Hoge Raad oordeelt over verhuurderheffing in relatie tot inkomensafhankelijke huurverhoging en mede-eigendom

Casus

Op 26 juni 2026 heeft de Hoge Raad arrest gewezen in één procedure voor 56 belanghebbenden, welke deel uitmaakt van een breder cluster van verhuurderheffingszaken. In deze procedure staat de vraag centraal of de verhuurderheffing over de jaren 2019, 2020 en 2021 in stand kan blijven. Belanghebbenden hebben in die jaren verhuurderheffing op aangifte voldaan voor woningen die zij in eigendom hebben.

Belanghebbenden stellen zich onder meer op het standpunt dat de verhuurderheffing zodanig samenhangt met de inkomensafhankelijke huurverhoging dat de heffing moet worden gezien als een afroming van de extra huurinkomsten die verhuurders door die huurverhoging konden behalen. Omdat de verhuurderheffing niet aansluit bij de daadwerkelijk gerealiseerde extra huurinkomsten, zou de heffing volgens belanghebbenden niet in stand kunnen blijven.

Daarnaast voeren belanghebbenden aan dat in 2019 sprake was van een ongelijke behandeling. Voor woningen in volle eigendom was in dat jaar verhuurderheffing verschuldigd. Voor woningen die in mede-eigendom werden gehouden, werd in 2019 echter geen verhuurderheffing geheven. Die situatie hield verband met een eerder arrest van de Hoge Raad over de heffingssystematiek bij mede-eigendom.

Belanghebbenden beroepen zich verder op het gelijkheidsbeginsel vanwege de verhoging van de heffingsvrije voet van tien naar vijftig huurwoningen per 1 januari 2018. Volgens belanghebbenden leidt deze verhoging tot een ongerechtvaardigd onderscheid tussen verhuurders met meer dan vijftig huurwoningen en verhuurders met vijftig of minder huurwoningen.

Oordeel Hof

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de inkomensafhankelijke huurverhoging in wettelijke zin losstaat van de verhuurderheffing. De invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging was volgens het Hof geen voorwaarde voor de invoering van de verhuurderheffing. Ook heeft de wetgever geen formeel verband beoogd tussen een eventuele inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurderheffing.

Ten aanzien van de heffing bij mede-eigendom oordeelde het Hof dat de wetgever voldoende voortvarend heeft gehandeld door het door de Hoge Raad in 2018 geconstateerde gebrek in de regeling met ingang van 2020 te herstellen.

Ook de verhoging van de heffingsvrije voet van tien naar vijftig huurwoningen leidde volgens het Hof niet tot een schending van het gelijkheidsbeginsel. Het Hof verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat geen formeel of financieel verband bestaat tussen de verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging, in die zin dat de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging een bestaansvoorwaarde was voor de invoering van de verhuurderheffing.

Ook verwerpt de Hoge Raad het betoog dat de verhuurderheffing tot doel had om inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging af te romen. De verhuurderheffing is niet vormgegeven als een belasting over bepaalde huurinkomsten, maar sluit aan bij de waarde van woningen in de gereguleerde sector. Dat de inkomensafhankelijke huurverhoging in de parlementaire behandeling mede is genoemd in verband met de betaalbaarheid van de verhuurderheffing, maakt dit niet anders.

Ten aanzien van het gelijkheidsbeginsel stelt de Hoge Raad vast dat in 2019 sprake was van een verschil in behandeling tussen woningen in volle eigendom en woningen in mede-eigendom. Voor woningen in volle eigendom was verhuurderheffing verschuldigd, terwijl voor woningen in mede-eigendom in dat jaar geen verhuurderheffing werd geheven.

Volgens de Hoge Raad is deze tijdelijke ongelijke behandeling echter objectief en redelijk gerechtvaardigd. Daarbij neemt de Hoge Raad in aanmerking dat de rechtspositie van volle eigenaren niet werd geraakt door het eerder geconstateerde gebrek in de regeling voor mede-eigenaren, en dat de wetgever dat gebrek binnen een redelijke termijn heeft hersteld.

Van schending van artikel 26 IVBPR, artikel 14 EVRM of het discriminatieverbod als algemeen rechtsbeginsel is daarom geen sprake. De overige klachten, waaronder de klacht over de verhoging van de heffingsvrije voet van tien naar vijftig huurwoningen, kunnen volgens de Hoge Raad evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Woningen in mede-eigendom

Op 10 juli 2026 heeft de Hoge Raad opnieuw geoordeeld over de verhuurderheffing. Ditmaal ging het om de vraag of de invoering van reparatiewetgeving voor verhuurders van woningen in mede-eigendom met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 geoorloofd was.

De Minister van Milieu en Wonen heeft op 20 december 2019 bij persbericht en bij brief aan de Tweede Kamer laten weten dat met terugwerkende kracht reparatiewetgeving zou worden ingevoerd vanwege dreigende budgettaire gevolgen. Het wetsvoorstel is uiteindelijk op 6 maart 2020 ingediend en op 8 juli 2020 met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 in werking getreden. Hof Den Haag heeft uit deze gang van zaken afgeleid dat de inhoud van de reparatiewet en de daaraan verbonden terugwerkende kracht, en daarmee de verschuldigdheid van de verhuurderheffing, voor mede-eigenaren voldoende voorzienbaar was. De aangevoerde redenen voor die terugwerkende kracht zijn bovendien redelijk.

De Hoge Raad neemt dit oordeel over. Mede-eigenaren mochten tot de hiervoor genoemde aankondiging d.d. 20 december 2019 niet in goed vertrouwen ervan uitgaan dat de wetgever de na het arrest van 8 juni 2018 ontstane ongelijke behandeling ten opzichte van volle eigenaren zou laten voortbestaan. Dit wordt niet anders doordat de wetgever alleen de mogelijke budgettaire gevolgen als reden heeft aangevoerd om de terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 te rechtvaardigen. Die terugwerkende kracht maakt volgens de Hoge Raad geen inbreuk op de gerechtvaardigde verwachtingen van mede-eigenaren. De conclusie is dat de ‘fair balance’ niet is geschonden.

Nu de terugwerkende kracht van de reparatiewetgeving niet in strijd bevonden is met art. 1 EP EVRM, komt de Hoge Raad niet meer toe aan de stelling dat volle eigenaren in 2020 ongerechtvaardigd ongelijk behandeld zouden zijn ten opzichte van mede-eigenaren. Het cassatieberoep in deze zaak is ongegrond. Andere cassatieberoepen waarin een vergelijkbaar standpunt werd ingenomen zijn zonder inhoudelijke motivering afgedaan (art. 81 RO).

Bronnen:

• Hoge Raad 26 juni 2026, 24/02642, ECLI:NL:HR:2026:804
• Hoge Raad 10 juli 2026, 24/03381, ECLI:NL:HR:2026:1243