Vooruitblik op de fiscale maatregelen en agenda voor 2025 en de gevolgen voor de vastgoedmarkt

Met het einde van 2024 in zicht, willen wij u graag informeren over belangrijke fiscale maatregelen die mogelijk actie vereisen vóór 31 december 2024. 

Tarief

Het huidige Vpb-tarief blijft ongewijzigd op basis van de ingediende wetsvoorstellen. Dit betekent een tarief van 19% voor winsten tot EUR 200.000 en 25,8% voor het meerdere daarboven.
 

Wijzigingen in de renteaftrekbeperking (earnings stripping)

De huidige earnings strippingsregels worden aangepast per 1 januari 2025. Aan de ene kant wordt de grens van 20% van de fiscale EBITDA verhoogd naar 25% van de fiscale EBITDA. Aan de andere kant wordt de drempel van EUR 1 miljoen afgeschaft voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed.

De kwalificatie als vastgoedlichaam geldt in dit kader als de bezittingen van het lichaam gedurende 50% of langer van het jaar voor 70% of meer bestaan uit vastgoed dat is verhuurd aan derden. Bij deze toetsing wordt met bepaalde bezittingen geen rekening gehouden, zoals vorderingen op verbonden partijen en buitenlandse investeringen vallend onder de objectvrijstelling. Voor de definitie van verbonden partijen verwijst de nieuwe bepaling naar artikel 10a uit de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 en voor het begrip vastgoed wordt met name aangesloten bij het civiele recht. Indien een lichaam onderdeel uitmaakt van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, worden de voorwaarden getoetst op fiscale eenheids-niveau. In de Memorie van Toelichting is opgenomen dat vastgoed dat slechts kortstondig aan derden ter beschikking wordt gesteld, zoals hotelkamers, tennisbanen en bowlingbanen niet kwalificeert voor deze nieuwe bepaling. Als hotelkamers wel langdurig worden verhuurd, is dit anders.

Nazorg wet fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen

Vorig jaar is een wetsvoorstel aangenomen dat per 2025 voorziet in een wijziging van het Nederlandse kwalificatiebeleid voor rechtsvormen. Een belangrijke wijziging als gevolg van deze wetgeving is dat de open CV en buitenlandse open CV-achtige fiscaal transparant worden. Door deze transparantie zou er met ingang van 1 januari 2025 geen verbondenheid meer kunnen zijn voor art. 10a Wet VPB 1969. Om dit te voorkomen wordt voorgesteld om dergelijke lichamen als verbonden lichaam aan te merken. Ditzelfde geldt voor niet-vergelijkbare buitenlandse lichamen die als transparant worden aangemerkt. Dit lijkt overigens ook te gaan gelden voor lichamen die onder huidig recht al als transparant kwalificeren (zoals besloten CV-achtigen). Verder bevat het voorstel enkele andere (technische) aanpassingen. Helaas wordt niet teruggekomen op de mogelijke herkwalificatie van een CV-achtige in een fonds voor gemene rekening.

Afschaffing vastgoed-FBI

Vanaf 1 januari 2025 mogen fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) niet meer rechtstreeks in Nederlands vastgoed beleggen. Beleggingen in regulier belaste vennootschappen die investeren in Nederlands vastgoed zijn nog wel toegestaan. Deze wijziging maakte al onderdeel uit van het Belastingplan 2024 en is dan ook al aangenomen en in de wet opgenomen. Het kabinet kondigt twee nieuwe aanpassingen aan ten opzichte van de eerder aangenomen plannen: de definitie van het begrip ‘vastgoed’ wordt gewijzigd en een ontgaansmogelijkheid van de nieuwe wet wordt gedicht. De wettekst voor deze aanpassingen is op Prinsjesdag nog niet gepubliceerd en zal via een Nota van wijziging worden ingediend.

Financiële gevolgen arrest Hoge Raad over Sondervermögen

De Miljoenennota bevat een raming van ca. EUR 1 miljard aan terug te betalen vennootschapsbelasting aan Duitse Sondervermögen die Nederlands vastgoed houden. Dit naar aanleiding van een recent arrest waarin de Hoge Raad heeft beslist dat deze fondsen niet subjectief belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting. Door de wijzigingen in de kwalificatie van buitenlandse rechtsvormen vanaf 1 januari 2025 beperkt het effect van dit arrest zich tot en met boekjaar 2024.

Tarief overdrachtsbelasting

De bestaande tarieven voor de overdrachtsbelasting in 2025 blijven gelijk: het algemene tarief blijft 10,4% en er geldt een verlaagd tarief van 2% voor woningen die worden verkregen door particulieren die deze als hoofdverblijf gaan gebruiken. Nieuw in 2025 is dat een tarief van 4% gaat gelden bij bepaalde verwervingen van een belang in vastgoedlichamen waarop eerder de samenloopvrijstelling kon worden toegepast.

Vanaf 2026 wijzigt het tarief voor woningen die niet worden verkregen door particuliere die deze als hoofdverblijf gaan gebruiken (kort gezegd: beleggers) van 10,4% naar 8%. Het tarief voor andere typen vastgoed dan woningen blijft 10,4%. De wettekst voor deze aanpassingen is op Prinsjesdag nog niet gepubliceerd en zal via een Nota van wijziging worden ingediend.

Tarief omzetbelasting

De tarieven voor de omzetbelasting blijven ongewijzigd: het algemene tarief blijft 21% en het verlaagde tarief 9%.

Afschaffing verlaagd btw-tarief op hotelovernachtingen

Het kabinet stelt voor om per 1 januari 2026 het verlaagde btw-tarief van 9% op hotelovernachtingen af te schaffen en te vervangen door het algemene btw-tarief van 21%. Het doel van deze wijziging is om extra belastinginkomsten te genereren en vereenvoudiging van het belastingstelsel door te voeren.
Het verlaagde btw-tarief zal niet langer gelden voor de verhuur van hotelkamers, gemeubileerde vakantiewoningen of stacaravans. Ook het kortdurend verstrekken van logies aan bijvoorbeeld asielzoekers, dak- en thuislozen, werknemers en studenten zal onder het algemene btw-tarief vallen. Het geven van gelegenheid tot kamperen blijft wel belast tegen het verlaagde tarief.

In het wetsvoorstel is een overgangsbepaling opgenomen die moet voorkomen dat door middel van vooruitbetalingen tot ver na 1 januari 2026 het verlaagde tarief wordt gehanteerd. De verwachting is dat het afschaffen van het verlaagde btw-tarief voor deze bepaalde diensten zal leiden tot een (tijdelijke) toename van vooroverleg en juridische geschillen met de inspecteur.

Btw-herziening op onroerende investeringsdiensten

De Wet op de omzetbelasting 1968 voorziet in herziening van de in aftrek gebrachte btw als het gebruik van onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen wijzigt. Hetzelfde geldt voor roerende zaken waarop kan worden afgeschreven. Diensten vallen echter buiten de regeling. De btw-richtlijn biedt de lidstaten echter wel de mogelijkheid om vooraftrek te herzien op diensten die de kenmerken hebben van investeringsgoederen (hierna: “investeringsdiensten”). Dit zijn – kort gezegd –diensten met een duurzaam karakter. In het Belastingplan 2025 wordt voorgesteld de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden tot investeringsdiensten aan onroerende zaken, waarbij een drempelbedrag van EUR 30.000 wordt gehanteerd om een juiste balans te vinden tussen het beoogde effect van de maatregel en de uitvoeringslasten.

De wetgever wil hiermee belastingbesparende structuren met kortdurende verhuur tegengaan. Als definitie van investeringsdienst zal gaan gelden een ‘dienst aan een of meer onroerende zaken die deze meerjarig dient, inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen die, na installatie of montage, als onroerend kwalificeren, en waarbij de vergoeding voor deze dienst ten minste een bij ministeriële regeling vast te stellen bedrag omvat’. Dit voorstel is ten opzichte van eerdere versies nader in lijn gebracht met de Europese btw-regels door deze herziening enkel toe te passen op investeringsdiensten. Dit zorgt voor minder administratieve lasten. De btw op schoonmaakdiensten zal bijvoorbeeld niet meer geraakt worden door dit voorstel. De vraag blijft of de herzieningstermijn van 5 jaar in plaats van 10 jaar wel in lijn is met het recente door het Europese Hof van Justitie gewezen arrest Drebers (12 september 2024, C-243/23). De inwerkingtreding van de maatregel wordt voorzien voor 1 januari 2026. Op deze manier hebben ondernemers met lopende projecten de tijd om deze af te ronden of anders de nodige administratieve aanpassingen door te voeren.

Nieuw groepsbegrip bronbelasting

Met ingang van 1 januari 2025 wordt een nieuw en eigen groepsbegrip in de Wet bronbelasting 2021 voorgesteld. De reden hiervoor is dat er signalen zijn binnengekomen dat het concept van de samenwerkende groep in veel gevallen tot onduidelijkheid leidt bij het vaststellen van een kwalificerend belang. Het voorgestelde nieuwe groepsbegrip wordt aangeduid als ‘kwalificerende eenheid’. Het begrip richt zich op situaties waarin lichamen gezamenlijk handelen met als hoofddoel of een van de hoofddoelen om de heffing van bronbelasting bij een van die lichamen te ontgaan. Dit voorkomt met name ook dat structuren waarop de hybride bepaling van toepassing is door de rigide werking van de tegenbewijsregeling binnen het bereik van de bronbelasting vallen, terwijl geen sprake is van misbruik.

Belastingrente

Vanaf 1 januari 2024 wordt de belastingrente voor vennootschapsbelasting en bronbelasting gesteld op het ECB rentetarief per 30 oktober, verhoogd met 5,5% (met een minimum tarief van 5,5%). In 2024 geldt een tarief van 10%. Als het huidige ECB tarief van 3,5% (laatste wijziging op 12 september 2024) niet meer wijzigt tot en met 31 oktober 2024 zal het tarief in 2025 op 9% uitkomen.

Voor andere belastingmiddelen wordt de belastingrente gesteld op het ECB rentetarief verhoogd met 3% (met een minimum van 4,5%). Als het huidige ECB tarief van 3,5% niet meer wijzigt tot en met 31 oktober 2024 zal het tarief voor de andere belastingmiddelen op 6,5% uitkomen.

Het Pakket belastingplan 2025 bevat een technische wijziging voor de situatie waarin de Belastingdienst belastingrente moet vergoeden aan de belastingplichtige. Dit komt in de praktijk maar in beperkte mate voor.