secteur immobilier dans la réalisation de nouveaux logements (locatifs) abordables. 

Il est souhaitable pour les promoteurs et investisseurs d’examiner leurs projets (en cours) et d’étudier dans quelle mesure le taux réduit de TVA pourra être appliqué et quelles seront les formalités à prendre en compte. Il convient également de se demander si la manière actuelle de travailler avec une société foncière et une société de construction reste la plus appropriée pour l'avenir.

Danny Stas et Joaquim Heirman expliqueront la nouvelle réglementation plus en détail lors du séminaire fiscal organisé par l’UPSI-BVS le 10 juin 2025.

N’hésitez pas à prendre contact avec nos experts si vous avez des questions ou des commentaires.