Administración Tributaria establece nuevas disposiciones y formularios para traspasos de bienes inmuebles

El 17 de septiembre de 2025, la Administración Tributaria publicó, en el diario oficial La Gaceta, la resolución No.MH-DGT-RES-0039-2025, la cual establece las disposiciones relativas a las retenciones, declaraciones y pago de impuestos en el caso de traspaso de bienes inmuebles.

Esta norma rige a partir del 6 de octubre de 2025 y contiene varios anexos con los nuevos formularios que estarán disponibles a través del Sistema Integrado de Administración Tributaria (Tribu-CR).

A continuación, se detallan los principales aspectos de esta resolución.

• Retención del 2 % sobre ganancias de capital por transmisión de bienes inmuebles de domiciliados

La norma establece el deber de retención del 2 % por concepto del impuesto sobre las ganancias y pérdidas del capital (IGPC), en el caso de traspaso de bienes inmuebles que se inscriban ante el Registro Nacional y cuya titularidad sea la de un domiciliado. Esta retención constituye un pago a cuenta aplicable por el transmitente del bien en su declaración del IGPC o la del impuesto sobre las utilidades (ISU).

Esta retención se aplicará a partir del momento en que la Administración Tributaria ponga a disposición los formularios correspondientes, lo cual se informará mediante resolución de alcance general.

• Retención del 2,5% sobre las ganancias de capital por transmisión de bienes inmuebles de no domiciliados

De acuerdo con lo establecido en la Ley del Impuesto sobre la Renta (N° 7.092), se debe retener un 2,5 % por concepto del IGPC en el traspaso de bienes inmuebles inscritos ante el Registro Nacional y cuya titularidad sea la de un no domiciliado. Dicho pago se considerará como impuesto único y definitivo.

• Deber de retención y excepciones

El deber de retención, liquidación y pago del IGPC recae sobre el adquirente del bien inmueble en condición de agente de retención. Según establece la resolución No. MH-DGT-RES-0039-2025 y conforme a lo dispuesto en la ley N° 7.092, no procede la retención del IGPC en los casos de transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, cuando corresponda a un domiciliado en el país, y en los supuestos de donaciones, herencias y legados, respecto de sus perceptores ni del donante.  

Tampoco corresponde aplicar la retención en los casos de aportación de bienes inmuebles en la constitución o aumento de capitales de sociedades mercantiles domiciliadas en el país.

• Nuevos formularios para la declaración y pago de impuestos

La resolución modifica el nombre del formulario D-120 y denominado como “Formulario de Liquidación y Pago del Traspaso Directo de Bienes Inmuebles”, para que en adelante se denomine como “Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles”. Asimismo, se incorporan en dicho formulario las casillas de “porcentaje de exoneración” y “exoneración” para los casos en que apliquen las exoneraciones previstas en la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles (N° 6.999) y la Ley para la Atracción de Inversionistas, Rentistas y Pensionados (N° 9.996).

Una vez completada la declaración del impuesto de traspaso de bienes inmuebles, se debe continuar con la presentación del formulario de declaración del impuesto correspondiente a las ganancias y pérdidas de capital. A la fecha de la resolución, se encuentra disponible el formulario denominado “Retenciones de Ganancias de Capital – No Domiciliado”.

• Plazo para presentar y pagar declaraciones

Los obligados tributarios por concepto de retenciones del IGPC deben confeccionar y presentar la declaración y realizar el pago de las sumas retenidas dentro de los primeros 15 días naturales al mes siguiente en el que ocurre el hecho generador. En el caso de los obligados tributarios del impuesto al traspaso de bienes inmuebles, deberán presentar la declaración y efectuar el pago dentro del mes siguiente a la fecha del otorgamiento de la escritura respectiva.

• Verificación de pago de retención para inscribir el bien o derecho en Registro Nacional

La resolución establece que la Dirección General de Tributación (DGT) pondrá a disposición del Registro Nacional la base de información relativa al pago de los impuestos indicados, a efectos de que los registradores del Registro Nacional de Bienes Inmuebles puedan consultar en línea y en tiempo real la información relativa al pago de estos impuestos.

No se procederá con la inscripción de la transmisión del bien hasta que se haya efectuado el pago total efectivo de los impuestos que establece la normativa.

Lea la resolución completa, aquí.

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The Tax Administration Issues New Provisions and Forms Applicable to Transfers of Real Estate

On 17th September 2025, the Tax Administration published in the Official Gazette (Diario Oficial La Gaceta) Resolution No. MH-DGT-RES-0039-2025, establishing provisions regarding withholding, filing, and payment of taxes in connection with thetransfer of real estate.

The Resolution shall enter into force on 6th October 2025 and includes several annexes containing the new forms, which will be available through the new Tax Administration virtual platform, Tribu-CR. 

Key aspects

• Creation of a 2% Withholding on Capital Gains from Transfers of Real Estate by Residents

The Resolution introduces a 2% withholding obligation on account of the Capital Gains Tax (Impuesto de Ganancias y Pérdidas de Capital, IGPC) in the case of transfers of real estate registrable with the National Registry, where the owner is a resident. This withholding constitutes a payment on account to be credited by the transferor in its Capital Gains and Losses Tax return or in its Corporate Income Tax return.

This withholding shall apply as from the date on which the Tax Administration makes the corresponding forms available, which will be announced by means of a general resolution.

• 2.5% Withholding on Capital Gains from Transfers of Real Estate by Non-Residents

Pursuant to the Income Tax Law (ITL), a 2.5% withholding on account of the Capital Gain Tax must be applied to transfers of real estate registered with the National Registry where the owner is a non-resident. Such payment shall be considered a single and final tax.

• Withholding Obligation and Exceptions

The obligation to withhold, settle, and pay the Capital Gain Tax rests with the acquirer of the real estate, acting as withholding agent. According to the Resolution and in line with the ITL, no Capital Gain Tax withholding shall apply in the case of transfers of the taxpayer’s principal residence, where the taxpayer is resident in the country, nor in cases of donations, inheritances, and legacies, with respect to either the recipients or the donor.

Withholding shall also not apply in cases of contributions of real estate to the incorporation or increase of share capital of legal entities domiciled in the country. 

• New Forms for Filing and Payment of Taxes

The Resolution amends the name of Form D-120, previously entitled “Settlement and Payment Form for Direct Transfer of Real Estate”, which shall henceforth be called “Real Estate Transfer Tax”. The form now includes fields for “exemption percentage” and “exemption”, for cases where exemptions under the Real Estate Transfer Tax Law and the Law for the Attraction of Investors, Rentiers, and Pensioners apply.

Once the Real Estate Transfer Tax return has been completed, the taxpayer must proceed to file the return corresponding to the Capital Gains Tax. As of the date of the Resolution, the form entitled “Capital Gains Withholding – Non-Resident” is available. 

• Deadline for Filing and Payment of Returns

Taxpayers required to withhold the Capital Gain Tax must prepare and file the return and pay the amounts withheld within the first 15 calendar days of the month following the occurrence of the taxable event. For taxpayers liable for the Real Estate Transfer Tax, the return must be filed, and payment made within the month following the date of execution of the relevant deed.

• Verification of Withholding Payment for Registration with the National Registry

The Resolution provides that the Tax Administration shall make available to the National Registry a database containing information on the payment of the aforementioned taxes, so that registrars of the National Real Estate Registry may consult such information online and in real time.

Registration of the transfer of the property shall not proceed until full and effective payment of the taxes established by law has been made.

Read the full resolution, here.

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