BFG: Gebührenbemessung bei umsatzsteuerfreier Vermietung

Mit Entscheidung vom 21.02.2025 (RV/7100447/2022) hat das BFG seine bisherige Rechtsprechung bei Bestands- und Dienstbarkeitsverträgen bestätigt: Bei der Ermittlung der gebührenrechtlichen Bemessungsgrundlage von Mietverträgen ist die Umsatzsteuer auch bei umsatzsteuerfreier Vermietung dann Teil der Bemessungsgrundlage für die Bestandstandvertragsgebühr, wenn eine allfällige, zukünftige Umsatzsteuer laut Vertrag vom Mieter zu tragen ist.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin schloss 2019 als Vermieterin einen Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten ab. Die Mieterin erzielte im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags überwiegende Umsätze, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten. Daher bestand für die Vermieterin nicht die Möglichkeit, die Miete mit Umsatzsteuer zu verrechnen. Der Mietvertrag enthielt zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Miete aber folgende Vertragsklausel:

„Ist der Vermieter berechtigt die Option zur Regelbesteuerung auszuüben bzw. aus welchem Grund immer, Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen, wird er das Mietentgelt beziehungsweise dessen Bestandteile soweit gesetzlich zulässig mit Umsatzsteuer verrechnen.“

Auf Grund dieser vertraglichen Bestimmung vertrat das Finanzamt die Ansicht, dass die Umsatzsteuer Teil der Bemessungsgrundlage der Rechtsgeschäftsgebühr sei, da die Verpflichtung zur Zahlung der Umsatzsteuer aufschiebend bedingt vereinbart wurde. Das Finanzamt bezog daher Umsatzsteuer von 20% auf die umsatzsteuerfreie Miete in die Gebührenbemessungsgrundlage ein.

Entscheidung des BFG

Die Beschwerde der Vermieterin an das BFG richtete sich unter anderem gegen die Berücksichtigung der Umsatzsteuer bei der Gebührenbemessung, und zwar mit folgendem Argument: Die branchenübliche Vorsichtsklausel diene ausschließlich der Absicherung des Vermieters gegen etwaige Nutzungsänderungen durch den Mieter und habe keinerlei Auswirkungen auf die Bemessungsgrundlage der Mietvertragsgebühr, zumal es sich eben nicht um eine aufschiebende Bedingung handle.

Das BFG bestätigte die Entscheidung des Finanzamtes: Die Bemessungsgrundlage ergibt sich nach dem Wert des Bestandsvertrages aus Bestandsdauer und Bestandszins. Der Begriff "nach dem Wert" umfasst nach ständiger Rsp den Preis und damit alle Leistungen, die der Bestandnehmer für die Überlassung der Sache zum Gebrauch zu erbringen hat. Damit ist auch die Umsatzsteuer bei der Ermittlung der Gebührenbemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn die Überwälzung der Umsatzsteuer auf eine Bestandnehmerin beurkundet ist. Falls im Bestandvertrag die Möglichkeit eingeräumt wird, nach Vertragsabschluss die Miete umsatzsteuerpflichtig zu behandeln, ist diese Verpflichtung zur Zahlung der Umsatzsteuer aufschiebend bedingt vereinbart. Im Gebührenrecht sind aber bedingte Leistungen als unbedingt zu behandeln, womit die Bewertung so zu erfolgen hat, als ob die Mieterin zur Zahlung des Mietentgeltes inklusive Umsatzsteuer unbedingt verpflichtet ist.

Eine ordentliche Revision an den VwGH wurde vom BFG nicht zugelassen.

Fazit  

Bei der Gebührenbemessung von Mietverträgen kann selbst dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags die Miete ausschließlich umsatzsteuerfrei verrechnet wird, die Umsatzsteuer Teil der Bemessungsgrundlage für die Bestandsvertragsgebühr sein. Dies ist dann der Fall, wenn im Mietvertrag Vertragsklauseln enthalten sind, die für den (künftigen) Fall der Änderung der umsatzsteuerlichen Verhältnisse beim Mieter die Möglichkeit der Umstellung auf eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vorsehen. Das BFG sieht eine derartige Bestimmung als eine aufschiebende Bedingung für die Verrechnung von Umsatzsteuer. Im Gebührenrecht gelten Bedingungen jedoch als unbedingt, was zu einer Vergebührung künftig möglicher Zahlungen führen kann.