Afbraak en heropbouw aan 6% btw - nieuwe regeling

De regering heeft op 27 mei 2025 de ontwerp programmawet ingediend in het parlement, die een finale regeling moet invoeren voor het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen. De inwerkingtreding is voorzien voor 1 juli 2025 en moet een welgekomen boost geven aan het aanbod en de betaalbaarheid van nieuwe woningen.

Wat ging vooraf

De vorige regering heeft het verlaagd btw-tarief voor de afbraak en heropbouw van woningen doorheen de legislatuur meermaals en grondig gewijzigd. Vanaf 2021 werd onder meer voorzien in een eenvoudige uitbreiding van het verlaagd btw-tarief voor de verkoop van heropgebouwde woningen. Die regeling was initieel bedoeld als een tijdelijke maatregel, maar onderging significante wijzigingen door o.a. de regeling afbraak-heropbouw in de 32 steden (‘stadskankers’) af te schaffen en te voorzien in een meer permanente regeling voor verhuurwoningen, weliswaar verbonden aan strengere en sociale voorwaarden.

Daarbij werd voorzien in een uitdoofscenario of overgangsregeling voor het verlaagd btw-tarief over de verkoop van heropgebouwde woningen, waarbij 6% enkel nog mogelijk is tot en met 30 juni 2025 en voor zover de aanvraag van de omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023.

Daarover ondervraagd, heeft het Grondwettelijk Hof op 20 februari 2025 bevestigd dat het verlaagd btw-tarief voor aannemingscontracten permanent mag worden gemaakt en anderzijds het tarief voor verkopen mag worden beperkt in de tijd en zelfs mag uitdoven. Het in de tijd beperkte toepassingsgebied van het tarief voor de verkoop van woningen aan particulieren, bleef derhalve behouden. Zonder wetgevend initiatief zou de verkoop van een heropgebouwde woning onherroepelijk onderworpen zijn aan 21% btw vanaf 1 juli 2025. De nieuwe federale regering zette in haar regeerakkoord de deur evenwel open voor een permanente verlaging van het btw-tarief voor de verkoop van heropgebouwde woningen. De ontwerp-wetteksten die dit mogelijk maken, werden ondertussen ingediend in het parlement en bespreken wij hierna.
 

Wat zegt de aangekondigde regeling?

De nieuwe regeling moet een belangrijke boost geven aan het aanbod en het verduurzamen van de Belgische vastgoedportefeuille en ziet er als volgt uit:

Verkoop van woningen na afbraak-heropbouw

De verkoop van een heropgebouwde woning aan een particulier kan vanaf 1 juli 2025 (opnieuw) onderworpen zijn aan 6%. Het moet daarbij gaan om de enige en eigen woning, met een maximaal bewoonbare oppervlakte van 175m². Het verlaagd btw-tarief is daarbij niet gekoppeld aan bijzondere toepassingsvoorwaarden, waardoor de datum van aankoop, het tijdstip van aanvraag van de omgevingsvergunning e.d.m. niet relevant zijn. Van belang is dat de datum van de factuur, in lijn met de woningbouwwet en de contractuele bepalingen, dateert vanaf 1 juli 2025. Dit betekent dus ook dat afbraak- en heropbouwprojecten van ontwikkelaars die op vandaag onderworpen zijn aan 21%, omdat zij geen gebruik kunnen maken van het huidige overgangsregime, mogelijk onder het verlaagd btw-tarief vallen voor facturen uitgereikt vanaf 1 juli 2025.

De nieuwe regeling gaat evenwel verder.

Het verlaagd tarief wordt óók mogelijk gemaakt voor de verkopen aan investeerders-verhuurders (natuurlijke personen én rechtspersonen) die de woningen aankopen om te verhuren, doch rekening houdende met enkele sociale voorwaarden.

Indien de investeerder-verhuurder zal verhuren aan de bewoner (cf. ‘private verhuur’), dan mag de aangekochte woning niet groter zijn dan 175m² en moet de huurder er zonder uitstel zijn domicilie vestigen.

Indien de investeerder-verhuurder zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk kan de aankoop door die investeerder-verhuurder ook worden onderworpen aan het verlaagd btw-tarief van 6%. Er geldt ter zake dan geen beperking op de bewoonbare oppervlakte.

Aannemingscontract tot afbraak en heropbouw van woningen

Voor de bouwheer die opdracht geeft aan een aannemer of meerdere aannemers om bestaande gebouwen af te breken en herop te bouwen, zijn er in essentie geen wijzigingen in vergelijking met de regels die op vandaag gelden.

De bouw van de volgende woningen zal derhalve blijvend aan het verlaagd btw-tarief kunnen worden onderworpen:

• De bouw van de enige en eigen woning door de particuliere bouwheer-bewoner, voor zover de woning niet groter is dan 200m²;
• De bouw door de bouwheer van een woning die voor een langdurige periode wordt verhuurd aan een particuliere bewoner die er zijn domicilie vestigt;
• De bouw voor de bouwheer van woningen die voor een langdurige periode wordt verhuurd aan een sociale actor (een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk).

Wat zijn de volgende stappen?

De programmawet werd pas ingediend in de Kamer, en is derhalve nog goed te keuren. De bedoeling is in ieder geval om de wet zo spoedig als mogelijk goed te keuren en, na publicatie in het Belgisch Staatsblad, op 1 juli 2025 in werking te laten treden.

Voormelde uitbreiding van de regeling afbraak-heropbouw is een heel belangrijke stap in de goede richting voor het betaalbaar wonen, het verduurzamen van de Belgische vastgoedportefeuille én de vastgoedsector de nodige zekerheid te verschaffen over de btw-behandeling van hun projecten. De maatregel toont aan dat de regering zich bewust is van het belang van de vastgoedsector voor de realisatie van nieuwe en betaalbare (huur)woningen.

Projectontwikkelaars en investeerders doen er nu al goed aan om hun (lopende) projecten te screenen en na te gaan in welke mate het verlaagd btw-tarief kan worden toegepast alsook met welke formaliteiten rekening moet worden gehouden. De vraag dient ook gesteld of de huidige werkwijze met een grond- en een constructievennootschap naar de toekomst toe de meest accurate blijft.

Danny Stas en Joaquim Heirman zullen daarenboven de regeling in meer detail toelichten tijdens het seminarie, georganiseerd door UPSI-BVS op 10 juni 2025.

Aarzel niet om ons te contacteren indien vragen of opmerkingen.